Efectivo disponible para distribución (CAD)
¿Qué es el efectivo disponible para distribución (CAD)?
El efectivo disponible para distribución (CAD) se refiere al efectivo disponible de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) que está disponible para distribuirse como dividendos de los accionistas. El valor CAD se calcula tomando los fondos del REIT de las operaciones (FFO) y restando sus gastos de capital recurrentes (CAPEX).
CAD es el subconjunto más líquido de fondos disponibles para distribución (FAD). Los beneficios de tener una reserva de CAD es que brinda una imagen más completa de los flujos de efectivo ajustados de un REIT y cuánto pueden esperar recibir los inversores en forma de distribuciones de dividendos.
- El efectivo disponible para distribución (CAD) es una métrica REIT que resta los gastos de capital recurrentes de los fondos de operaciones (FFO).
- CAD es una medida no GAAP que se utiliza como indicador del flujo de caja de un REIT para los inversores
- CAD puede incrementarse orgánicamente o mediante la adquisición de nuevas propiedades.
- El cálculo de CAD no sigue una fórmula estandarizada en el sector REIT, por lo que los analistas e inversores deben tener cuidado al observar la metodología utilizada.
Fórmula para Efectivo Disponible para Distribución (CAD)
Cómo calcular CAD
El cálculo del efectivo disponible para distribución se realiza restando los gastos de capital recurrentes de los fondos de operaciones. La fórmula y el cálculo para FFO aparecen a continuación.
¿Qué le dice el efectivo disponible para su distribución?
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) es un vehículo de inversión agrupado que posee una cartera de propiedades generadoras de ingresos y/o hipotecas y está obligado a distribuir casi todos sus ingresos netos imponibles para mantener el estado de REIT. De hecho, los REIT están obligados a pagar el 90 % de los ingresos imponibles obtenidos a los inversores. Si bien no existe un método estandarizado para calcular los fondos disponibles para la distribución, muchos REIT calculan el CAD de manera similar ajustando los fondos del valor de las operaciones para las rentas lineales, los artículos que no son en efectivo y cualquier gasto recurrente relacionado con bienes raíces.
Para los inversores orientados a los ingresos, el efectivo disponible para distribución es una métrica clave para evaluar la solidez de un REIT. Los REIT pueden aumentarlo orgánicamente o mediante una adquisición.
Para los REIT, no existe una regla estricta sobre los CAD y cómo se calcula. Por lo tanto, cuando la métrica la calcula un REIT, el cálculo puede variar de una empresa a otra. Como resultado, es una medida no GAAP y debe tratarse como proforma.
Ejemplo de efectivo disponible para distribución
Boston Properties (BXP) es un REIT de propiedad comercial que posee edificios en Boston, Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Washington DC y Reston, Virginia. En 2020, el índice de pago de CAD del REIT fue del 96,4% en comparación con el 86,7% en 2019.
Los estados financieros de Boston Properties indican que calcula el CAD agregando a la transacción de arrendamiento FFO los costos que califican como incentivos de alquiler, depreciación no inmobiliaria, pérdidas no monetarias por extinción anticipada de deuda y gastos de compensación basados en acciones ; luego eliminando los efectos de la renta en línea recta y el ajuste de gastos de renta de terreno en línea recta; y, por último, restando los gastos de capital de mantenimiento,. las mejoras hoteleras y las actualizaciones y reemplazos de equipos. Esta lista de elementos de ajuste de flujo de efectivo no es exhaustiva, pero muestra cómo se manejan los elementos en efectivo y no en efectivo para presentar una cifra más precisa de los fondos reales disponibles para su distribución a los inversores.
La diferencia entre CAD y FFO
El efectivo disponible para los cálculos de distribución no se adhiere a una fórmula estandarizada en el sector REIT, pero generalmente se define como la diferencia entre FFO y gastos recurrentes. Los gastos de capital recurrentes que generalmente se restan del FFO para determinar el valor CAD incluyen el reemplazo de techos de edificios, reparaciones del sistema HVAC, repavimentación de estacionamientos y otro mantenimiento de rutina importante. Algunos REIT pueden optar por deducir las mejoras de los inquilinos, la reducción de los alquileres o las comisiones de arrendamiento de FFO.
La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT), un grupo comercial de la industria, define FFO como el ingreso neto más la depreciación menos la ganancia en la venta de la propiedad más la pérdida en la venta de la propiedad.
Una fórmula ampliada para FFO es:
