Contanti disponibili per la distribuzione (CAD)
Che cos'è il contante disponibile per la distribuzione (CAD)?
liquidità disponibile per la distribuzione (CAD) si riferisce alla liquidità di un fondo di investimento immobiliare (REIT) disponibile per essere distribuita come dividendi per gli azionisti. Il valore CAD viene calcolato prelevando i fondi del REIT dalle operazioni (FFO) e sottraendo le sue spese in conto capitale ricorrenti (CAPEX).
CAD è il sottoinsieme più liquido di fondi disponibili per la distribuzione (FAD). I vantaggi di avere una scorta di CAD sono che fornisce un quadro più completo dei flussi di cassa rettificati di un REIT e di quanto gli investitori possono aspettarsi di ricevere sotto forma di distribuzione di dividendi.
- Cash Available for Distribution (CAD) è una metrica REIT che sottrae le spese in conto capitale ricorrenti dai fondi dalle operazioni (FFO).
- CAD è una misura non GAAP utilizzata come proxy per il flusso di cassa di un REIT per gli investitori
- Il CAD può essere incrementato organicamente o attraverso l'acquisizione di nuove proprietà .
- Il calcolo del CAD non segue una formula standardizzata nel settore REIT, quindi analisti e investitori dovrebbero prestare attenzione a notare la metodologia utilizzata.
Formula per contanti disponibili per la distribuzione (CAD)
Come calcolare CAD
Il calcolo della liquidità disponibile per la distribuzione viene effettuato sottraendo le spese in conto capitale ricorrenti dai fondi dalle operazioni. La formula e il calcolo per FFO appaiono di seguito.
Cosa ti dice la liquidità disponibile per la distribuzione?
Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è un veicolo di investimento in pool che detiene un portafoglio di proprietà e/o mutui a reddito ed è tenuto a distribuire quasi tutto il suo reddito netto imponibile per mantenere lo stato REIT. Infatti, i REIT sono tenuti a versare agli investitori il 90% del reddito imponibile guadagnato. Sebbene non esista un metodo standardizzato per calcolare i fondi disponibili per la distribuzione, molti REIT calcolano il CAD in modo simile adeguando i fondi dal valore delle operazioni per affitti a quote costanti, voci non monetarie e qualsiasi spesa ricorrente relativa agli immobili.
Per gli investitori orientati al reddito, la liquidità disponibile per la distribuzione è un parametro chiave per valutare la forza di un REIT. I REIT possono aumentarlo organicamente o attraverso un'acquisizione.
Per i REIT, non esiste una regola ferrea sui CAD e su come vengono calcolati. Pertanto, quando la metrica viene calcolata da un REIT, il calcolo potrebbe variare da azienda a società . Di conseguenza, è una misura non GAAP e dovrebbe essere trattata come pro-forma.
Esempio di denaro disponibile per la distribuzione
Boston Properties (BXP) è una proprietà commerciale REIT che possiede edifici a Boston, New York, San Francisco, Los Angeles, Washington DC e Reston, Virginia. Nel 2020, il tasso di pagamento CAD del REIT è stato del 96,4% rispetto all'86,7% nel 2019.
I rendiconti finanziari di Boston Properties indicano che calcola il CAD aggiungendo alla transazione di locazione FFO i costi che si qualificano come incentivi all'affitto, ammortamento non immobiliare, perdite non monetarie dovute all'estinzione anticipata del debito e spese di compensazione basate su azioni ; eliminando poi gli effetti dell'affitto a quote costanti e dell'adeguamento a quote costanti della spesa per affitti fondiari; e, infine, sottraendo le spese in conto capitale per la manutenzione,. i miglioramenti dell'hotel e gli aggiornamenti e le sostituzioni delle attrezzature. Questo elenco di voci di aggiustamento del flusso di cassa non è esaustivo, ma mostra come vengono gestite le voci di cassa e non per presentare una cifra più accurata dei fondi effettivi disponibili per la distribuzione agli investitori.
La differenza tra CAD e FFO
La liquidità disponibile per il calcolo della distribuzione non aderisce a una formula standardizzata nel settore REIT, ma è generalmente definita come la differenza tra FFO e spese ricorrenti. Le spese in conto capitale ricorrenti che vengono in genere sottratte dall'FFO per determinare il valore CAD includono la sostituzione dei tetti degli edifici, le riparazioni del sistema HVAC, il rifacimento della superficie dei parcheggi e altre importanti manutenzioni di routine. Alcuni REIT possono scegliere di detrarre dall'FFO i miglioramenti degli inquilini, la riduzione a quote costanti degli affitti o le commissioni di locazione.
La National Association Real Estate Investment Trusts (NAREIT), un gruppo commerciale del settore, definisce FFO come reddito netto più ammortamento meno il guadagno sulla vendita della proprietà più la perdita sulla vendita della proprietà .
Una formula estesa per FFO è:
