Espèces disponibles pour distribution (CAD)
Qu'est-ce que les liquidités disponibles pour distribution (CAD) ?
encaisse disponible pour distribution (CAD) fait référence à l'encaisse d'une fiducie de placement immobilier (FPI) qui est disponible pour être distribuée sous forme de dividendes aux actionnaires. La valeur CAD est calculée en prenant les fonds provenant des opérations (FFO) du FPI et en soustrayant ses dépenses en immobilisations récurrentes (CAPEX).
Le CAD est le sous-ensemble le plus liquide de fonds disponibles pour distribution (FAD). Les avantages d'avoir un stock de CAD sont qu'il fournit une image plus complète des flux de trésorerie ajustés d'une FPI et du montant que les investisseurs peuvent s'attendre à recevoir sous forme de distributions de dividendes.
- Les liquidités disponibles pour distribution (CAD) sont une mesure de FPI qui soustrait les dépenses en immobilisations récurrentes des fonds provenant des opérations (FFO).
- Le CAD est une mesure non conforme aux PCGR utilisée comme approximation des flux de trésorerie d'une FPI pour les investisseurs
- CAD peut être augmenté organiquement ou par l'acquisition de nouvelles propriétés.
- Le calcul du CAD ne suit pas une formule standardisée dans le secteur des REIT, les analystes et les investisseurs doivent donc veiller à noter la méthodologie utilisée.
Formule pour les liquidités disponibles pour distribution (CAD)
Comment calculer le CAD
Le calcul de la trésorerie disponible pour distribution se fait en soustrayant les dépenses en immobilisations récurrentes des fonds provenant de l'exploitation. La formule et le calcul du FFO apparaissent ci-dessous.
Que vous disent les liquidités disponibles pour la distribution ?
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est un véhicule d'investissement commun qui détient un portefeuille de propriétés productrices de revenus et/ou de prêts hypothécaires et qui est tenu de distribuer la quasi-totalité de son revenu net imposable pour conserver son statut de FPI. En fait, les FPI sont tenues de verser 90 % du revenu imposable gagné aux investisseurs. Bien qu'il n'existe pas de méthode normalisée pour calculer les fonds disponibles pour la distribution, de nombreuses FPI calculent le CAD de la même manière en ajustant la valeur des fonds provenant des opérations pour les loyers linéaires, les éléments hors trésorerie et toutes les dépenses récurrentes liées à l'immobilier.
Pour les investisseurs axés sur le revenu, les liquidités disponibles aux fins de distribution sont une mesure clé pour évaluer la solidité d'une FPI. Les FPI peuvent l'augmenter de manière organique ou via une acquisition.
Pour les FPI, il n'y a pas de règle absolue concernant les CAD et leur mode de calcul. Ainsi, lorsque la métrique est calculée par une FPI, le calcul peut varier d'une entreprise à l'autre. Par conséquent, il s'agit d'une mesure non conforme aux PCGR et doit être traitée comme pro forma.
Exemple de liquidités disponibles pour distribution
Boston Properties (BXP) est une FPI immobilière commerciale qui possède des immeubles à Boston, New York, San Francisco, Los Angeles, Washington DC et Reston, en Virginie. En 2020, le ratio de distribution en dollars canadiens du FPI était de 96,4 %, comparativement à 86,7 % en 2019.
Les états financiers de Boston Properties indiquent qu'il calcule le CAD en ajoutant à la transaction de location FFO les coûts qui sont qualifiés d'incitations au loyer, d'amortissement non immobilier, de pertes non monétaires dues à l'extinction anticipée de la dette et de dépenses de rémunération à base d'actions ; éliminant ensuite les effets de l' ajustement linéaire des loyers et des charges foncières ; et enfin, en soustrayant les dépenses en capital d'entretien,. les améliorations hôtelières et les mises à niveau et remplacements d'équipement. Cette liste d'éléments d'ajustement des flux de trésorerie n'est pas exhaustive, mais elle montre comment les éléments en espèces et hors trésorerie sont traités pour présenter un chiffre plus précis des fonds réels disponibles pour distribution aux investisseurs.
La différence entre CAD et FFO
La trésorerie disponible pour les calculs de distribution n'adhère pas à une formule standardisée dans le secteur des FPI, mais elle est généralement définie comme la différence entre les FFO et les dépenses récurrentes. Les dépenses en capital récurrentes qui sont généralement soustraites du FFO pour déterminer la valeur CAD comprennent le remplacement des toits des bâtiments, les réparations du système CVC, le resurfaçage des parkings et d'autres travaux d'entretien de routine importants. Certaines FPI peuvent choisir de déduire les améliorations locatives, la linéarisation des loyers ou les commissions de location du FFO.
La National Association Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ), un groupe commercial pour l'industrie, définit le FFO comme le revenu net plus l' amortissement moins le gain sur la vente de la propriété plus la perte sur la vente de la propriété.
Une formule étendue pour FFO est :
