Dinheiro disponível para distribuição (CAD)

O que é dinheiro disponível para distribuição (CAD)?

Caixa disponível para distribuição (CAD) refere-se a um fundo de investimento imobiliário (REIT) disponível para distribuição como dividendos aos acionistas. O valor do CAD é calculado tomando os fundos das operações do REIT (FFO) e subtraindo suas despesas de capital recorrentes (CAPEX).

O CAD é o subconjunto mais líquido de fundos disponíveis para distribuição (FAD). Os benefícios de ter um estoque de CAD são que ele fornece uma visão mais completa dos fluxos de caixa ajustados de um REIT e quanto os investidores podem esperar receber na forma de distribuição de dividendos.

• Caixa Disponível para Distribuição (CAD) é uma métrica REIT que subtrai despesas de capital recorrentes de fundos de operações (FFO).

• CAD é uma medida não GAAP que é usada como proxy para o fluxo de caixa de um REIT para investidores

• O CAD pode ser aumentado organicamente ou através da aquisição de novos imóveis.

• O cálculo do CAD não segue uma fórmula padronizada no setor de REIT, portanto analistas e investidores devem ficar atentos à metodologia utilizada.

Fórmula para dinheiro disponível para distribuição (CAD)

$\begin &CAD = FFO - RCE\ &\textbf\ &CAD = \text{Caixa disponível para distribuição}\ &FFO = \text{Fundos das operações}\ &RCE = \text \end$

Como calcular o CAD

O cálculo do caixa disponível para distribuição é feito subtraindo as despesas de capital recorrentes dos fundos das operações. A fórmula e o cálculo para FFO aparecem abaixo.

O que o dinheiro disponível para distribuição lhe diz?

Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é um veículo de investimento agrupado que detém um portfólio de propriedades e/ou hipotecas geradoras de renda e é obrigado a distribuir quase todo o seu lucro líquido tributável para manter o status de REIT. De fato, os REITs são obrigados a pagar 90% do lucro tributável obtido aos investidores. Embora não haja um método padronizado para calcular os fundos disponíveis para distribuição, muitos REITs calculam o CAD de maneira semelhante, ajustando os fundos do valor das operações para aluguéis lineares, itens não monetários e quaisquer despesas recorrentes relacionadas a imóveis.

Para os investidores orientados para a renda, o dinheiro disponível para distribuição é uma métrica fundamental para avaliar a força de um REIT. Os REITs podem aumentá-lo organicamente ou por meio de uma aquisição.

Para REITs, não há regras rígidas e rápidas sobre CADs e como ele é calculado. Assim, quando a métrica é calculada por um REIT, o cálculo pode variar de empresa para empresa. Como resultado, é uma medida não GAAP e deve ser tratada como pró-forma.

Exemplo de dinheiro disponível para distribuição

Boston Properties (BXP) é um REIT de propriedade comercial que possui edifícios em Boston, Nova York, São Francisco, Los Angeles, Washington DC e Reston, Virgínia. Em 2020, o índice de pagamento de CAD do REIT foi de 96,4% em comparação com 86,7% em 2019.

As demonstrações financeiras da Boston Properties indicam que ela calcula o CAD adicionando à transação de arrendamento FFO os custos que se qualificam como incentivos de aluguel, depreciação não imobiliária, perdas não monetárias por extinção antecipada de dívida e despesa de compensação baseada em ações ; em seguida, eliminando os efeitos do ajuste linear das despesas com aluguel de terreno e aluguel de terreno linear; e, finalmente, subtraindo as despesas de capital de manutenção,. melhorias no hotel e atualizações e substituições de equipamentos. Esta lista de itens de ajuste de fluxo de caixa não é exaustiva, mas mostra como os itens de caixa e não caixa são tratados para apresentar um valor mais preciso dos fundos reais disponíveis para distribuição aos investidores.

A diferença entre CAD e FFO

O caixa disponível para cálculos de distribuição não segue uma fórmula padronizada no setor de REIT, mas geralmente é definido como a diferença entre FFO e despesas recorrentes. Despesas de capital recorrentes que normalmente são subtraídas do FFO para determinar o valor CAD incluem a substituição de telhados de edifícios, reparos de sistemas HVAC, recapeamento de estacionamentos e outras manutenções de rotina significativas. Alguns REITs podem optar por deduzir do FFO as melhorias dos inquilinos, o alinhamento dos aluguéis ou as comissões de arrendamento.

A National Association Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ), um grupo comercial do setor, define FFO como o lucro líquido mais a depreciação menos o ganho na venda do imóvel mais o prejuízo na venda do imóvel.

Uma fórmula expandida para FFO é:

$\begin &FFO = NI + DA - II + IE - GP + LP - IV + LV\ &\textbf\ ∋ = \text{ Lucro líquido}\ &DA = \text{ Depreciação e amortização}\ &II = \text\ &IE = \tex t\ &GP = \text\ &LP = \text\ &IV = \text{ Renda de empreendimentos não consolidados}\ &amp ;LV = \text{ Perda de empreendimentos não consolidados} \end$