Gotówka dostępna do dystrybucji (CAD)
Co to jest gotówka dostępna do dystrybucji (CAD)?
Gotówka dostępna do dystrybucji (CAD) odnosi się do gotówki w kasie funduszu nieruchomości (REIT), która jest dostępna do wypłaty jako dywidendy dla akcjonariuszy. Wartość CAD jest obliczana poprzez odjęcie środków REIT z operacji (FFO) i odjęcie jego powtarzalnych nakładów inwestycyjnych (CAPEX).
CAD to najbardziej płynny podzbiór środków dostępnych do dystrybucji (FAD). Zaletą posiadania zapasów CAD jest to, że zapewnia pełniejszy obraz skorygowanych przepływów pieniężnych REIT oraz tego, ile inwestorzy mogą oczekiwać w postaci wypłaty dywidendy.
- Gotówka dostępna do dystrybucji (CAD) to miernik REIT, który odejmuje powtarzające się nakłady inwestycyjne od środków z operacji (FFO).
- CAD jest miarą inną niż GAAP, która jest używana jako przybliżenie przepływów pieniężnych REIT dla inwestorów
- CAD można zwiększyć organicznie lub poprzez przejęcia nowych nieruchomości.
- Obliczenia CAD nie przebiegają według standardowej formuły w sektorze REIT, dlatego analitycy i inwestorzy powinni zwracać uwagę na zastosowaną metodologię.
Formuła gotówki dostępnej do dystrybucji (CAD)
Jak obliczyć CAD
Obliczanie gotówki dostępnej do dystrybucji odbywa się poprzez odjęcie powtarzających się nakładów inwestycyjnych od środków z operacji. Wzór i obliczenia dla FFO znajdują się poniżej.
Co mówi Ci gotówka dostępna do dystrybucji?
Real Estate Investment Trust (REIT) to połączone narzędzie inwestycyjne, które posiada portfel nieruchomości przynoszących dochód i/lub kredytów hipotecznych i jest zobowiązany do dystrybucji prawie całego dochodu netto podlegającego opodatkowaniu, aby utrzymać status REIT. W rzeczywistości REIT są zobowiązane do wypłacania inwestorom 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu. Chociaż nie ma standardowej metody obliczania środków dostępnych do dystrybucji, wiele REIT oblicza CAD w podobny sposób, korygując środki z wartości operacyjnej o czynsze liniowe, pozycje bezgotówkowe i wszelkie powtarzalne wydatki związane z nieruchomościami.
Dla inwestorów zorientowanych na dochód, gotówka dostępna do dystrybucji jest kluczowym miernikiem oceny siły REIT. REIT-y mogą ją zwiększyć organicznie lub poprzez akwizycję.
W przypadku REIT nie ma sztywnych i szybkich zasad dotyczących CAD i sposobu ich obliczania. Tak więc, gdy wskaźnik jest obliczany przez REIT, obliczenia mogą się różnić w zależności od firmy. W związku z tym jest to miara non-GAAP i powinna być traktowana jako pro-forma.
Przykład gotówki dostępnej do dystrybucji
Boston Properties (BXP) to nieruchomość komercyjna REIT, która posiada budynki w Bostonie, Nowym Jorku, San Francisco, Los Angeles, Waszyngtonie i Reston w stanie Wirginia. W 2020 r. wskaźnik wypłat CAD REIT wyniósł 96,4% w porównaniu z 86,7% w 2019 r.
Sprawozdania finansowe Boston Properties wskazują, że firma oblicza CAD, dodając do transakcji najmu FFO koszty, które kwalifikują się jako zachęty do czynszu, amortyzacja innych niż nieruchomości, straty bezgotówkowe z tytułu przedterminowego umorzenia długu oraz koszty rekompensaty w formie akcji ; następnie wyeliminowanie skutków liniowej korekty czynszu i liniowej korekty kosztów czynszu za grunt; i wreszcie, odejmując nakłady inwestycyjne na konserwację,. ulepszenia hoteli oraz modernizacje i wymiany sprzętu. Ta lista pozycji korekty przepływów pieniężnych nie jest wyczerpująca, ale pokazuje, w jaki sposób traktuje się pozycje gotówkowe i niepieniężne, aby przedstawić dokładniejsze dane o rzeczywistych środkach dostępnych do dystrybucji wśród inwestorów.
Różnica między CAD a FFO
Gotówka dostępna do kalkulacji dystrybucji nie jest zgodna ze znormalizowaną formułą w sektorze REIT, ale generalnie jest definiowana jako różnica między FFO a wydatkami powtarzalnymi. Powtarzające się wydatki kapitałowe, które są zwykle odejmowane od FFO w celu określenia wartości CAD, obejmują wymianę dachów budynków, naprawy systemów HVAC, odnawianie nawierzchni parkingów i inne istotne rutynowe prace konserwacyjne. Niektóre REIT mogą zdecydować się na odliczenie od FFO ulepszeń najemców, wyrównania czynszów lub prowizji za dzierżawę.
National Association Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ), grupa handlowa dla branży, definiuje FFO jako dochód netto powiększony o amortyzację minus zysk ze sprzedaży nieruchomości plus strata ze sprzedaży nieruchomości.
Rozszerzona formuła FFO to:
