Kontanter tillgängliga för distribution (CAD)

Vad är kontanter tillgängliga för distribution (CAD)?

Kontanter tillgängliga för utdelning (CAD) hänvisar till en fastighetsinvesteringsstiftelse (REIT) kontanter på hand som är tillgängliga att delas ut som aktieägarutdelning. CAD-värdet beräknas genom att ta REIT:s medel från verksamheten (FFO) och subtrahera dess återkommande kapitalutgifter (CAPEX).

CAD är den mest likvida delmängden tillgängliga för distribution (FAD). Fördelarna med att ha ett lager av CAD är att det ger en mer komplett bild av en REIT:s justerade kassaflöden och hur mycket investerare kan förvänta sig att få i form av utdelningar.

• Cash Available for Distribution (CAD) är ett REIT-mått som subtraherar återkommande kapitalutgifter från fonder från verksamheten (FFO).

• CAD är ett icke-GAAP-mått som används som en proxy för en REITs kassaflöde för investerare

• CAD kan ökas organiskt eller genom förvärv av nya fastigheter.

• Beräkningen av CAD följer inte en standardiserad formel i REIT-sektorn, så analytiker och investerare bör vara noga med att notera den metod som används.

Formel för kontanter tillgängliga för distribution (CAD)

$\begin &CAD = FFO - RCE\ &\textbf{där:}\ &CAD = \text{Kassa tillgängliga för utdelning}\ &FFO = \text{Medel från verksamheten}\ &RCE = \text{Återkommande investeringar } \end$

Hur man beräknar CAD

Beräkning av kontanter tillgängliga för utdelning görs genom att subtrahera återkommande kapitalutgifter från medel från verksamheten. Formeln och beräkningen för FFO visas nedan.

Vad säger kontanter tillgängliga för distribution?

En fastighetsinvesteringsfond (REIT) är ett poolat investeringsinstrument som har en portfölj av inkomstproducerande fastigheter och/eller inteckningar och som måste distribuera nästan all sin skattepliktiga nettoinkomst för att behålla REIT-status. Faktum är att REITs är skyldiga att betala ut 90% av den beskattningsbara inkomsten till investerare. Även om det inte finns någon standardiserad metod för att beräkna medel som är tillgängliga för distribution, beräknar många REITs CAD på ett liknande sätt genom att justera medlen från driftvärdet för linjära hyror, icke-kontanta poster och eventuella återkommande fastighetsrelaterade utgifter.

För inkomstorienterade investerare är kontanter tillgängliga för distribution ett nyckelmått för att bedöma en REITs styrka. REITs kan öka den organiskt eller genom ett förvärv.

För REITs finns det ingen hård och snabb regel om CAD och hur det beräknas. Sålunda, när måttet beräknas av en REIT, kan beräkningen variera från företag till företag. Som ett resultat är det ett icke-GAAP-mått och bör behandlas som proforma.

Exempel på kontanter tillgängliga för distribution

Boston Properties (BXP) är en kommersiell fastighet REIT som äger byggnader i Boston, New York, San Francisco, Los Angeles, Washington DC och Reston, Virginia. 2020 var REIT:s CAD-utbetalningskvot 96,4 % jämfört med 86,7 % 2019.

Boston Properties finansiella rapporter visar att det beräknar CAD genom att lägga till FFO-leasingtransaktionen de kostnader som kvalificerar sig som hyresincitament, avskrivningar på icke-fastigheter, icke-kontantförluster från tidig utsläckning av skulder och aktiebaserade kompensationskostnader ; att sedan eliminera effekterna av linjär hyra och linjär justering av tomträttsavgälden; och slutligen, subtrahera underhållsinvesteringar , hotellförbättringar och utrustningsuppgraderingar och -byten . Denna lista över kassaflödesjusteringsposter är inte uttömmande, men den visar hur kontanter och icke-kontantposter hanteras för att presentera en mer exakt siffra av faktiska medel som är tillgängliga för distribution till investerare.

Skillnaden mellan CAD och FFO

Kontanter tillgängliga för distributionsberäkningar följer inte en standardiserad formel i REIT-sektorn, men de definieras generellt som skillnaden mellan FFO och återkommande utgifter. Återkommande kapitalkostnader som vanligtvis subtraheras från FFO för att bestämma CAD-värdet inkluderar byte av byggnadstak, reparationer av VVS-system, ytbeläggning av parkeringsplatser och annat betydande rutinunderhåll. Vissa REITs kan välja att dra av hyresgästförbättringar, rätlinjiga hyror eller leasingprovisioner från FFO.

National Association Real Estate Investment Trusts (NAREIT), en branschgrupp för branschen, definierar FFO som nettoinkomst plus avskrivningar minus vinsten vid fastighetsförsäljning plus förlust på fastighetsförsäljningen.

En utökad formel för FFO är:

$\begin &FFO = NI + DA - II + IE - GP + LP - IV + LV\ &\textbf{där:}\ ∋ = \text\ &DA = \text\ &II = \text{ Ränteintäkter}\ &IE = \tex t{ Räntekostnad}\ &GP = \text{ Vinst vid fastighetsförsäljning}\ &LP = \text{ Förlust vid fastighetsförsäljning}\ &IV = \text{ Intäkter från icke konsoliderade satsningar}\ &amp ;LV = \text{ Förlust från okonsoliderade satsningar} \end$