Kontanter til rådighed for distribution (CAD)
Hvad er kontanter til rådighed for distribution (CAD)?
Kontanter til rådighed for udlodning (CAD) refererer til en ejendomsinvesteringsfonds (REIT) kontanter på hånden, der er tilgængelige til at blive udloddet som aktionærudbytte. CAD-værdien beregnes ved at tage REIT's midler fra driften (FFO) og trække dets tilbagevendende kapitaludgifter (CAPEX).
CAD er den mest likvide delmængde af midler til rådighed for distribution (FAD). Fordelene ved at have et lager af CAD er, at det giver et mere komplet billede af en REITs justerede pengestrømme, og hvor meget investorer kan forvente at modtage i form af udbytteudlodninger.
- Cash Available for Distribution (CAD) er en REIT-metrik, der trækker tilbagevendende kapitaludgifter fra midler fra driften (FFO).
- CAD er et ikke-GAAP-mål, der bruges som en proxy for en REITs pengestrøm for investorer
- CAD kan øges organisk eller gennem opkøb af nye ejendomme.
- Beregningen af CAD følger ikke en standardiseret formel i REIT-sektoren, så analytikere og investorer bør være omhyggelige med at notere den anvendte metode.
Formel for kontanter til rådighed for distribution (CAD)
Sådan beregnes CAD
Beregning af likvide midler til udlodning sker ved at trække tilbagevendende kapitaludgifter fra midler fra driften. Formlen og beregningen for FFO ses nedenfor.
Hvad fortæller kontanter, der er tilgængelige til distribution?
En ejendomsinvesteringsfond (REIT) er et samlet investeringsselskab, der har en portefølje af indkomstproducerende ejendomme og/eller realkreditlån og er forpligtet til at distribuere næsten hele sin skattepligtige nettoindkomst for at opretholde REIT-status. Faktisk er REIT'er forpligtet til at udbetale 90% af den skattepligtige indkomst tjent til investorer. Selvom der ikke er nogen standardiseret metode til at beregne midler, der er tilgængelige for distribution, beregner mange REIT'er CAD på lignende måde ved at justere midlerne fra driftsværdien for lineære lejer, ikke-kontante poster og eventuelle tilbagevendende ejendomsrelaterede udgifter.
For indkomstorienterede investorer er kontanter, der er tilgængelige til distribution, en nøglefaktor til at vurdere en REITs styrke. REIT'er kan øge den organisk eller gennem et opkøb.
For REIT'er er der ingen hård og hurtig regel om CAD'er og hvordan det beregnes. Når metrikken beregnes af en REIT, kan beregningen således variere fra virksomhed til virksomhed. Som følge heraf er det et ikke-GAAP-mål og bør behandles som proforma.
Eksempel på kontanter til rådighed til distribution
Boston Properties (BXP) er en kommerciel ejendom REIT, der ejer bygninger i Boston, New York, San Francisco, Los Angeles, Washington DC og Reston, Virginia. I 2020 var REIT's CAD-udbetalingsforhold 96,4% sammenlignet med 86,7% i 2019.
Boston Properties' regnskaber viser, at det beregner CAD ved at føje til FFO-leasingtransaktionen de omkostninger, der kvalificeres som lejeincitamenter, afskrivninger på ikke-fast ejendom, ikke-kontante tab fra tidlig afvikling af gæld og aktiebaserede kompensationsomkostninger ; derefter eliminere virkningerne af lineær leje og lineær justering af grundrenteudgifter; og endelig fratrække vedligeholdelsesinvesteringer , hotelforbedringer og udstyrsopgraderinger og -udskiftninger . Denne liste over pengestrømsjusteringsposter er ikke udtømmende, men den viser, hvordan kontante og ikke-kontante poster håndteres for at præsentere et mere nøjagtigt tal af faktiske midler, der er tilgængelige for distribution til investorer.
Forskellen mellem CAD og FFO
Kontanter til rådighed til distributionsberegninger overholder ikke en standardiseret formel i REIT-sektoren, men det er generelt defineret som forskellen mellem FFO og tilbagevendende udgifter. Tilbagevendende kapitaludgifter, der typisk trækkes fra FFO'en for at bestemme CAD-værdien, omfatter udskiftning af bygningstage, reparationer af HVAC-systemer, genopbygning af parkeringspladser og anden væsentlig rutinemæssig vedligeholdelse. Nogle REIT'er kan vælge at fratrække lejerforbedringer, lineære huslejer eller leasingprovisioner fra FFO.
National Association Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ), en branchegruppe for industrien, definerer FFO som nettoindkomst plus afskrivninger minus gevinsten ved ejendomssalg plus tab ved ejendomssalget.
En udvidet formel for FFO er:
