Bienes Raíces de Capital Privado
¿Qué son los Bienes Raíces de Capital Privado?
Los bienes raíces de capital privado son una clase de activos alternativos compuestos por inversiones públicas y privadas agrupadas administradas profesionalmente en los mercados inmobiliarios . Invertir en bienes raíces de capital privado implica la adquisición, financiación y propiedad (ya sea directa o indirecta) de una propiedad o propiedades a través de un fondo de inversión.
Los bienes raíces de capital privado no deben confundirse con un fideicomiso de inversión en bienes raíces de capital, o REIT de capital, que son acciones cotizadas en bolsa que representan inversiones inmobiliarias cuyos ingresos se generan principalmente a través de los ingresos por alquiler de sus propiedades inmobiliarias.
Comprender los bienes raíces de capital privado
inmobiliarios de capital privado permiten que las personas de alto patrimonio neto (HWNI) y las instituciones, como los fondos de dotación y de pensiones, inviertan en participaciones de capital y deuda relacionadas con activos inmobiliarios.
Usando una estrategia de gestión activa,. los bienes raíces de capital privado adoptan un enfoque diversificado para la propiedad de la propiedad. Los socios generales (GP) invierten en una variedad de tipos de propiedades en diferentes ubicaciones, que pueden variar desde nuevos desarrollos y tenencias de terrenos en bruto hasta la remodelación completa de propiedades existentes o inyecciones de flujo de efectivo en propiedades en dificultades.
Las inversiones inmobiliarias de capital privado comúnmente se agrupan y se pueden estructurar como sociedades limitadas (LP), compañías de responsabilidad limitada (LLC), S-corps, C-corps, fondos de inversión colectiva, REIT privados, cuentas de aseguradoras separadas u otras estructuras legales.
Consideraciones Especiales
Invertir en bienes raíces de capital privado requiere un inversionista con una perspectiva a largo plazo y un compromiso de capital inicial significativo : más de $250,000 inicialmente e inversiones de seguimiento a lo largo del tiempo. Se ofrece poca flexibilidad y liquidez a los inversores, ya que la ventana de compromiso de capital normalmente requiere varios años.
Los períodos de bloqueo para bienes raíces de capital privado a veces pueden durar más de una docena o más de años. Además, las distribuciones pueden ser lentas porque a menudo se pagan con el flujo de efectivo en lugar de una liquidación total: los inversores no tienen derecho a exigir una liquidación. Además, los administradores de fondos suelen cobrar una estructura de tarifas de 2 y 20,. lo que les cuesta a los inversores el 2% de los activos invertidos por año más el 20% de las ganancias.
La siguiente categoría de inversionista invierte en bienes raíces de capital privado:
Instituciones ( fondos de pensiones y fondos sin fines de lucro) y terceros, como administradores de activos que invierten en nombre de instituciones
Inversores privados acreditados
Individuos de alto valor neto (HWNI)
Los fondos creados para inversionistas individuales generalmente requieren que la inversión sea financiada al momento de la firma del acuerdo de inversión, mientras que los fondos creados para inversionistas institucionales requieren un compromiso de capital. Luego, ese capital se retira a medida que se realizan las inversiones adecuadas. Si no se realizan inversiones durante el período de inversión especificado por el acuerdo, no se puede sacar nada del compromiso.
La inversión en bienes raíces de capital privado es riesgosa, pero también puede proporcionar altos rendimientos.
Devoluciones inmobiliarias de capital privado
A pesar de la falta de flexibilidad y liquidez, este tipo de inversión puede proporcionar altos niveles potenciales de ingresos con una fuerte apreciación de los precios. Los rendimientos anuales en el rango del 6% al 8% para las estrategias principales y del 8% al 10% para las estrategias principales no son infrecuentes.
Los rendimientos de las estrategias oportunistas o de valor agregado pueden ser considerablemente más altos. Dicho esto, los bienes raíces de capital privado son lo suficientemente riesgosos como para que los inversores puedan perder toda su inversión si un fondo tiene un rendimiento inferior.
Los fondos inmobiliarios de capital privado se hicieron populares en la década de 1990 en medio de la caída de los precios de las propiedades como una forma de adquirir propiedades a medida que caían los valores. Anteriormente, la mayoría de las inversiones inmobiliarias institucionales se adherían a los activos básicos.
Tipos de Inversiones Inmobiliarias de Capital Privado
Edificios de oficinas (oficinas de gran altura, urbanas, suburbanas y de jardín); propiedades industriales (almacén, investigación y desarrollo, oficinas flexibles o espacio industrial); propiedades minoristas, centros comerciales (vecindarios, comunitarios y centros de poder); y los apartamentos multifamiliares (jardín y de gran altura) son las inversiones inmobiliarias de capital privado más comunes.
También hay inversiones inmobiliarias de nicho, como viviendas para personas mayores o estudiantes, hoteles, autoalmacenamiento, consultorios médicos, viviendas unifamiliares para poseer o alquilar, terrenos sin desarrollar, espacio de fabricación y más.
Reflejos
A diferencia de los REIT, la inversión en bienes raíces de capital privado requiere una cantidad sustancial de capital y solo puede estar disponible para inversionistas acreditados o de alto valor neto.
Private equity real estate es un fondo administrado profesionalmente que invierte en bienes raíces.
Este tipo de inversión suele ser más riesgoso y costoso que otras formas de fondos de inversión en bienes raíces, pero no son raros los rendimientos del 8% al 10%.
