Tilskipun um fjárnám og sölu

Hvað er tilskipun um fjárnám og sölu?

Hugtakið fjárnáms- og söluúrskurður vísar til löglegrar tilkynningu um fjárnám á eignum skuldara, sem er gerð til að standa straum af eftirstöðvum skulda hans. Gjaldtöku- og söluúrskurðir fela venjulega í sér fasteigna- og veðlán.

Gefin út af dómstóli, úrskurður um fjárnám og sölu er yfirlýsing sem segir að eign lántaka verði seld til að standa undir útistandandi skuld sem er í vanskilum. Eftir að eignin er seld er andvirðið notað til að greiða niður skuldina að hluta eða öllu leyti. Þessar dómsúrskurðir eru nauðsynlegar í mörgum ríkjum áður en lánveitendur geta haldið áfram með neinar eignaupptökuaðgerðir, þó að ákveðin ríki leyfi lánveitendum að selja eignir hvenær sem er.

Skilningur á tilskipunum um fjárnám og sölu

Fasteignakaup eru ekki ódýr, hvort sem þú ert að kaupa þitt eigið húsnæði eða leiguhúsnæði. Til þess að hafa efni á eign þurfa flestir neytendur að taka húsnæðislán eða húsnæðislán. Þegar lánið hefur verið samþykkt og framlengt er eigandi fasteignar ábyrgur fyrir að viðhalda reglulegum mánaðarlegum húsnæðislánum.

Þegar lántaki fær húsnæðislán til að kaupa húsnæði er eignin veð fyrir láninu. Lánveitendur geta lokað eignum frá 90 til 120 daga vanskilum. Lánveitandinn getur tekið húsnæðið í sínar hendur og lagt inni á eignina. En áður en eitthvað af þessu getur gerst gæti verið þörf á úrskurði um fjárnám og sölu.

Eins og fram hefur komið hér að ofan, geta staðbundin lög og reglur tiltekinna lögsagnarumdæma krafist þess að lánveitendur leiti eftir úrskurðum um eignaupptöku og sölu áður en þeir geta haldið áfram með einhverjar aðgerðir. Þetta er dómsúrskurður sem gerir lánveitanda kleift að yfirtaka eignina, selja hana og nota andvirðið til að greiða upp útistandandi skuldir. Einnig er hægt að nota fé sem fæst við söluna til að standa straum af lögfræðilegum reikningum lánveitanda.

Fullnustuheimili eru gjarnan boðin út á sölu sýslumanns. Ágóði af sölunni rennur til húsnæðislánaveitanda til að ná kostnaði við lánið til baka.

Sérstök atriði

Lánveitendur sækja um lögnám og sölu til að greiða upp allar útistandandi skuldir sem tengjast viðkomandi eign. Til dæmis getur banki farið fram á dómsúrskurð þegar lántaki hættir að greiða húsnæðislán sitt eftir fjóra mánuði.

Segjum að eftirstöðvar á veði á þeim tíma séu $300.000. Hvað gerist ef lánveitandinn getur ekki endurgreitt heildarfjárhæð lánsins og fær aðeins $250.000? Eftir að hafa greitt af láninu gæti lánveitandinn hugsanlega farið á eftir lántakanum fyrir allar eftirstöðvar. Í þessu tilviki væri það fyrir $ 50.000 sem eftir eru.

Hafðu í huga að foreclosures hafa mikil áhrif á lánshæfismatssögu þína. Gjaldtökur eru áfram á lánasögu þinni í sjö ár. Sem slíkir geta þeir komið í veg fyrir að þú fáir lánstraust í framtíðinni. Jafnvel ef þú getur afstýrt ferlinu, uppfært lánið þitt og verið áfram á heimili þínu, mun lánshæfiseinkunnin þín taka högg.

Mismunun á húsnæði er ólögleg. Ef þú heldur að þér hafi verið mismunað af einhverjum, þar á meðal lánveitanda þínum, á grundvelli kynþáttar, trúarbragða, kyns, hjúskaparstöðu, notkunar opinberrar aðstoðar, þjóðernisuppruna, fötlunar eða aldurs, þá eru skref sem þú getur tekið. Eitt slíkt skref er að leggja fram skýrslu hjá Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eða US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Tilskipun um fjárnám og sölu með innlausnarrétti

Sum ríki heimila lántakendum innlausnarrétt. Það gerir húseigendum í eignarhaldi kleift að greiða tiltekna upphæð til lánveitanda til að innleysa húsnæðislán sín og halda heimilum sínum. Sanngjarn innlausnarréttur gerir íbúðareigendum kleift að innleysa húsnæðislán sín með því að borga upp alla veðstöðuna fyrir eignasölu. Lántakandi getur hugsanlega gert þetta með endurfjármögnun ef hann getur fengið nýtt húsnæðislán.

Sum ríki veita lögbundinn innlausnarrétt, sem gerir húseigendum kleift að innleysa húsnæðislán sín eftir fullnustusölu með því að greiða söluverð heimilisins, ásamt vöxtum og gjöldum, til kaupanda. Þetta gerir þeim einnig kleift að endurheimta heimili sitt.

Það eru mörg forrit í boði hjá bandaríska húsnæðis- og borgarþróunarráðuneytinu (HUD) sem aðstoða húseigendur sem standa frammi fyrir fullnustu. Sumt af þessu felur í sér áætlanir til að endurfjármagna á lægri vöxtum og lækka þar af leiðandi mánaðarlega veðgreiðsluna. Önnur forrit hjálpa einstaklingum sem hafa misst vinnuna og hafa engar tekjur til að borga húsnæðislánin sín.

Með hvaða innlausnarrétti sem er, verður lántakandi að bregðast við til að innleysa veð sitt innan þess tíma sem tilgreint er í staðbundnum lögum og það er alltaf ráðlagt að hafa fyrst samband við bankann þinn áður en margar greiðslur hafa fallið niður til að finna lausn áður en úrskurður um fjárnám og sölu hefur verið gefin út.

Valkostir við tilskipun um fjárnám og sölu

Sum ríki krefjast ekki lögbanns. Í þessum ríkjum þurfa lánveitendur ekki að fá úrskurð um fjárnám í gegnum dómstólakerfið. Þess í stað geta þeir gert lántakanda og almenningi viðvart um fjárnámið með öðrum hætti. Þetta getur falið í sér:

• Tilkynning um vanskil á eftir sölutilkynningu

• Tilkynning um sölu sem tilgreinir uppboðsdag

• Einföld birting sölutilkynningar í dagblaði

Í ríkjum með útilokun utan dómstóla starfar fjárnámsferlið almennt hraðar en í ríkjum sem krefjast úrskurðar dómstóla um fjárnám.

Hápunktar

• Tilskipun um fjárnám er dómsúrskurður sem kveður á um að eign fari í fjárnámsferli vegna vanskila á veði.

• Þó að gerðar verði tilskipanir í samræmi við öll staðbundin lög og reglugerðir, krefjast ákveðin ríki þeirra ekki, sem gerir lánveitandanum kleift að gera húsið tiltækt til sölu hvenær sem er.

• Sum ríki leyfa innlausnarrétt, sem gerir húseigendum kleift að greiða tiltekna upphæð af peningum til að innleysa húsnæðislán sitt og halda húsnæði sínu.

• Lántakendur fara á vanskilastigið þegar þeir ná ekki að greiða af húsnæðislánum í langan tíma.

Algengar spurningar

Hvernig stöðva ég tilskipun um fjárnám og sölu?

Ef þú vilt ekki fara í gegnum tilskipun um fjárnám og sölu, vertu viss um að þú sért uppfærður um greiðslur af húsnæðislánum þínum. Þetta er kannski ekki alltaf mögulegt vegna persónulegra aðstæðna, fjölskylduvandamála, atvinnumissis eða efnahagslegra vandræða. Vertu viss um að hafa samband við lánveitandann þinn til að láta þá vita hvað er að gerast. Þeir gætu kannski hjálpað. En ef það kemst á það stig að þú ert í hótun um fjárnám gætirðu komið í veg fyrir að dómsúrskurðurinn fari í gegn með því að uppfæra reikninginn þinn. Þetta þýðir annaðhvort að greiða allan vanskil eða borga lánið í heild sinni. Reyndu að ná til fjölskyldu og vina um lán eða endurfjármögnun, ef mögulegt er.

Hvernig virkar fjárnám?

Fullnustueign er löglegt ferli sem felur í sér endurheimt eignar eftir að tengdar skuldir fara í vanskil. Þetta ferli á sér venjulega stað með fasteignum. Þegar húseigandi kaupir eign er húsið notað sem veð fyrir láninu. Ef lántakandi hættir að borga af einhverjum ástæðum og vanskilur getur lánveitandinn tekið húsnæðið umráðarétt með því að taka það upp og selja eignina. Ágóðann af sölunni er síðan hægt að nota til að greiða upp veð, allar aðrar tengdar skuldir og lögfræðireikninga.

Hvernig get ég forðast foreclsoure?

Foreclosure kann að virðast eins og aðstæður sem þú getur ekki komist út úr, en það eru leiðir til að forðast það. Ákveðin lögsagnarumdæmi heimila lántakendum innlausnarrétt, sem gerir þér kleift að annað hvort vera á heimilum þeirra eða selja þau. Eða enn betra, talaðu við lánveitandann þinn. Athugaðu hvort þú getir gert greiðslufyrirkomulag eða fengið greiðslufrestun, sem getur hjálpað þér að vera á heimili þínu. Sumir lánveitendur gætu leyft þér að selja húsið þitt og nota andvirðið til að greiða af láninu þínu.