Fondi dalle operazioni (FFO)

Che cosa sono i fondi delle operazioni (FFO)?

I fondi da operazioni (FFO) si riferiscono alla cifra utilizzata dai fondi di investimento immobiliare ( REIT ) per definire il flusso di cassa dalle loro operazioni. Le società immobiliari utilizzano FFO come misura della performance operativa.

L'FFO viene calcolato sommando ammortamenti,. ammortamenti e perdite sulle vendite di attività agli utili e quindi sottraendo eventuali guadagni sulle vendite di attività e qualsiasi reddito da interessi. A volte è quotato per azione. Il rapporto FFO per azione dovrebbe essere utilizzato al posto dell'utile per azione ( EPS ) quando si valutano i REIT e altri fondi di investimento simili.

Formula e calcolo dei fondi dalle operazioni

Di seguito è riportata la formula per il calcolo dei fondi dalle operazioni (FFO).

La formula per FFO è:

FFO = (Utile netto + Ammortamenti + Ammortamenti + Perdite su vendita di immobili) - Utili su vendita di immobili - Interessi attivi

Di seguito sono riportati i passaggi per calcolare l'FFO:

Tutte le componenti del calcolo del FFO sono elencate nel conto economico di un REIT.

1. Ottenere la cifra dell'utile netto, che è l'utile della società e si trova in fondo al conto economico.

2. Gli ammortamenti sono le quote spesate delle attività materiali (fisiche) e immateriali di un'impresa per l'esercizio. L'ammortamento e l'ammortamento sono semplicemente misure contabili per aiutare le aziende a distribuire i costi dei loro beni. Gli importi spesati in ultima analisi, riducono l'utile netto per il periodo contabile. Di conseguenza, l'ammortamento e l'ammortamento vengono aggiunti all'utile netto per determinare l'effettiva entrata di cassa o ricavi dalle operazioni del REIT.

3. Aggiungere eventuali perdite sulle vendite di immobili commerciali. Questo include generalmente beni a lungo termine come immobili, impianti e macchinari. Tali perdite sono considerate una tantum e non ricorrenti, pertanto non fanno parte della normale operatività e non devono essere incluse nel calcolo del FFO.

4. Sottrarre eventuali guadagni o ricavi ottenuti dalla vendita di proprietà dalla cifra totale del reddito netto, ammortamenti e ammortamenti per ottenere i fondi dalle operazioni per il periodo.

5. Sottrarre gli interessi attivi guadagnati dall'azienda. Gli interessi attivi in genere non sono una parte regolare delle normali operazioni di un'azienda e pertanto non dovrebbero essere inclusi nel calcolo dell'FFO.

Se, ad esempio, un REIT avesse un deprezzamento di $ 20.000, guadagni sulle vendite di proprietà di $ 40.000 e un utile netto di $ 100.000, il suo FFO sarebbe di $ 80.000.

Nella maggior parte delle situazioni, un investitore non avrebbe bisogno di calcolare l'FFO di un REIT poiché tutti i REIT sono tenuti a mostrare i propri calcoli FFO sui propri bilanci pubblici. La cifra FFO è generalmente indicata nelle note a piè di pagina del conto economico.

Cosa possono dirti i fondi delle operazioni

FFO è una misura della liquidità generata da un REIT; le società immobiliari utilizzano FFO come benchmark della performance operativa. La National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) ha inizialmente aperto la strada a questa cifra, che è una misura non GAAP.

FFO non deve essere confuso con il flusso di cassa di un REIT dalle operazioni,. che è riportato nel rendiconto finanziario (CFS). Invece, FFO misura l'importo netto di liquidità e mezzi equivalenti che fluisce in un'azienda da attività commerciali regolari e in corso. L'FFO non deve essere visto come un'alternativa al flusso di cassa o come una misura della liquidità.

Ad esempio, il flusso di cassa di una società tipica sarebbe influenzato dal denaro guadagnato dalla vendita di un'attività, ma FFO esclude tali guadagni. Inoltre, una società tipica mostrerebbe un afflusso di cassa sul proprio CFS se la società ricevesse i proventi del prestito da una banca. Tuttavia, FFO non include tali afflussi di cassa, ma è solo una misura del reddito derivante dalle attività commerciali.

Perché FFO è una buona misura della performance REIT

FFO compensa i metodi di contabilità dei costi che potrebbero comunicare in modo impreciso la vera performance di un REIT. La contabilità GAAP richiede che tutti i REIT deprezzino i loro investimenti immobiliari nel tempo utilizzando uno dei metodi di ammortamento standard. Tuttavia, molti investimenti immobiliari aumentano di valore nel tempo, rendendo l'ammortamento impreciso nel descrivere il valore di un REIT. L'ammortamento e l'ammortamento devono essere aggiunti all'utile netto per conciliare questo problema.

FFO sottrae anche eventuali guadagni sulle vendite di immobili perché questi tipi di vendite sono considerati non ricorrenti. I REIT devono pagare il 90% di tutto il reddito imponibile sotto forma di dividendi,. che sono pagamenti in contanti agli investitori. I guadagni sulle vendite di immobili non si aggiungono al reddito imponibile di un REIT e non dovrebbero quindi essere inclusi nella misurazione del valore e della performance.

Come accennato, l'FFO per azione è talvolta fornito dalle aziende come supplemento al loro EPS. L'utile per azione è l'utile netto di una società diviso per le azioni in circolazione. EPS e FFO per azione forniscono una misura di quanto reddito viene generato su base per azione.

Queste misure aiutano anche gli investitori a determinare se il denaro viene utilizzato in modo efficace dal management. Inoltre, molti analisti e investitori valutano il rapporto prezzo-FFO di un REIT come supplemento al rapporto prezzo-guadagno,. che è il prezzo delle azioni diviso per l'EPS. Nel caso di un REIT, il prezzo di mercato del REIT sarebbe diviso per il suo FFO per azione.

Fondi rettificati dalle operazioni

analisti immobiliari calcolano anche i fondi rettificati di un REIT dalle operazioni ( AFFO ). Questo calcolo prende l'FFO di un REIT e sottrae qualsiasi spesa ricorrente che viene capitalizzata e poi ammortizzata, nonché eventuali quote costanti degli affitti. Queste spese in conto capitale ricorrenti possono includere spese di manutenzione come progetti di pittura o sostituzione del tetto. AFFO ha guadagnato terreno come una stima più accurata del potenziale di guadagno di un REIT.

La misura AFFO è stata sviluppata per fornire una misura migliore della capacità di generazione di liquidità o di pagamento di dividendi di un REIT. Oltre all'AFFO, questa misura alternativa viene talvolta definita fondi disponibili per la distribuzione o liquidità disponibile per la distribuzione.

Esempio di come utilizzare i fondi delle operazioni

Il popolare centro commerciale REIT Simon Property Group ha riportato fondi dalle operazioni sul suo conto economico 2017 di $ 4 miliardi, in aumento del 6% rispetto al 2016. L'utile netto dell'azienda, nel frattempo, è stato pari a $ 2,2 miliardi.

Per arrivare a FFO, l'azienda ha aggiunto un deprezzamento e ammortamento di circa $ 1,8 miliardi, e ulteriormente aggiustato per altre cifre più piccole, inclusa una riduzione di $ 5,3 milioni per il pagamento di distribuzioni e dividendi privilegiati e una quota di ammortamenti e svalutazioni di interessi di minoranza che ha comportato in un'ulteriore riduzione di $ 17,1 milioni. Simon ha inoltre riportato una cifra FFO per azione diluita di $ 11,21, rispetto a una cifra EPS diluita di $ 6,24.

Mette in risalto

• Le società immobiliari utilizzano FFO come misura della performance operativa.

• FFO esclude gli afflussi di cassa una tantum come i proventi dalla vendita di un'attività; include invece solo i proventi dell'attività d'impresa.

• I fondi da operazioni (FFO) si riferiscono alla cifra utilizzata dai fondi di investimento immobiliare (REIT) per definire il flusso di cassa dalle loro operazioni.