Crisi di preclusione
Qual è stata la crisi dei pignoramenti?
La crisi dei pignoramenti è stato un periodo di sequestri di proprietà drasticamente elevati nel mercato immobiliare statunitense tra il 2007 e il 2010. La crisi dei pignoramenti è stato un aspetto della crisi finanziaria e della Grande Recessione che si sono sviluppate durante questo periodo. L'eccessiva estensione del credito ipotecario, i complicati schemi di cartolarizzazione del debito ipotecario e il rapido aumento del numero di pignoramenti (in un settore mal preparato a elaborarli tutti) hanno contribuito alla crisi.
Capire la crisi dei pignoramenti
preclusione è il processo legale che si verifica quando il proprietario di una casa non riesce a pagare l'intero capitale e gli interessi sul suo mutuo. Se questo problema non viene risolto entro un periodo di grazia specificato,. il prestatore ha il diritto di sfrattare il proprietario della casa, prendere il controllo della proprietà e quindi venderla.
La crisi di preclusione ha raggiunto il picco nel settembre 2010, quando circa 120.000 case sono state recuperate in un periodo di un mese. Tuttavia, le sue radici affondano in una flessione del mercato immobiliare iniziata all'inizio del 2007 e sfociata in una crisi quando Lehman Brothers ha dichiarato bancarotta nel settembre 2008.
Credito ipotecario in eccesso
Tassi di interesse eccessivamente bassi a causa della politica monetaria espansiva della Federal Reserve statunitense, unita alla politica pro-housing da parte del ramo esecutivo, negli anni 2000 ha creato un boom nell'acquisto di case e l'estensione del credito per i mutui immobiliari. Ciò ha portato a una supervisione generalmente imprecisa o inesistente dei processi di sottoscrizione poiché i prestatori affamati di commissioni hanno distribuito incautamente orde di mutui subprime più rischiosi a condizioni talvolta predatorie a persone con basso reddito e merito creditizio. Questo processo è stato facilitato dall'innovazione della cartolarizzazione del debito ipotecario che ha consentito ai prestatori di trasferire i rischi di questi prestiti sugli investitori e continuare a prestare.
Il volume del debito ipotecario rispetto alla capacità di rimborso dell'economia è aumentato rapidamente. Il debito ipotecario totale negli Stati Uniti ha superato il prodotto interno lordo (PIL) degli Stati Uniti a partire dal 1° trimestre 2008. In precedenza questo rapporto (debito ipotecario totale rispetto al PIL) era compreso tra circa il 30% e il 60% per la maggior parte del 20° secolo.
Cartolarizzazione del debito
Le banche ipotecarie hanno spesso intascato commissioni e poi prontamente venduto i prestiti a istituzioni finanziarie spesso disattente , che non hanno svolto un'adeguata due diligence sui prestiti. I mutui sono stati cartolarizzati in Titoli garantiti da ipoteca e strumenti più complessi, ritenuti all'epoca uno strumento adeguato per gestire il rischio di insolvenza di qualsiasi mutuo combinandolo con altri prestiti per raggruppare efficacemente il rischio e quindi distribuirlo su tutti i titolari del titolo emesso.
Oltre a non essere in definitiva uno strumento di gestione del rischio adeguato (in particolare quando praticamente tutti i prezzi delle case sono scesi e le insolvenze si sono diffuse), la cartolarizzazione dei prestiti in molti casi ha oscurato i legami tra chi deteneva i prestiti ei mutuatari.
Aumento dei pignoramenti
Quando nel 2006 la Federal Reserve ha iniziato a frenare la moneta ea rallentare il massiccio flusso di espansione del credito, i problemi hanno cominciato a manifestarsi nel settore. Condizioni di credito più restrittive hanno reso più difficile per i finanziatori continuare a estendere i mutui rischiosi e hanno reso i mutui esistenti con tassi di interesse regolabili meno accessibili per i mutuatari esistenti. Tra il 2006 e il 2008, i tassi di insolvenza sui mutui per la casa sono più che raddoppiati e continueranno a salire fino al 2010 con il diffondersi della crisi.
Quando i default sono aumentati, le banche si sono trovate improvvisamente ad affrontare così tanti eventi di preclusione che non sono stati in grado di elaborarli in modo efficiente. Prima e durante la crisi, le società di servizi ipotecari hanno elaborato un gran numero di prestiti senza un'adeguata revisione delle informazioni che li accompagnavano. Si riteneva generalmente che le inadempienze sui mutui per la casa e le successive pignoramenti sarebbero stati eventi individuali o al massimo locali, che potevano essere facilmente elaborati e liquidati nel corso delle normali operazioni dei prestatori e dei gestori di prestiti.
La cartolarizzazione affrettata durante il boom immobiliare aveva, in molti casi, portato a una scarsa tenuta dei registri dell'effettiva proprietà di un determinato mutuo ipotecario. In alcuni casi, le banche non hanno avviato i pignoramenti delle case per mesi dopo che i proprietari avevano smesso di effettuare pagamenti. I processi di tenuta dei registri erano diventati così sciatti che le banche non potevano sempre essere sicure di possedere effettivamente mutui per proprietà pignorate e, in alcuni casi, anche precludere mutui che non possedevano legalmente.
Molti impiegati di banca hanno semplicemente firmato tutto ciò che hanno trovato sulle loro scrivanie, presumendo che tutte le pratiche burocratiche fossero legittime. Una volta che il volume dei pignoramenti è aumentato in modo significativo, i firmatari robotici hanno creato problemi significativi quando hanno firmato documenti impropri, o perché non avevano idea di cosa stavano firmando o perché dovevano elaborare troppi documenti per fare il lavoro corretto per autenticarli .
I dipendenti che hanno firmato documenti di preclusione senza esaminarli adeguatamente sono diventati noti come robo-firmers.
Gli effetti di scartoffie imprecisi e oscuri combinati con un aumento del numero di mutui per la casa in default a livello nazionale hanno creato problemi diffusi. Alcune banche hanno precluso le proprietà sbagliate, hanno calcolato male i valori delle case o, in alcuni casi, hanno dato agli avvocati dei proprietari di case che devono affrontare la preclusione la possibilità di respingere completamente i casi di preclusione.
Risoluzione della crisi di pignoramento
Nel 2009, il governo alla fine ha raggiunto un accordo con i cinque maggiori gestori di mutui della nazione:
Alleato (precedentemente noto come GMAC)
Banca d'America
Citi
JPMorgan Chase
Wells Fargo
L'accordo, noto come National Mortgage Settlement, è costato ai servicer oltre 50 miliardi di dollari in sanzioni e sgravi per i consumatori.
I mutuatari interessati hanno ricevuto riduzioni o rifinanziamenti principali per prestiti subacquei , consentendo loro di evitare la preclusione e rimanere nelle loro case. Inoltre, la transazione ha richiesto una revisione dei sistemi di servizio del credito presidiati dalle banche.
I mutuatari che hanno perso la casa a causa della preclusione da parte di queste banche negli stati parte dell'accordo transattivo hanno diritto a pagamenti di circa $ 1.480. Il pagamento totale della transazione è stato di circa $ 1,5 miliardi.
La società di informazioni immobiliari RealtyTrac ha stimato che una famiglia su 248 negli Stati Uniti ha ricevuto un avviso di preclusione nel settembre 2012.
Mette in risalto
Questo processo disordinato a volte ha portato le banche a precludere la proprietà sbagliata, a calcolare male i valori delle case e, in alcuni casi, a dare agli avvocati per i proprietari di case che devono affrontare la preclusione la possibilità di archiviare completamente il caso.
Prima e durante la crisi, le società di servizi ipotecari hanno elaborato un gran numero di prestiti senza un'adeguata revisione delle informazioni che li accompagnavano.
La crisi dei pignoramenti è stato un periodo di sequestri di proprietà drasticamente elevati nel mercato immobiliare statunitense tra il 2007 e il 2010.
L'eccessiva espansione del credito durante il boom immobiliare, la cartolarizzazione del debito ipotecario e un sistema finanziario impreparato a far fronte a un diffuso aumento delle insolvenze hanno contribuito alla crisi.
