Funds From Operations (FFO)
Hvad er midler fra driften (FFO)?
Funds from operations (FFO) refererer til det tal, der bruges af ejendomsinvesteringsfonde ( REIT'er ) til at definere pengestrømmen fra deres drift. Ejendomsselskaber bruger FFO som et mål for driftsresultater.
FFO beregnes ved at tilføje afskrivninger,. amortiseringer og tab ved salg af aktiver til indtjeningen og derefter trække eventuelle gevinster ved salg af aktiver og eventuelle renteindtægter. Det er nogle gange noteret på en per-aktie basis. FFO-per-aktie-forholdet bør bruges i stedet for indtjening pr. aktie ( EPS ) ved vurdering af REIT'er og andre lignende investeringsforeninger.
Formel og beregning af midler fra driften
Nedenfor er formlen til beregning af midler fra driften (FFO).
Formlen for FFO er:
FFO = (Nettoindkomst + Afskrivninger + Amortisering + Tab ved ejendomssalg) - Gevinster ved salg af ejendom - Renteindtægter
Nedenfor er trinene til at beregne FFO:
Alle komponenter i FFO-beregningen er opført på en REITs resultatopgørelse.
Indhent tallet for nettoindkomst, som er virksomhedens overskud og er placeret nederst i resultatopgørelsen.
Afskrivninger er de udgiftsførte dele af en virksomheds materielle (fysiske) og immaterielle aktiver for perioden. Afskrivninger og amortisering er blot regnskabsmæssige foranstaltninger for at hjælpe virksomheder med at sprede omkostningerne ved deres aktiver. De udgiftsførte beløb reducerer i sidste ende regnskabsperiodens nettoindtægt. Som følge heraf føjes afskrivninger og amortisering tilbage til nettoindkomsten for at bestemme de faktiske indgående kontanter eller indtægter fra REIT's drift.
Tilføj eventuelle tab ved salg af erhvervsejendomme. Dette omfatter generelt langsigtede aktiver såsom materielle anlægsaktiver. Disse tab betragtes som engangs- og engangstab, og er derfor ikke en del af normal drift og bør ikke indgå i FFO-beregningen.
Træk eventuelle gevinster eller indtægter fra salg af ejendom fra det samlede tal for nettoindkomst, afskrivninger og amortiseringer for at opnå midlerne fra driften for perioden.
Træk eventuelle renteindtægter, virksomheden har tjent fra. Renteindtægter er generelt ikke en fast del af en virksomheds normale drift, og de bør derfor ikke indgå i FFO-beregningen.
Hvis for eksempel en REIT havde afskrivning på $20.000, gevinst ved salg af ejendom på $40.000 og nettofortjeneste på $100.000, ville dens FFO være $80.000.
I de fleste situationer behøver en investor ikke at beregne en REITs FFO, da alle REIT'er er forpligtet til at vise deres FFO-beregninger på deres offentlige regnskaber. FFO-tallet oplyses typisk i fodnoterne til resultatopgørelsen.
Hvad midler fra driften kan fortælle dig
FFO er et mål for de penge, der genereres af en REIT; ejendomsselskaber bruger FFO som et driftsresultat benchmark. National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) var oprindeligt banebrydende for dette tal, som er et ikke-GAAP- mål.
FFO skal ikke forveksles med en REITs pengestrøm fra driften,. som rapporteres på pengestrømsopgørelsen (CFS). I stedet måler FFO nettobeløbet af kontanter og ækvivalenter, der strømmer ind i en virksomhed fra almindelige, igangværende forretningsaktiviteter. FFO skal ikke ses som et alternativ til cash flow eller som et mål for likviditet.
For eksempel vil en typisk virksomheds pengestrøm blive påvirket af de penge, der tjenes ved salg af et aktiv, men FFO udelukker disse gevinster. En typisk virksomhed ville også vise en kontantstrøm på sin CFS, hvis virksomheden modtog låneprovenu fra en bank. FFO omfatter dog ikke sådanne pengestrømme, men er derimod kun et mål for indtægter fra erhvervsaktiviteter.
Hvorfor FFO er et godt mål for REIT-ydelse
FFO kompenserer for omkostningsregnskabsmetoder, der kan unøjagtigt kommunikere en REITs sande ydeevne. GAAP- regnskab kræver, at alle REIT'er afskriver deres investeringsejendomme over tid ved at bruge en af standardafskrivningsmetoderne. Men mange investeringsejendomme stiger faktisk i værdi over tid, hvilket gør afskrivninger unøjagtige i beskrivelsen af værdien af en REIT. Afskrivninger og amortiseringer skal føjes tilbage til nettoindkomsten for at afstemme dette problem.
FFO trækker også eventuelle gevinster ved salg af fast ejendom, fordi disse typer salg anses for at være engangs. REIT'er skal udbetale 90% af al skattepligtig indkomst i form af udbytte,. som er kontante betalinger til investorer. Gevinster ved salg af ejendom tilføjer ikke en REITs skattepligtige indkomst og bør derfor ikke indgå i målingen af værdi og ydeevne.
Som nævnt leveres FFO pr. aktie nogle gange af virksomheder som et supplement til deres EPS. Indtjening pr. aktie er en virksomheds nettoindkomst divideret med de udestående aktieandele. EPS og FFO pr. aktie giver et mål for, hvor meget indkomst, der genereres pr. aktie.
Disse foranstaltninger hjælper også investorer med at afgøre, om pengene bliver brugt effektivt af ledelsen. Mange analytikere og investorer vurderer også en REITs pris-FFO-forhold som et supplement til pris-indtjening-forholdet,. som er aktiekursen divideret med EPS. I tilfælde af en REIT vil markedsprisen for REIT blive divideret med dens FFO pr. aktie.
Justerede midler fra driften
beregner ejendomsanalytikere også en REITs justerede midler fra driften ( AFFO ). Denne beregning tager en REIT's FFO og trækker eventuelle tilbagevendende udgifter, der aktiveres og derefter amortiseres, såvel som enhver lineær leje af leje. Disse tilbagevendende anlægsudgifter kan omfatte sådanne vedligeholdelsesudgifter som malerprojekter eller tagudskiftninger. AFFO har vundet indpas som et mere præcist estimat af en REITs indtjeningspotentiale.
AFFO-foranstaltningen blev udviklet for at give et bedre mål for en REITs kontantgenererede eller udbyttebetalingskapacitet. Ud over AFFO omtales denne alternative foranstaltning nogle gange som midler til rådighed for distribution eller kontanter til rådighed for distribution.
Eksempel på hvordan man bruger midler fra driften
Populære indkøbscenter REIT Simon Property Group rapporterede midler fra driften på sin resultatopgørelse for 2017 på $4 milliarder, en stigning på 6% fra 2016. Firmaets nettoindtægt udgjorde i mellemtiden $2,2 milliarder.
For at nå frem til FFO tilføjede firmaet afskrivninger og amortiseringer på omkring 1,8 milliarder dollars tilbage og justerede yderligere for andre mindre tal – inklusive en reduktion på 5,3 millioner dollars til betaling af foretrukne udlodninger og udbytter, og en del af afskrivninger og amortiseringer, der ikke har kontrollerende interesser . i en yderligere reduktion på 17,1 millioner dollars. Simon rapporterede desuden et udvandet FFO-per-aktie-tal på $11,21 sammenlignet med et udvandet EPS - tal på $6,24.
Højdepunkter
Ejendomsselskaber bruger FFO som et mål for driftsresultater.
FFO udelukker engangspengestrømme såsom indtægter fra salg af et aktiv; i stedet omfatter det kun indtægter fra erhvervsvirksomhed.
Funds from operations (FFO) refererer til det tal, der bruges af ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) til at definere pengestrømmen fra deres drift.
