Fonder från verksamheten (FFO)
Vad Àr pengar frÄn verksamheten (FFO)?
Fonder frÄn verksamheten (FFO) hÀnvisar till den siffra som anvÀnds av fastighetsinvesteringsfonder ( REITs ) för att definiera kassaflödet frÄn deras verksamhet. Fastighetsbolag anvÀnder FFO som ett mÄtt pÄ verksamhetens resultat.
FFO berÀknas genom att lÀgga till avskrivningar,. amorteringar och förluster vid försÀljning av tillgÄngar till resultatet och sedan subtrahera eventuella vinster vid försÀljning av tillgÄngar och eventuella rÀnteintÀkter. Det noteras ibland per aktie. FörhÄllandet FFO-per-aktie bör anvÀndas i stÀllet för vinst per aktie ( EPS ) vid utvÀrdering av REITs och andra liknande investeringsfonder.
Formel och berÀkning av medel frÄn verksamheten
Nedan finns formeln för berÀkning av medel frÄn verksamheten (FFO).
Formeln för FFO Àr:
FFO = (NettointÀkter + Avskrivningar + Amorteringar + Förluster vid fastighetsförsÀljningar) - Vinster vid försÀljning av fastighet - RÀnteintÀkter
Nedan följer stegen för att berÀkna FFO:
Alla komponenter i FFO-berÀkningen Àr listade i en REIT:s resultatrÀkning.
Skaffa siffran för nettoinkomst, vilket Àr företagets vinst och finns lÀngst ner i resultatrÀkningen.
Avskrivningar Àr de kostnadsförda delarna av ett företags materiella (fysiska) och immateriella tillgÄngar för perioden. Avskrivningar Àr bara redovisningsÄtgÀrder för att hjÀlpa företag att fördela kostnaderna för sina tillgÄngar. De kostnadsförda beloppen minskar i slutÀndan nettoresultatet för rÀkenskapsperioden. Som ett resultat lÀggs avskrivningar och amorteringar tillbaka till nettoresultatet för att bestÀmma de faktiska inkommande likvida medel eller intÀkter frÄn REIT:s verksamhet.
LÀgg till eventuella förluster vid försÀljning av affÀrsfastigheter. Detta inkluderar i allmÀnhet lÄngsiktiga tillgÄngar sÄsom materiella anlÀggningstillgÄngar. Dessa förluster betraktas som engÄngsförluster och engÄngsförluster och ingÄr dÀrför inte i normal verksamhet och bör inte ingÄ i FFO-berÀkningen.
Subtrahera eventuella vinster eller intÀkter frÄn försÀljningen av fastigheter frÄn den totala siffran av nettointÀkter, avskrivningar och amorteringar för att erhÄlla medel frÄn verksamheten för perioden.
Subtrahera eventuella rÀnteintÀkter som verksamheten tjÀnat in. RÀnteintÀkter Àr i allmÀnhet inte en vanlig del av en verksamhets normala verksamhet och bör dÀrför inte ingÄ i FFO-berÀkningen.
Om till exempel en REIT hade avskrivningar pÄ 20 000 USD, vinster vid försÀljning av egendom pÄ 40 000 USD och nettovinst pÄ 100 000 USD, skulle dess FFO vara 80 000 USD.
I de flesta situationer skulle en investerare inte behöva berÀkna en REITs FFO eftersom alla REITs mÄste visa sina FFO-berÀkningar i sina offentliga finansiella rapporter. FFO-siffran anges vanligtvis i fotnoterna till resultatrÀkningen.
Vad pengar frÄn verksamheten kan berÀtta för dig
FFO Àr ett mÄtt pÄ de pengar som genereras av en REIT; Fastighetsbolag anvÀnder FFO som ett operativt riktmÀrke. National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) var ursprungligen banbrytande för denna siffra, som Àr ett icke-GAAP- mÄtt.
FFO ska inte förvÀxlas med en REITs kassaflöde frÄn verksamheten,. som redovisas i kassaflödesanalysen (CFS). IstÀllet mÀter FFO nettobeloppet av likvida medel som flödar in i ett företag frÄn regelbunden, pÄgÄende affÀrsverksamhet. FFO ska inte ses som ett alternativ till kassaflöde eller som ett mÄtt pÄ likviditet.
Till exempel skulle ett typiskt företags kassaflöde pÄverkas av pengarna som tjÀnas in frÄn försÀljningen av en tillgÄng, men FFO utesluter dessa vinster. Ett typiskt företag skulle ocksÄ visa ett kassainflöde pÄ sin CFS om företaget fick lÄneintÀkter frÄn en bank. FFO inkluderar dock inte sÄdana kassainflöden utan Àr istÀllet bara ett mÄtt pÄ inkomsten frÄn nÀringsverksamhet.
Varför FFO Àr ett bra mÄtt pÄ REIT-prestanda
FFO kompenserar för kostnadsredovisningsmetoder som pÄ ett felaktigt sÀtt kan kommunicera en REIT:s verkliga prestanda. GAAP- redovisning krÀver att alla REITs avskriver sina investeringsfastigheter över tiden med en av de vanliga avskrivningsmetoderna. Men mÄnga investeringsfastigheter ökar faktiskt i vÀrde över tiden, vilket gör avskrivningen felaktig nÀr det gÀller att beskriva vÀrdet pÄ en REIT. Avskrivningar och amorteringar mÄste lÀggas tillbaka till nettoresultatet för att stÀmma av denna frÄga.
FFO drar ocksÄ av eventuella vinster vid försÀljning av fastighet eftersom dessa typer av försÀljningar anses vara engÄngsföreteelser. REITs mÄste betala ut 90 % av alla skattepliktiga inkomster i form av utdelningar,. som Àr kontantbetalningar till investerare. Vinster vid försÀljning av fastigheter ökar inte en REITs beskattningsbara inkomst och bör dÀrför inte inkluderas i mÀtningen av vÀrde och prestation.
Som nÀmnts tillhandahÄlls ibland FFO per aktie av företag som ett komplement till deras vinst per aktie. Vinst per aktie Àr ett företags nettoresultat dividerat med utestÄende aktieandelar. EPS och FFO per aktie ger ett mÄtt pÄ hur mycket inkomst som genereras per aktie.
Dessa ÄtgÀrder hjÀlper ocksÄ investerare att avgöra om pengarna anvÀnds effektivt av ledningen. MÄnga analytiker och investerare bedömer ocksÄ en REITs pris-FFO-förhÄllande som ett komplement till pris-vinstförhÄllandet,. vilket Àr aktiekursen dividerat med EPS. I fallet med en REIT skulle marknadspriset för REIT delas med dess FFO per aktie.
Justerade medel frÄn verksamheten
I allt högre grad berÀknar fastighetsanalytiker ocksÄ en REITs justerade medel frÄn verksamheten ( AFFO ). Denna berÀkning tar en REIT:s FFO och subtraherar alla Äterkommande utgifter som aktiveras och sedan skrivs av, sÄvÀl som alla linjÀra hyror. Dessa Äterkommande kapitalutgifter kan innefatta sÄdana underhÄllskostnader som mÄlningsprojekt eller takbyten. AFFO har fÄtt dragkraft som en mer exakt uppskattning av en REIT:s intÀktspotential.
AFFO-mÄttet utvecklades för att ge ett bÀttre mÄtt pÄ en REIT:s kassagenererade eller utdelningskapacitet. Förutom AFFO, kallas denna alternativa ÄtgÀrd ibland som medel tillgÀngliga för distribution eller kontanter tillgÀngliga för distribution.
Exempel pÄ hur man anvÀnder medel frÄn verksamheten
PopulÀra köpcentret REIT Simon Property Group rapporterade medel frÄn verksamheten pÄ sin resultatrÀkning för 2017 pÄ 4 miljarder USD, en ökning med 6 % frÄn 2016. Företagets nettointÀkter uppgick samtidigt till 2,2 miljarder USD.
För att komma fram till FFO lade företaget tillbaka avskrivningar och amorteringar pĂ„ cirka 1,8 miljarder USD och justerade ytterligare för andra mindre siffror â inklusive en minskning pĂ„ 5,3 miljoner USD för betalning av föredragna utdelningar och utdelningar, och en del av de avskrivningar och amorteringar som inte bestĂ€mmande inflytande. i en ytterligare minskning pĂ„ 17,1 miljoner dollar. Simon rapporterade dessutom en utspĂ€dd FFO per aktie pĂ„ $11,21, jĂ€mfört med en utspĂ€dd vinst per aktie pĂ„ $6,24.
##Höjdpunkter
â Fastighetsbolag anvĂ€nder FFO som ett mĂ„tt pĂ„ verksamhetens resultat.
FFO utesluter engÄngsinflöden av kontanter sÄsom inkomst frÄn försÀljning av en tillgÄng; i stÀllet ingÄr endast inkomst av nÀringsverksamhet.
Fonder frÄn verksamheten (FFO) avser den siffra som anvÀnds av fastighetsinvesteringsfonder (REIT) för att definiera kassaflödet frÄn deras verksamhet.
