Fundos de Operações (FFO)
O que são fundos de operações (FFO)?
Os fundos de operações (FFO) referem-se ao valor utilizado pelos fundos de investimento imobiliário ( REITs ) para definir o fluxo de caixa de suas operações. As imobiliárias utilizam o FFO como medida de desempenho operacional.
O FFO é calculado adicionando depreciação,. amortização e perdas nas vendas de ativos aos ganhos e, em seguida, subtraindo quaisquer ganhos nas vendas de ativos e qualquer receita de juros. Às vezes, é cotado por ação. O índice FFO por ação deve ser usado em vez de lucro por ação ( EPS ) ao avaliar REITs e outros fundos de investimento semelhantes.
Fórmula e Cálculo dos Fundos das Operações
Abaixo está a fórmula para calcular os fundos das operações (FFO).
A fórmula do FFO é:
FFO = (Lucro Líquido + Depreciação + Amortização + Perdas na Venda de Imóveis) - Ganhos na Venda de Imóveis - Margem Financeira
Abaixo estão os passos para calcular o FFO:
Todos os componentes do cálculo do FFO estão listados na demonstração de resultados de um REIT.
Obtenha o valor do lucro líquido, que é o lucro da empresa e está localizado na parte inferior da demonstração do resultado.
Depreciação e amortização são as parcelas gastas dos ativos tangíveis (físicos) e intangíveis de uma empresa para o período. Depreciação e amortização são meras medidas contábeis para ajudar as empresas a distribuir os custos de seus ativos. Os valores gastos acabam por reduzir o lucro líquido do período contábil. Como resultado, a depreciação e a amortização são adicionadas ao lucro líquido para determinar o caixa ou receita real recebida das operações do REIT.
Adicione quaisquer perdas na venda de propriedades comerciais, se houver. Isso geralmente inclui ativos de longo prazo, como propriedades, instalações e equipamentos. Essas perdas são consideradas pontuais e não recorrentes, portanto, não fazem parte das operações normais e não devem ser incluídas no cálculo do FFO.
Subtraia quaisquer ganhos ou receitas auferidas com a venda de imóveis do valor total do lucro líquido, depreciação e amortização para obter os fundos das operações do período.
Subtraia qualquer receita de juros que o negócio tenha obtido. A receita de juros geralmente não é uma parte regular das operações normais de uma empresa e, portanto, não deve ser incluída no cálculo do FFO.
Se, por exemplo, um REIT tivesse uma depreciação de $ 20.000, ganhos na venda de imóveis de $ 40.000 e lucro líquido de $ 100.000, seu FFO seria de $ 80.000.
Na maioria das situações, um investidor não precisaria calcular o FFO de um REIT, pois todos os REITs são obrigados a mostrar seus cálculos de FFO em suas demonstrações financeiras públicas. O valor do FFO é normalmente divulgado nas notas de rodapé da demonstração de resultados.
O que os fundos das operações podem lhe dizer
FFO é uma medida do caixa gerado por um REIT; as imobiliárias utilizam o FFO como referência de desempenho operacional. A Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário ( NAREIT ) foi pioneira neste número, que é uma medida não-GAAP .
O FFO não deve ser confundido com o fluxo de caixa das operações de um REIT,. que é relatado na demonstração dos fluxos de caixa (CFS). Em vez disso, o FFO mede o valor líquido de caixa e equivalentes que flui para uma empresa de atividades comerciais regulares e contínuas. O FFO não deve ser visto como uma alternativa ao fluxo de caixa ou como uma medida de liquidez.
Por exemplo, o fluxo de caixa de uma empresa típica seria influenciado pelo dinheiro ganho com a venda de um ativo, mas o FFO exclui esses ganhos. Além disso, uma empresa típica mostraria uma entrada de caixa em seu CFS se a empresa recebesse recursos de empréstimo de um banco. No entanto, o FFO não inclui essas entradas de caixa, mas, em vez disso, é apenas uma medida da receita das atividades comerciais.
Por que o FFO é uma boa medida de desempenho do REIT
O FFO compensa os métodos de contabilidade de custos que podem comunicar de forma imprecisa o verdadeiro desempenho de um REIT. A contabilidade GAAP exige que todos os REITs depreciem suas propriedades de investimento ao longo do tempo usando um dos métodos de depreciação padrão. No entanto, muitas propriedades de investimento realmente aumentam de valor ao longo do tempo, tornando a depreciação imprecisa na descrição do valor de um REIT. Depreciação e amortização devem ser adicionados ao lucro líquido para conciliar esta questão.
O FFO também subtrai quaisquer ganhos nas vendas de imóveis porque esses tipos de vendas são considerados não recorrentes. Os REITs devem pagar 90% de todo o lucro tributável na forma de dividendos,. que são pagamentos em dinheiro aos investidores. Ganhos na venda de imóveis não adicionam ao lucro tributável de um REIT e, portanto, não devem ser incluídos na medição de valor e desempenho.
Como mencionado, o FFO por ação às vezes é fornecido pelas empresas como um complemento ao seu EPS. O lucro por ação é o lucro líquido de uma empresa dividido pelas ações em circulação. EPS e FFO por ação fornecem uma medida de quanta renda está sendo gerada por ação.
Essas medidas também ajudam os investidores a determinar se o dinheiro está sendo usado de forma eficaz pela administração. Além disso, muitos analistas e investidores avaliam a relação preço-FFO de um REIT como um complemento à relação preço-lucro,. que é o preço das ações dividido pelo EPS. No caso de um REIT, o preço de mercado do REIT seria dividido pelo seu FFO por ação.
Fundos ajustados das operações
analistas imobiliários também estão calculando os fundos ajustados das operações de um REIT ( AFFO ). Esse cálculo pega o FFO de um REIT e subtrai qualquer despesa recorrente que é capitalizada e depois amortizada, bem como qualquer linearização dos aluguéis. Essas despesas de capital recorrentes podem incluir despesas de manutenção como projetos de pintura ou substituição de telhados. O AFFO ganhou força como uma estimativa mais precisa do potencial de ganhos de um REIT.
A medida AFFO foi desenvolvida para fornecer uma melhor medida da capacidade de geração de caixa ou de pagamento de dividendos de um REIT. Além do AFFO, essa medida alternativa às vezes é chamada de fundos disponíveis para distribuição ou dinheiro disponível para distribuição.
Exemplo de como usar fundos de operações
O popular shopping REIT Simon Property Group reportou fundos de operações em sua demonstração de resultados de 2017 de US$ 4 bilhões, um aumento de 6% em relação a 2016. O lucro líquido da empresa, enquanto isso, totalizou US$ 2,2 bilhões.
Para chegar ao FFO, a empresa adicionou de volta a depreciação e amortização de cerca de US$ 1,8 bilhão e ajustou ainda mais outros valores menores - incluindo uma redução de US$ 5,3 milhões para o pagamento de distribuições preferenciais e dividendos e uma parcela de juros não controladores de depreciação e amortização que resultou em uma redução adicional de US$ 17,1 milhões. Simon também relatou um valor diluído de FFO por ação de US$ 11,21, comparado a um valor de EPS diluído de US$ 6,24.
##Destaques
As imobiliárias utilizam o FFO como medida de desempenho operacional.
FFO exclui entradas de caixa únicas, como receita da venda de um ativo; em vez disso, inclui apenas receitas de atividades comerciais.
Fundos de operações (FFO) refere-se ao valor utilizado pelos fundos de investimento imobiliário (REITs) para definir o fluxo de caixa de suas operações.
