借地権の改善
##借地権の改善とは何ですか？
は、特定のテナントの特定のニーズを満たすために賃貸物件をカスタマイズするために行われた変更を指します。これらの変更および変更には、塗装、パーティションの設置、床の変更、またはカスタマイズされた照明器具の設置が含まれる場合があります。改善は家主またはテナントが行う場合があり、テナントが支払う場合があります。ほとんどの借地権の改善の有効な経済的寿命は5年から10年の間ですが、内国歳入法（IRC）は、そのような改善の減価償却が建物の経済的寿命にわたって発生することを要求しています。
##リースホールドの改善はどのように機能するか
リースホールドの改善は、一般にテナントの改善またはビルドアウトと呼ばれます。これらの変更は通常、商業用不動産の家主によって行われ、既存または新規のテナントに提供される場合があります。加えられた変更は、テナントの特定のニーズに合わせて調整され、スペースをより魅力的で魅力的なものにします。
変更が借地権の改善とみなされるために満たされなければならない特定の基準があります。次のいずれかを含む、テナントの特定のニーズに対応するために、内部に変更を加える必要があります。
-構造の変更
-新しい乾式壁とフローリング
-照明、電気、テクノロジーシステムの更新
-部屋、キュービクル、パーティションの追加
-棚とカウンタートップ
すべての変更がリースホールドの改善と見なされるわけではありません。あるテナントに対して行われた変更は、隣接するテナントを含む他のテナントには適用されません。造園、駐車場の修理、屋根ふきなどの外装の建物の改修も対象外です。建物のエレベーターやHVACシステムに加えられたアップグレードのような内部の変更でさえ、リースホールドの改善とは見なされません。それは、特定のテナントに利益をもたらさないためです。
リースが終了すると、契約で別段の定めがない限り、改善は通常、地主に帰属します。入居者が持ち込める場合は、物件に損害を与えることなく撤去する必要があります。
借地権の改善は、2017年の減税および雇用法（TCJA）に基づく建物の改善、適格なレストランの資産、および適格な小売の改善とともに、税務上の適格な改善資産と見なされます。
##借地権の改善の種類
###テナント改善手当
この種の借地権の改善により、テナントはプロジェクトを監督する権限を与えられ、特にプロセスに時間がかかる場合は、家主の負担を軽減できます。家主は通常、借家人手当の改善の予算をカバーする条項をリースに設定します。これは通常、一括払いまたは1平方フィートあたりで表示されます。家主は、リフォーム/建設会社に直接支払うか、テナントに直接返済することができます。プロジェクトの予算を超えた場合、テナントが残高を負担します。
###家賃割引
家主は、借地権の改善のためにテナントの家賃割引を提供する場合があります。このオプションがリースに含まれている場合、テナントは、1か月の無料料金や、1年に特定の期間の家賃の減額など、何らかのタイプの家賃の軽減を受けることができます。これにより、テナントはスペースの変更を節約できます。 TIAと同様に、テナントはプロジェクトを監督し、リースの改善を管理します。費用が予算を超えた場合もテナントが責任を負います。
###標準手当の作成
このオプションは、ビルドアウトとも呼ばれます。この場合、家主はテナントに改善パッケージまたはその他のオプションを提示します。家主は通常、プロジェクトを管理する人であり、テナントが自分のビジネスに専念するためのより多くの時間を許可します。ほとんどの場合、テナントは実際にビジネスの成長を支援したい変更を加えてしまうことはありません。変更を追加することを選択した場合は、追加費用を負担する必要があります。
###ターンキー
このタイプの借地権の改善は、通常、リースの開始時に行われます。ほとんどの場合、費用の見積もりと計画はテナントによって提出されますが、家主がすべての作業を監督して支払います。
##借地権の改善規則
2015年12月、米国議会は、米国人を増税から保護する（PATH）法を可決しました。この法律は、借地権の改善を含む、減価償却に関連する多くの税規定を修正および拡張しました。この法案は、適格な借地権の改善について15年間の定額の費用回収を可能にする節税条項を恒久的にしました。それらのガイドラインの下で：
-家主と借家人の関係は認められませんでした
-改善は、そのテナントのみがスペースを占有している建物の内部に対して行われた場合にのみ認定されます
-建物が最初にサービスのために占有されてから3年後に、借地権の改善を完了する必要がありました
2017年の減税および雇用法の可決により、地主およびテナントがリースホールドの改善を伴う控除を請求できる方法が変更されました。新しい法律は、いくつかの要件を変更しました。建物の内部にはまだ改善を加える必要があります。つまり、建物、エレベーター、エスカレーター、屋根、防火、警報、セキュリティシステムを拡大する必要がありますが、HVACシステムはまだ対象外です。
適格な改善物件は、もはや両方の当事者（家主とテナント）が無関係である必要はありません。また、内国歳入庁（IRS）によると、すべての改善は「物件が最初に供用された日以降」に行われる可能性があると述べ、3年間の要件を排除しました。
コロナウイルス支援・救済・経済的安全保障（CARES）法は、2020年に可決されたときに、適格改善資産（QIP）にいくつかの調整を加えました。 QIPの場合。
ほとんどの貸し手は、借地権の改善のために融資が必要な場合、リース期間を超えて返済期間を許可しません。
##借地権の改善の会計処理
、改善のための控除を許可していません。ただし、改善は建物の一部と見なされるため、減価償却が発生する傾向があります。 IRSは、これらの条件が満たされている限り、減価償却費の控除を認めています。家主であろうと借家人であろうと、仕事をする人は誰でも減価償却費を控除することができます。新しい税法により、許可される最大額が50万ドルから100万ドルに引き上げられました。
会計の専門家は、同期間に会社の資本制限を下回る額の改善を行うことを提案しています。それらがこの金額を超える場合、合計は、リース期間中または改善期間のより短い期間にわたって資本化および償却されるべきである。
##リースホールドの改善と建物の改善
それらは効果的に改善を構築しているかもしれませんが、リースホールドの改善は明らかに異なります。それは、特定のテナントのスペースに実際に影響を与えるだけだからです。一方、建物の改良は、物件内のすべての人に利益をもたらし、一般的に建物自体の全体的な構造を変更します。
建物の改善の例としては、新しい屋根の設置、私道や駐車場の舗装、駐車場の追加、ロビーの改修、新しいエレベーターの追加または既存のエレベーターの修理、HVACシステムの更新などがあります。そのため、建物の改良は、構造物の全体的な寿命を延ばすのに役立ちます。
##借地権の改善の例
家主は、特に小売業界で、テナントがより長期間スペースを借りることを奨励するために、借地権の改善にお金を払う場合があります。たとえば、事業主はディスクゴルフショップの建物を借りています。家主は、ディスク用のビルトインディスプレイとストレージエリアを作成するために、リースエリアに4つの壁を追加することを選択できます。これらの変更は、借地権の改善と見なされます。
小売部門から別の例を見てみましょう。ストアAの所有者は、会社Bを通じてスペースをリースすることにしました。ストアには4つの壁しかなく、その他の設備はありません。賃貸交渉を通じて、家主であるB社は、A店が開店する前に、棚、レジのサービスカウンター、特別な照明を備えたディスプレイユニットを設置することに同意します。
##借地権の改善に関するFAQ
###借地権の改善の例は何ですか？
リースホールドの改善とは、通常は商業用不動産の特定のテナントに利益をもたらすものです。これには、塗装、新しい壁の追加、陳列棚の設置、床と照明の変更、およびオフィス、壁、仕切りの追加が含まれます。
###借地権の改善に対して誰が支払うのですか？
地主は、テナントの改善手当を提供するか、家賃の割引を通じて、改善のための予算と支払いを行います。彼らはまた、彼らが選択できる修正のパッケージをテナントに提供することによって支払うかもしれません。予算を超える追加費用は通常、テナントが負担します。
###借地権の改善は税控除の対象になりますか？
リースホールドの改善を差し引くことはできません。ただし、IRSでは、建物の所有者が減価償却費を計上することを許可しています。これは、行われた改善が建物の一部であると見なされるためです。
##ハイライト
-塗装、間仕切りやカスタマイズされた照明器具の設置、床の変更はすべて借地権の改善です。
-借地権の改善とは、テナントの特定のニーズに合わせて賃貸物件をカスタマイズするために賃貸物件に加えられた変更です。
-建物、エレベーター、エスカレーター、屋根、防火、警報およびセキュリティシステム、HVACシステムの拡張は、リースホールドの改善とは見なされません。
-地主は、既存または新規のテナントに対するこれらの改善に同意する場合があります。
-借地権の改善は、家主またはテナントによって行われる場合があります。
