Miglioramento su beni di terzi
Che cos'è un miglioramento della locazione?
Il termine miglioria su beni di terzi si riferisce a qualsiasi modifica apportata per personalizzare un immobile in locazione per soddisfare le esigenze particolari di uno specifico inquilino. Queste modifiche e alterazioni possono includere la verniciatura, l'installazione di pareti divisorie, la modifica della pavimentazione o l'installazione di lampade personalizzate. I miglioramenti possono essere intrapresi dal proprietario o dall'inquilino e possono essere pagati dall'inquilino. Sebbene la vita economica utile della maggior parte dei miglioramenti su beni di terzi sia compresa tra cinque e 10 anni, l' Internal Revenue Code (IRC) richiede che l'ammortamento affinché tali miglioramenti si verifichino durante la vita economica dell'edificio.
Come funziona un miglioramento di una locazione
I miglioramenti sui beni di locazione sono comunemente indicati come miglioramenti o ampliamenti degli inquilini. Queste modifiche sono generalmente apportate dai proprietari di immobili commerciali e possono essere fornite per un inquilino esistente o nuovo. Eventuali modifiche apportate sono adattate alle esigenze specifiche di un inquilino e rendono lo spazio più attraente e attraente per lui.
Ci sono alcuni criteri che devono essere soddisfatti affinché le modifiche si qualifichino come miglioramenti su beni di terzi. È necessario apportare modifiche all'interno per soddisfare le esigenze specifiche dell'inquilino,. comprese le seguenti:
Modifiche strutturali
Nuovo cartongesso e pavimentazione
Aggiornamenti impianti illuminotecnici, elettrici, tecnologici
Aggiunta di stanze, cubicoli, tramezzi
Scaffalature e piani di lavoro
Non tutte le modifiche sono considerate migliorie su beni di terzi. Le modifiche apportate per un inquilino non si qualificano per altri inquilini, compresi i loro vicini. Anche le ristrutturazioni di edifici esterni, come l'abbellimento, le riparazioni di parcheggi o le coperture non sono idonee. Anche le modifiche interne come gli aggiornamenti apportati agli ascensori di un edificio o ai sistemi HVAC non sono considerati miglioramenti su beni di terzi. Questo perché non avvantaggiano un inquilino specifico.
Una volta terminato il contratto di locazione,. le migliorie generalmente appartengono al locatore, se non diversamente specificato nel contratto. Se l'inquilino è in grado di prenderli, deve rimuoverli senza alcun danno alla proprietà.
Le migliorie su beni di terzi sono considerate proprietà di miglioramento qualificato ai fini fiscali, insieme a miglioramenti edilizi, proprietà di ristoranti qualificati e miglioramenti di vendita al dettaglio qualificati ai sensi del Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) del 2017.
Tipi di miglioramenti ai beni di locazione
Indennità per il miglioramento dell'inquilino
Questo tipo di miglioramento dei beni in locazione conferisce all'inquilino l'autorità di supervisionare il progetto, alleggerendo l'onere del proprietario soprattutto se il processo richiede tempo. Il locatore normalmente mette in atto disposizioni nel contratto di locazione che coprono il budget del miglioramento dell'indennità di locazione. Questo è solitamente elencato come una somma forfettaria o su base per piede quadrato. I proprietari possono pagare direttamente l'impresa di ristrutturazione/costruzione o rimborsare direttamente l'inquilino. Se i budget di progetto vengono superati, l'inquilino copre il saldo.
Sconto sull'affitto
Il proprietario può offrire all'inquilino sconti sull'affitto per miglioramenti su beni di terzi. Se questa opzione è inclusa nel contratto di locazione, l'inquilino può ottenere uno sgravio dell'affitto di qualche tipo, come un mese gratuito o un canone ridotto per determinati periodi dell'anno. Ciò consente all'inquilino di risparmiare sulle modifiche dello spazio. Proprio come con il TIA, l'inquilino supervisiona il progetto e controlla i miglioramenti del contratto di locazione. L'inquilino è anche responsabile se i costi superano il budget.
Indennità standard di costruzione
Questa opzione è anche chiamata build-out. In questo caso, il proprietario presenta un pacchetto di miglioramenti o altre opzioni all'inquilino. Il padrone di casa è tipicamente colui che gestisce il progetto, consentendo all'inquilino più tempo da dedicare alla propria attività. Nella maggior parte dei casi, gli inquilini potrebbero non ottenere le modifiche che desiderano effettivamente per aiutare la loro attività a crescere. Se scelgono di aggiungere le modifiche, devono coprire il costo aggiuntivo.
Gira la chiave
Questo tipo di miglioria su beni di terzi viene normalmente intrapresa all'inizio del contratto di locazione. Nella maggior parte dei casi, i preventivi e i piani dei costi vengono presentati dall'inquilino mentre il proprietario è colui che supervisiona e paga tutti i lavori.
Regole per il miglioramento dei contratti di locazione
Nel dicembre 2015, il Congresso degli Stati Uniti ha approvato il Protecting Americans from Tax Hikes (PATH), che ha modificato ed esteso molte disposizioni fiscali relative all'ammortamento, compresi i miglioramenti sui beni di terzi. Il disegno di legge ha reso permanente una disposizione di risparmio fiscale che ha consentito il recupero dei costi a quote costanti in 15 anni sui miglioramenti qualificati dei beni in locazione. In base a tali linee guida:
I proprietari e gli inquilini non potevano essere imparentati
Miglioramenti qualificati solo se sono stati apportati all'interno dell'edificio con solo l'inquilino che occupa lo spazio
Le migliorie su beni di terzi dovevano essere completate dopo tre anni dalla prima occupazione dell'edificio per il servizio
L'approvazione del Tax Cuts and Jobs Act nel 2017 ha cambiato il modo in cui i proprietari e gli inquilini possono richiedere detrazioni che coinvolgono miglioramenti sui beni di terzi. La nuova legge ha modificato alcuni requisiti. Devono ancora essere apportati miglioramenti all'interno dell'edificio, il che significa ampliamenti di edifici, ascensori e scale mobili, tetti, sistemi di protezione antincendio, allarme e sicurezza e sistemi HVAC non sono ancora idonei.
L'immobile di miglioramento qualificato non richiede più che entrambe le parti (locatori e locatari) siano indipendenti. Ha anche eliminato il requisito di tre anni, affermando che tutti i miglioramenti possono essere apportati "dopo la data in cui la proprietà è stata messa in servizio per la prima volta", secondo l' Internal Revenue Service (IRS).
Il Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act ha apportato alcune modifiche al QIP (Qualified Improvement Property) quando è stato approvato nel 2020. L'atto ha fissato un periodo di recupero di 15 anni per il QIP e ha consentito ai filer di richiedere l'ammortamento del primo anno per qualsiasi QIP.
La maggior parte dei prestatori non consente termini di rimborso oltre la durata del contratto di locazione se è richiesto un finanziamento per pagare eventuali miglioramenti sui beni di terzi.
Contabilità per miglioramenti sui beni di locazione
L'IRS non consente detrazioni per miglioramenti. Ma poiché i miglioramenti sono considerati parte dell'edificio, sono soggetti a deprezzamento. L'IRS consente detrazioni di ammortamento,. purché queste condizioni siano soddisfatte. Chi fa i lavori può prendere la detrazione dall'ammortamento, che sia il locatore o l'inquilino. La nuova legge fiscale ha aumentato l'importo massimo consentito a $ 1 milione da $ 500.000.
Gli esperti contabili suggeriscono di spendere eventuali miglioramenti apportati che ammontano a meno del limite di capitalizzazione della società durante lo stesso periodo. Se eccedono tale importo, l'importo deve essere capitalizzato ed ammortizzato lungo la durata del contratto di locazione o nel periodo più breve di vita delle migliorie.
Miglioramento dei beni di locazione vs. miglioramento dell'edificio
Sebbene possano effettivamente essere miglioramenti edilizi, i miglioramenti sui beni di terzi sono nettamente diversi. Questo perché hanno un impatto solo sullo spazio per un inquilino specifico. Le migliorie edilizie, d'altra parte, vanno a vantaggio di tutti nella proprietà e generalmente modificano la struttura complessiva dell'edificio stesso.
Esempi di miglioramenti dell'edificio includono la costruzione di un nuovo tetto, la pavimentazione di un vialetto e/o un parcheggio, l'aggiunta di un parcheggio, la ristrutturazione della hall, l'aggiunta di un nuovo o la riparazione di un ascensore esistente e l'aggiornamento del sistema HVAC. Pertanto, i miglioramenti dell'edificio aiutano a prolungare la vita complessiva della struttura.
Esempi di miglioramento di un contratto di locazione
I proprietari possono pagare per miglioramenti sui beni di locazione per incoraggiare gli inquilini ad affittare spazi per periodi di tempo più lunghi, specialmente nel settore della vendita al dettaglio. Ad esempio, un imprenditore affitta un edificio per il suo negozio di disc golf. Il proprietario può scegliere di aggiungere quattro pareti all'area affittata per creare display integrati e aree di archiviazione per i dischi. Tali modifiche sono considerate migliorie su beni di terzi.
Prendiamo un altro esempio dal settore del commercio al dettaglio. Il proprietario del negozio A decide di affittare uno spazio tramite la società B. Il negozio ha solo quattro pareti e nessun altro servizio. Attraverso la trattativa di locazione , la società B, il locatore, accetta di installare scaffalature, un banco di servizio per registratori di cassa e un'espositore con illuminazione speciale prima dell'apertura del negozio A.
Domande frequenti sui miglioramenti dei contratti di locazione
Quali sono esempi di miglioramenti sui beni di locazione?
Un miglioramento su beni di terzi è tutto ciò che avvantaggia uno specifico inquilino, di solito in una proprietà commerciale. Ciò include la pittura, l'aggiunta di nuove pareti, l'installazione di scaffali espositivi, il cambio di pavimentazione e illuminazione e l'aggiunta di uffici, pareti e pareti divisorie.
Chi paga per i miglioramenti sui beni di locazione?
I proprietari stanziano e pagano i miglioramenti offrendo un'indennità di miglioramento dell'inquilino o tramite sconti sull'affitto. Possono anche pagare offrendo all'inquilino un pacchetto di modifiche tra cui possono scegliere. L'inquilino è normalmente responsabile di eventuali costi aggiuntivi che superano il budget.
I miglioramenti sui beni di locazione sono deducibili dalle tasse?
Non è possibile detrarre i miglioramenti sui beni di terzi. Ma l'IRS consente ai proprietari di edifici di rendere conto del loro deprezzamento perché eventuali miglioramenti apportati sono considerati parte dell'edificio.
Mette in risalto
La verniciatura, l'installazione di pareti divisorie o impianti di illuminazione personalizzati e il cambio di pavimentazione sono tutti miglioramenti su beni di terzi.
Un miglioramento su beni di terzi è una modifica apportata a una proprietà in affitto per personalizzarla in base alle esigenze particolari di un inquilino.
Gli ampliamenti di edifici, ascensori e scale mobili, tetti, sistemi antincendio, di allarme e di sicurezza e sistemi HVAC non si qualificano come miglioramenti su beni di terzi.
I proprietari possono concordare con questi miglioramenti per gli inquilini esistenti o nuovi.
Il locatore o l'inquilino possono apportare migliorie ai beni di locazione.
