Vuokrasuhteen parantaminen
Mikä on vuokrasuhteen parantaminen?
Termi vuokrasuhteen parantaminen viittaa kaikkiin muutoksiin, jotka on tehty vuokra-asunnon mukauttamiseksi tietyn vuokralaisen erityistarpeita vastaavaksi. Nämä muutokset voivat sisältää maalauksen, väliseinien asentamisen, lattian vaihdon tai räätälöityjen valaisimien asentamisen. Vuokranantaja tai vuokralainen voi tehdä parannuksia, ja vuokralainen voi maksaa ne. Vaikka useimpien vuokrasopimusten parannusten taloudellinen käyttöikä on 5–10 vuotta, Internal Revenue Code (IRC) edellyttää, että tällaisten parannusten poistot on tehtävä rakennuksen taloudellisen käyttöiän aikana.
Kuinka vuokrasopimusten parantaminen toimii
Vuokralle tehtyjä parannuksia kutsutaan yleisesti vuokralaisten parannuksiksi tai rakennuksiksi. Nämä muutokset tekevät yleensä kaupallisten kiinteistöjen vuokranantajat, ja ne voidaan tarjota olemassa olevalle tai uudelle vuokralaiselle. Mahdolliset muutokset räätälöidään vuokralaisen erityistarpeiden mukaan ja tekevät tilasta houkuttelevamman ja houkuttelevamman.
On olemassa tiettyjä kriteerejä, jotka on täytettävä, jotta muutokset voidaan katsoa vuokrasuhteen parannuksiksi. Sisätiloihin on tehtävä muutoksia vuokralaisen erityistarpeiden mukaan, mukaan lukien jokin seuraavista:
Rakenteelliset muutokset
Uusi kipsilevy ja lattia
Päivitykset valaistus-, sähkö- ja teknologiajärjestelmiin
Huoneiden, koppien, väliseinien lisäys
Hyllyt ja työtasot
Kaikkia muutoksia ei pidetä vuokrasuhteen parannuksina. Yhdelle vuokralaiselle tehdyt muutokset eivät kelpaa muille vuokralaisille, mukaan lukien heidän naapureilleen. Myöskään rakennusten ulkoremontit, kuten maisemointi, parkkipaikan korjaukset tai kattotyöt, eivät kelpaa. Edes sisätilojen muutoksia, kuten rakennuksen hissiin tai LVI-järjestelmiin tehtyjä päivityksiä, ei pidetä vuokrasuhteen parannuksina. Tämä johtuu siitä, että ne eivät hyödytä tiettyä vuokralaista.
Vuokrasopimuksen päätyttyä parannukset kuuluvat pääsääntöisesti vuokranantajalle, ellei sopimuksessa toisin mainita. Jos vuokralainen pystyy ottamaan ne, hänen on poistettava ne vahingoittamatta omaisuutta.
Vuoden 2017 veronalennuksia ja työpaikkoja koskevan lain (TCJA) mukaan vuokrakohteen parannuksia pidetään verotuksellisesti hyväksyttynä parannuskiinteistönä, samoin kuin rakennusparannuksia, hyväksyttyjä ravintolakiinteistöjä ja hyväksyttyjä vähittäiskaupan parannuksia.
Vuokrasopimusten parannukset
Vuokralaisen parannuskorvaus
Tämäntyyppinen vuokrasuhteen parantaminen antaa vuokralaiselle valtuudet valvoa projektia, mikä vie taakan vuokranantajalta varsinkin jos prosessi on aikaa vievä. Vuokranantaja tekee yleensä vuokrasopimukseen säännökset, jotka kattavat asukaslisän parantamisen budjetin. Tämä ilmoitetaan yleensä kertakorvauksena tai neliöjalkaa kohti. Vuokranantajat voivat joko maksaa korjaus-/rakennusyhtiölle suoraan tai korvata suoraan vuokralaiselle. Jos projektibudjetit ylittyvät, vuokralainen maksaa loppusumman.
Vuokra-alennus
Vuokranantaja voi tarjota vuokralaiselle vuokra -alennuksia vuokrasuhteen parannuksista. Jos tämä vaihtoehto sisältyy vuokrasopimukseen, vuokralainen voi saada jonkinlaisen vuokrahelpotuksen, kuten yhden ilmaisen kuukauden tai alennettua vuokraa tietyiltä ajanjaksoilta vuodessa. Näin vuokralainen voi säästää tilanmuutoksissa. Aivan kuten TIA:ssa, vuokralainen valvoo projektia ja hallitsee vuokrasopimuksen parannuksia. Vuokralainen vastaa myös, jos kustannukset ylittävät budjetin.
Rakennustuki
Tätä vaihtoehtoa kutsutaan myös rakentamiseksi. Tällöin vuokranantaja esittelee vuokralaiselle parannuspaketin tai muita vaihtoehtoja. Vuokranantaja on tyypillisesti se, joka johtaa projektia, jolloin vuokralainen antaa enemmän aikaa omistaa liiketoimintaansa. Useimmissa tapauksissa vuokralaiset eivät välttämättä päädy niihin muutoksiin, joita he todella haluavat auttaa liiketoimintaansa kasvamaan. Jos he päättävät lisätä muutoksia, heidän on katettava lisäkustannukset.
Avaimet käteen
Tämäntyyppinen vuokrasuhteen parannus tehdään yleensä vuokrasopimuksen alussa. Useimmissa tapauksissa vuokralainen toimittaa kustannusarviot ja suunnitelmat, kun taas vuokranantaja valvoo ja maksaa kaiken työn.
Leasehold Improvements -säännöt
Joulukuussa 2015 Yhdysvaltain kongressi hyväksyi Protecting Americans from Tax Hikes (PATH) -lain, joka muutti ja laajensi monia poistoihin liittyviä verosäännöksiä, mukaan lukien vuokrasopimusten parannukset. Lakiehdotuksessa tehtiin pysyvä verosäästövaraus, joka mahdollisti 15 vuoden tasapoiston kustannusten kattamisen hyväksytyistä vuokrasuhteista. Näiden ohjeiden mukaan:
Vuokranantajat ja vuokralaiset eivät saaneet olla sukulaisia
Parannukset hyväksyttiin vain, jos ne tehtiin rakennuksen sisätiloihin siten, että tilassa oli vain vuokralainen
Vuokratilaparannukset oli saatava päätökseen kolmen vuoden kuluttua siitä, kun rakennus oli otettu käyttöön ensimmäistä kertaa
Vuoden 2017 veronalennuksista ja työpaikoista annetun lain hyväksyminen muutti tapaa, jolla vuokranantajat ja vuokralaiset voivat vaatia vähennyksiä vuokrasuhteen parannuksista. Uusi laki muutti joitain vaatimuksia. Rakennuksen sisätiloihin on vielä tehtävä parannuksia, mikä tarkoittaa rakennusten laajennuksia, hissejä ja liukuportaita, kattoja, paloturvallisuus-, hälytys- ja turvajärjestelmiä, eivätkä LVI-järjestelmät vielä kelpaa.
Hyväksytty parannuskiinteistö ei enää edellytä, että molemmat osapuolet (vuokranantajat ja vuokralaiset) ovat erillisiä. Se myös poisti kolmen vuoden vaatimuksen toteamalla, että kaikki parannukset voidaan tehdä "päivän jälkeen, kun omaisuus otettiin ensimmäisen kerran käyttöön", Internal Revenue Servicen (IRS) mukaan.
Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) -laki teki joitain säätöjä pätevään parannuskiinteistöön (QIP), kun se hyväksyttiin vuonna 2020. Laki asetti QIP:lle 15 vuoden toipumisajan ja antoi hakijoille mahdollisuuden vaatia ensimmäisen vuoden poistoja. mille tahansa QIP:lle.
Useimmat lainanantajat eivät salli takaisinmaksuehtoja vuokrasopimuksen voimassaolon jälkeen, jos rahoitusta vaaditaan vuokrasopimuksen parannusten maksamiseen.
Vuokrasopimusten parannusten kirjanpito
Verohallinto ei salli vähennyksiä parannuksista. Mutta koska parannuksia pidetään osana rakennusta, ne ovat alttiita poistoihin. IRS sallii poistojen vähentämisen, kunhan nämä ehdot täyttyvät. Se, joka työn tekee, saa tehdä poistovähennyksen, oli kyseessä sitten vuokranantaja tai vuokralainen. Uusi verolaki nosti sallitun enimmäismäärän 500 000 dollarista miljoonaan dollariin.
Laskentaasiantuntijat ehdottavat, että kaikki saman ajanjakson aikana tehdyt parannukset kulutettaisiin alle yhtiön pääomarajan. Jos ne ylittävät tämän määrän, kokonaissumma aktivoidaan ja poiste- taan vuokra-ajan tai parannusten lyhyemmän voimassaoloajan kuluessa.
Vuokrasuhteen parantaminen vs. rakennusten parantaminen
Vaikka ne voivat käytännössä olla rakennusparannuksia, vuokrasopimusten parannukset ovat selvästi erilaisia. Tämä johtuu siitä, että ne todella vaikuttavat vain tietyn vuokralaisen tilaan. Rakennuksen parannukset puolestaan hyödyttävät kaikkia kiinteistössä olevia ja muuttavat yleensä itse rakennuksen kokonaisrakennetta.
Esimerkkejä rakennuksen parannuksista ovat uuden katon rakentaminen, ajotieltä ja/tai parkkipaikan päällystäminen, parkkipaikan lisääminen, aulan saneeraus, uuden hissin rakentaminen tai olemassa olevan hissin korjaus sekä LVI-järjestelmän päivitys. Sellaisenaan rakennuksen parannukset auttavat pidentämään rakenteen yleistä käyttöikää.
Esimerkkejä vuokrasuhteen parantamisesta
Vuokranantajat voivat maksaa vuokrasuhteen parannuksia kannustaakseen vuokralaisia vuokraamaan tiloja pidemmäksi ajaksi, erityisesti vähittäiskaupassa. Esimerkiksi yrittäjä vuokraa rakennuksen discgolf-liikkeelleen. Vuokranantaja voi halutessaan lisätä vuokra-alueelle neljä seinää sisäänrakennettujen näyttöjen ja säilytystilojen luomiseksi levyille. Näitä muutoksia pidetään vuokrasuhteen parannuksina.
Otetaan toinen esimerkki vähittäiskaupan sektorilta. Liikkeen A omistaja päättää vuokrata tilan yrityksen B kautta. Myymälässä on vain neljä seinää eikä muita mukavuuksia. Vuokraneuvottelujen kautta yritys B – vuokranantaja – suostuu asentamaan hyllyt, kassojen huoltopisteen ja erikoisvalaistun esittelyyksikön ennen kuin kauppa A avaa ovensa.
Leasehold Improvements - usein kysytyt kysymykset
Mitä ovat esimerkkejä vuokrasuhteen parannuksista?
Vuokrasuhteen parannus on mitä tahansa, joka hyödyttää tiettyä vuokralaista, yleensä kaupallisessa kiinteistössä. Tämä sisältää maalauksen, uusien seinien lisäämisen, esittelyhyllyjen pystyttämisen, lattian ja valaistuksen vaihtamisen sekä toimistojen, seinien ja väliseinien lisäämisen.
Kuka maksaa vuokrasuhteen parannukset?
Vuokranantajat budjetoivat ja maksavat parannukset tarjoamalla vuokralaiselle parannustukea tai vuokra-alennuksilla. He voivat myös maksaa tarjoamalla vuokralaiselle muutospaketin, josta hän voi valita. Vuokralainen vastaa yleensä kaikista budjetin ylittävistä lisäkustannuksista.
Ovatko vuokrasuhteen parannukset vähennyskelpoisia?
Et voi vähentää vuokrasuhteen parannuksia. Mutta IRS sallii rakennusten omistajien ottaa huomioon poistot, koska kaikki tehdyt parannukset katsotaan osaksi rakennusta.
Kohokohdat
Maalaus, väliseinien tai räätälöityjen valaisimien asentaminen ja lattian vaihto ovat kaikki vuokraparannuksia.
Vuokrasuhteen parannus on vuokrakohteeseen tehty muutos, jonka tarkoituksena on räätälöidä se vuokralaisen tarpeita vastaavaksi.
Rakennusten, hissien ja liukuportaiden, kattojen, palontorjunta-, hälytys- ja turvajärjestelmien sekä LVI-järjestelmien laajennukset eivät ole vuokrasuhteen parannuksia.
Vuokranantajat voivat sopia näistä parannuksista olemassa oleville tai uusille vuokralaisille.
Vuokranantaja tai vuokralainen voi tehdä vuokrasuhteen parannuksia.
