Melhoria de Arrendamento
O que é uma Melhoria de Arrendamento?
O termo melhoria do arrendamento refere-se a quaisquer alterações feitas para personalizar um imóvel alugado para satisfazer as necessidades específicas de um inquilino específico. Essas mudanças e alterações podem incluir pintura, instalação de divisórias, troca de piso ou instalação de luminárias personalizadas. As benfeitorias podem ser realizadas pelo senhorio ou pelo inquilino e podem ser pagas pelo inquilino. Embora a vida útil econômica da maioria das benfeitorias de arrendamento esteja entre cinco e 10 anos, o Internal Revenue Code (IRC) exige que a depreciação para tais benfeitorias ocorra ao longo da vida econômica do edifício.
Como Funciona uma Melhoria de Arrendamento
As melhorias de arrendamento são comumente chamadas de melhorias de inquilino ou construções. Essas alterações geralmente são feitas por proprietários de imóveis comerciais e podem ser fornecidas para um inquilino existente ou novo. Quaisquer alterações feitas são adaptadas às necessidades específicas de um inquilino e tornam o espaço mais atraente e apelativo para eles.
Existem certos critérios que devem ser atendidos para que as mudanças se qualifiquem como benfeitorias em propriedades arrendadas. As alterações devem ser feitas no interior para acomodar as necessidades específicas do inquilino,. incluindo qualquer um dos seguintes:
Modificações estruturais
drywall e piso novo
Atualizações nos sistemas de iluminação, elétrica e tecnologia
Adição de quartos, cubículos, divisórias
Prateleiras e bancadas
Nem todas as alterações são consideradas benfeitorias de arrendamento. As modificações feitas para um inquilino não se qualificam para outros inquilinos, incluindo seus vizinhos. Renovações de edifícios externos, como paisagismo, reparos em estacionamentos ou telhados também não se qualificam. Mesmo as alterações internas, como atualizações feitas no elevador de um edifício ou nos sistemas HVAC, não são consideradas melhorias de arrendamento. Isso porque eles não beneficiam um inquilino específico.
Terminado o contrato de arrendamento,. as benfeitorias pertencem geralmente ao senhorio, salvo disposição em contrário no contrato. Se o inquilino puder levá-los, deve retirá-los sem nenhum dano ao imóvel.
As melhorias de arrendamento são consideradas propriedades de melhoria qualificada para fins fiscais, juntamente com melhorias de construção, propriedade de restaurante qualificada e melhorias qualificadas de varejo sob o Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) de 2017.
Tipos de Melhorias em Arrendamento
Subsídio de Melhoria do Inquilino
Este tipo de melhoria do arrendamento dá ao inquilino autoridade para supervisionar o projeto, tirando o ônus do proprietário, especialmente se o processo for demorado. O senhorio normalmente estabelece disposições no contrato de arrendamento que cobrem o orçamento da melhoria do subsídio de inquilino. Isso geralmente é listado como um montante fixo ou por metro quadrado. Os senhorios podem pagar directamente à empresa de renovação/construção ou reembolsar directamente o inquilino. Se os orçamentos do projeto forem excedidos, o inquilino cobrirá o saldo.
Desconto de aluguel
O proprietário pode oferecer ao inquilino descontos de aluguel para melhorias no arrendamento. Se esta opção estiver incluída no contrato de arrendamento, o inquilino pode obter algum tipo de isenção de aluguel, como um mês grátis ou aluguel reduzido por determinados períodos do ano. Isso permite que o inquilino economize em alterações de espaço. Assim como no TIA, o inquilino supervisiona o projeto e controla as melhorias do arrendamento. O inquilino também é responsável se os custos excederem o orçamento.
Subsídio Padrão de Construção
Essa opção também é chamada de build-out. Neste caso, o senhorio apresenta um pacote de benfeitorias ou outras opções ao inquilino. O senhorio é normalmente quem gere o projeto, permitindo ao inquilino mais tempo para se dedicar ao seu negócio. Na maioria dos casos, os inquilinos podem não conseguir as modificações que realmente desejam para ajudar o crescimento de seus negócios . Se eles optarem por adicionar as alterações, eles deverão cobrir o custo adicional.
Chave de giro
Este tipo de benfeitoria é normalmente realizada no início da locação. Na maioria dos casos, as estimativas de custos e planos são apresentados pelo inquilino, enquanto o senhorio é quem supervisiona e paga por toda a obra.
Regras de melhorias de arrendamento
Em dezembro de 2015, o Congresso dos EUA aprovou a Lei Protecting Americans from Tax Hikes (PATH), que modificou e ampliou muitas disposições fiscais relacionadas à depreciação, incluindo melhorias de arrendamento. O projeto de lei tornou permanente uma provisão de economia de impostos que permitia a recuperação de custos linear de 15 anos em benfeitorias qualificadas de arrendamento. Sob essas diretrizes:
Proprietários e inquilinos não podiam ser relacionados
As benfeitorias só são qualificadas se forem feitas no interior do prédio com apenas aquele inquilino ocupando o espaço
As melhorias do arrendamento deveriam ser concluídas após três anos do edifício ser ocupado pela primeira vez para serviço
A aprovação do Tax Cuts and Jobs Act em 2017 mudou a forma como os proprietários e inquilinos podem reivindicar deduções envolvendo melhorias de arrendamento. A nova lei modificou alguns dos requisitos. Melhorias ainda devem ser feitas no interior do edifício, o que significa ampliações para edifícios, elevadores e escadas rolantes, telhados, proteção contra incêndio, alarme e sistemas de segurança, e os sistemas de climatização ainda não se qualificam.
A propriedade de melhoria qualificada não exige mais que ambas as partes (proprietários e inquilinos) sejam independentes. Também eliminou a exigência de três anos, afirmando que todas as benfeitorias podem ser feitas "após a data em que o imóvel foi colocado em serviço pela primeira vez", de acordo com o Internal Revenue Service (IRS).
A Lei de Ajuda, Alívio e Segurança Econômica de Coronavírus (CARES) fez alguns ajustes na propriedade de melhoria qualificada (QIP) quando foi aprovada em 2020. A lei estabeleceu um período de recuperação de 15 anos para o QIP e permitiu que os solicitantes reivindicassem a depreciação do primeiro ano para qualquer QIP.
A maioria dos credores não permitirá prazos de pagamento além da duração do arrendamento se o financiamento for necessário para pagar quaisquer melhorias no arrendamento.
Contabilização de Melhorias de Arrendamento
O IRS não permite deduções para melhorias. Mas como as melhorias são consideradas parte do edifício, elas são propensas à depreciação. O IRS permite deduções de amortizações,. desde que satisfeitas estas condições. Quem faz o trabalho pode fazer a dedução da depreciação, seja o proprietário ou o inquilino. A nova lei fiscal aumentou o valor máximo permitido de US$ 500.000 para US$ 1 milhão.
Especialistas em contabilidade sugerem que as melhorias realizadas sejam inferiores ao limite de capitalização da empresa durante o mesmo período. Caso ultrapassem esse valor, o total deverá ser capitalizado e amortizado pelo prazo do arrendamento ou pelo menor período de vida útil das benfeitorias.
Melhoria do Arrendamento vs. Melhoria do Edifício
Embora possam efetivamente estar construindo melhorias, as melhorias de arrendamento são distintamente diferentes. Isso porque eles realmente causam impacto no espaço para um inquilino específico. As melhorias no edifício, por outro lado, beneficiam a todos na propriedade e geralmente alteram a estrutura geral do próprio edifício.
Exemplos de melhorias de construção incluem a colocação de um novo telhado, pavimentação de uma entrada de automóveis e/ou estacionamento, adição de um estacionamento, renovação do saguão, adição de um elevador novo ou reparo de um existente e atualização do sistema HVAC. Como tal, as melhorias de construção ajudam a prolongar a vida útil geral da estrutura.
Exemplos de Melhoria de Arrendamento
Os proprietários podem pagar por melhorias de arrendamento para incentivar os inquilinos a alugar espaços por períodos mais longos, especialmente no setor de varejo. Por exemplo, um empresário aluga um prédio para sua loja de golfe. O proprietário pode optar por adicionar quatro paredes à área alugada para criar displays embutidos e áreas de armazenamento para os discos. Essas alterações são consideradas benfeitorias em propriedades arrendadas.
Tomemos outro exemplo do setor de varejo. O proprietário da Loja A decide alugar espaço através da Empresa B. A loja tem apenas quatro paredes e nenhuma outra comodidade. Por meio da negociação de locação , a Empresa B – a locadora – concorda em instalar estantes, balcão de atendimento para caixas registradoras e expositor com iluminação especial antes da abertura da Loja A.
Perguntas frequentes sobre melhorias de arrendamento
Quais são exemplos de melhorias de arrendamento?
Uma melhoria de arrendamento é qualquer coisa que beneficie um inquilino específico, geralmente em uma propriedade comercial. Isso inclui pintar, adicionar novas paredes, colocar prateleiras de exibição, mudar o piso e a iluminação e a adição de escritórios, paredes e divisórias.
Quem paga pelas melhorias do arrendamento?
Os proprietários orçam e pagam as melhorias oferecendo um subsídio de melhoria do inquilino ou por meio de descontos no aluguel. Eles também podem pagar oferecendo ao inquilino um pacote de modificações que ele pode escolher. O inquilino é normalmente responsável por quaisquer custos adicionais que ultrapassem o orçamento.
As melhorias de arrendamento são dedutíveis?
Você não pode deduzir melhorias de arrendamento. Mas o IRS permite que os proprietários de edifícios contabilizam sua depreciação porque quaisquer melhorias feitas são consideradas parte do edifício.
Destaques
Pintura, instalação de divisórias ou luminárias personalizadas e troca de piso são benfeitorias de arrendamento.
Uma melhoria de arrendamento é uma alteração feita em uma propriedade alugada para personalizá-la para as necessidades específicas de um inquilino.
Ampliações de edifícios, elevadores e escadas rolantes, telhados, proteção contra incêndio, sistemas de alarme e segurança e sistemas de HVAC não se qualificam como melhorias de arrendamento.
Os proprietários podem concordar com essas melhorias para inquilinos existentes ou novos.
As benfeitorias podem ser feitas pelo locador ou locatário.
