Mietereinbauten

Was ist ein Mieterausbau?

Der Begriff Mieterausbau bezieht sich auf alle Änderungen, die vorgenommen werden, um ein Mietobjekt an die besonderen Bedürfnisse eines bestimmten Mieters anzupassen. Diese Änderungen und Umbauten können das Streichen, das Installieren von Trennwänden, das Ändern des Bodenbelags oder das Anbringen von kundenspezifischen Beleuchtungskörpern umfassen. Verbesserungen können vom Vermieter oder vom Mieter vorgenommen und vom Mieter bezahlt werden. Während die wirtschaftliche Nutzungsdauer der meisten Mietereinbauten zwischen fünf und zehn Jahren liegt, verlangt der Internal Revenue Code (IRC), dass die Abschreibung für solche Einbauten über die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes erfolgt.

Wie eine Pachtverbesserung funktioniert

Mietereinbauten werden gemeinhin als Mietereinbauten oder Ausbauten bezeichnet. Diese Änderungen werden im Allgemeinen von Vermietern von Gewerbeimmobilien vorgenommen und können für einen bestehenden oder neuen Mieter vorgesehen werden. Alle vorgenommenen Änderungen werden auf die spezifischen Bedürfnisse eines Mieters zugeschnitten und machen die Fläche für ihn attraktiver und ansprechender.

Es gibt bestimmte Kriterien, die erfüllt sein müssen, damit Änderungen als Mietereinbauten gelten können. Änderungen müssen an der Innenausstattung vorgenommen werden, um den spezifischen Bedürfnissen des Mieters gerecht zu werden, einschließlich einer der folgenden:

• Strukturelle Änderungen

• Neue Trockenbauwände und Bodenbeläge

• Aktualisierungen von Beleuchtungs-, Elektro- und Technologiesystemen

• Hinzufügen von Räumen, Kabinen, Trennwänden

• Regale und Arbeitsplatten

Nicht alle Änderungen gelten als Mietereinbauten. Änderungen, die für einen Mieter vorgenommen wurden, gelten nicht für andere Mieter, einschließlich ihrer Nachbarn. Auch Außensanierungen von Gebäuden, wie z. B. Landschaftsgestaltung, Reparatur von Parkplätzen oder Überdachungen, sind nicht förderfähig. Selbst Veränderungen im Inneren, wie z. B. Upgrades am Aufzug eines Gebäudes oder an HLK-Systemen, gelten nicht als Mieterausbau. Das liegt daran, dass sie keinem bestimmten Mieter zugute kommen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses gehören die Einbauten in der Regel dem Vermieter, sofern im Vertrag nichts anderes bestimmt ist. Wenn der Mieter sie mitnehmen kann, muss er sie ohne Beschädigung des Eigentums entfernen.

Mietereinbauten gelten für Steuerzwecke als qualifizierte Verbesserungsimmobilien, zusammen mit Gebäudeverbesserungen, qualifizierten Restaurantimmobilien und qualifizierten Einzelhandelsverbesserungen gemäß dem Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) von 2017.

Arten von Mietereinbauten

Mieterverbesserungsbeihilfe

Diese Art der Mieterausbesserung gibt dem Mieter die Befugnis, das Projekt zu überwachen, und entlastet den Vermieter, insbesondere wenn der Prozess zeitaufwändig ist. Der Vermieter trifft in der Regel Bestimmungen im Mietvertrag, die das Budget der Mieterzuschlagsverbesserung abdecken. Dies wird normalerweise als Pauschalbetrag oder pro Quadratfuß angegeben. Vermieter können entweder die Renovierungs-/Baufirma direkt bezahlen oder den Mieter direkt erstatten . Bei Überschreitung des Projektbudgets trägt der Mieter den Restbetrag.

Mietrabatt

Der Vermieter kann dem Mieter Mietzinsnachlässe für Mietereinbauten gewähren. Wenn diese Option im Mietvertrag enthalten ist, kann der Mieter irgendeine Art von Mietnachlass erhalten, z. B. einen kostenlosen Monat oder eine reduzierte Miete für bestimmte Zeiträume pro Jahr. Dadurch kann der Mieter Raumumbauten einsparen. Genau wie bei der TIA überwacht der Mieter das Projekt und steuert die Mietverbesserungen. Der Mieter haftet auch, wenn die Kosten das Budget überschreiten.

Building Standard Allowance

Diese Option wird auch als Ausbau bezeichnet. In diesem Fall stellt der Vermieter dem Mieter ein Verbesserungspaket oder andere Optionen vor. Der Vermieter ist in der Regel derjenige, der das Projekt verwaltet, sodass der Mieter mehr Zeit für sein Geschäft hat. In den meisten Fällen erhalten die Mieter am Ende möglicherweise nicht die Änderungen, die sie eigentlich zum Wachstum ihres Unternehmens beitragen möchten . Wenn sie sich entscheiden, die Änderungen hinzuzufügen, müssen sie die zusätzlichen Kosten tragen.

Schlüsselfertig

Diese Art von Mieterausbau wird normalerweise zu Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt. In den meisten Fällen werden Kostenvoranschläge und Pläne vom Mieter vorgelegt, während der Vermieter alle Arbeiten überwacht und bezahlt.

Regeln für Mietereinbauten

Im Dezember 2015 verabschiedete der US-Kongress den Protecting Americans from Tax Hikes (PATH) Act, der viele Steuerbestimmungen im Zusammenhang mit Abschreibungen, einschließlich Mietereinbauten, modifiziert und erweitert. Der Gesetzentwurf führte dauerhaft eine Steuerersparnisregelung ein, die eine lineare Kostendeckung für 15 Jahre bei qualifizierten Mietereinbauten ermöglichte. Unter diesen Richtlinien:

• Vermieter und Mieter durften nicht verwandt sein

• Verbesserungen sind nur zulässig, wenn sie im Inneren des Gebäudes vorgenommen wurden und nur dieser Mieter den Raum bewohnt

• Mietereinbauten mussten drei Jahre nach der erstmaligen Nutzung des Gebäudes abgeschlossen sein

Die Verabschiedung des Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetzes im Jahr 2017 hat die Art und Weise geändert, wie Vermieter und Mieter Abzüge für Mietereinbauten geltend machen können. Das neue Gesetz änderte einige der Anforderungen. Im Inneren des Gebäudes müssen noch Verbesserungen vorgenommen werden, was bedeutet, dass Erweiterungen an Gebäuden, Aufzügen und Rolltreppen, Dächern, Brandschutz-, Alarm- und Sicherheitssystemen sowie HLK-Systemen noch nicht qualifiziert sind.

Die qualifizierte Verbesserungsimmobilie erfordert nicht mehr, dass beide Parteien (Vermieter und Mieter) unabhängig sind. Es strich auch die Drei-Jahres-Anforderung und besagte, dass alle Verbesserungen „nach dem Datum, an dem die Immobilie erstmals in Betrieb genommen wurde“, vorgenommen werden können, so der Internal Revenue Service (IRS).

Das CARES-Gesetz (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act) hat bei seiner Verabschiedung im Jahr 2020 einige Änderungen an qualifizierten Verbesserungsimmobilien (Qualified Improvement Property, QIP) vorgenommen. Das Gesetz sah eine Wiederherstellungsfrist von 15 Jahren für QIP vor und ermöglichte es den Antragstellern, eine Abschreibung im ersten Jahr zu beantragen für jedes QIP.

Die meisten Kreditgeber erlauben keine Rückzahlungsfristen über die Laufzeit des Mietvertrags hinaus, wenn eine Finanzierung erforderlich ist, um Mietereinbauten zu bezahlen.

Bilanzierung von Mietereinbauten

Der IRS erlaubt keine Abzüge für Verbesserungen. Da Verbesserungen jedoch als Teil des Gebäudes betrachtet werden, unterliegen sie einer Wertminderung. Der IRS erlaubt Abschreibungsabzüge,. solange diese Bedingungen erfüllt sind. Abschreibungsberechtigt ist, wer die Arbeiten ausführt, egal ob Vermieter oder Mieter. Das neue Steuergesetz erhöhte den zulässigen Höchstbetrag von 500.000 US-Dollar auf 1 Million US-Dollar.

Buchhaltungsexperten schlagen vor, alle vorgenommenen Verbesserungen, die weniger als die Kapitalisierungsgrenze des Unternehmens im selben Zeitraum betragen, als Aufwand zu verbuchen. Übersteigen sie diesen Betrag, ist der Gesamtbetrag zu aktivieren und über die Laufzeit des Mietvertrags oder über die kürzere Nutzungsdauer der Einbauten abzuschreiben .

Pachtverbesserung vs. Gebäudeverbesserung

Während es sich tatsächlich um Gebäudeverbesserungen handeln kann, sind Mietereinbauten deutlich anders. Das liegt daran, dass sie die Fläche nur für einen bestimmten Mieter wirklich beeinflussen. Gebäudeverbesserungen hingegen kommen allen in der Immobilie zugute und verändern im Allgemeinen die Gesamtstruktur des Gebäudes selbst.

Beispiele für Gebäudeverbesserungen sind das Errichten eines neuen Daches, das Pflastern einer Einfahrt und/oder eines Parkplatzes, das Hinzufügen eines Parkplatzes, das Renovieren der Lobby, das Hinzufügen eines neuen oder das Reparieren eines vorhandenen Aufzugs und das Aktualisieren des HLK-Systems. Daher tragen Gebäudeverbesserungen dazu bei, die Gesamtlebensdauer der Struktur zu verlängern.

Beispiele für Mietereinbauten

Vermieter können Mietzinsverbesserungen bezahlen, um Mieter zu ermutigen, Räume für längere Zeiträume zu mieten, insbesondere im Einzelhandel. Zum Beispiel mietet ein Geschäftsinhaber ein Gebäude für seinen Discgolf-Shop. Der Vermieter kann sich dafür entscheiden, der gemieteten Fläche vier Wände hinzuzufügen, um eingebaute Displays und Lagerflächen für die Discs zu schaffen. Diese Änderungen gelten als Mietereinbauten.

Nehmen wir ein weiteres Beispiel aus dem Einzelhandel. Der Eigentümer von Geschäft A beschließt, Flächen über Firma B zu mieten. Das Geschäft hat nur vier Wände und keine weiteren Annehmlichkeiten. Durch die Mietvertragsverhandlungen stimmt Unternehmen B – der Vermieter – zu, Regale, einen Serviceschalter für Registrierkassen und eine Ausstellungseinheit mit spezieller Beleuchtung zu installieren, bevor Geschäft A seine Türen öffnet.

Häufig gestellte Fragen zu Mietereinbauten

Was sind Beispiele für Mietereinbauten?

Eine Pachtverbesserung ist alles, was einem bestimmten Mieter zugute kommt, normalerweise in einer Gewerbeimmobilie. Dazu gehören Anstriche, das Hinzufügen neuer Wände, das Aufstellen von Ausstellungsregalen, das Ändern von Fußböden und Beleuchtung sowie das Hinzufügen von Büros, Wänden und Trennwänden.

Wer zahlt für Mietereinbauten?

Vermieter planen und bezahlen für Verbesserungen, indem sie eine Mieterverbesserungsbeihilfe oder Mietnachlässe anbieten. Sie können auch bezahlen, indem sie dem Mieter ein Paket von Änderungen anbieten, aus denen er wählen kann. Alle Nebenkosten, die das Budget überschreiten, trägt in der Regel der Mieter.

Sind Mietereinbauten steuerlich absetzbar?

Mietereinbauten können Sie nicht abziehen. Aber der IRS erlaubt Gebäudeeigentümern, ihre Abschreibungen zu berücksichtigen, da alle vorgenommenen Verbesserungen als Teil des Gebäudes betrachtet werden.

Höhepunkte

• Streichen, Installieren von Trennwänden oder kundenspezifischen Beleuchtungskörpern und Austauschen von Fußböden sind allesamt Verbesserungen in Mietobjekten.

• Ein Mieterausbau ist eine Änderung, die an einem Mietobjekt vorgenommen wird, um es an die besonderen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen.

• Erweiterungen an Gebäuden, Aufzügen und Rolltreppen, Dächern, Brandschutz-, Alarm- und Sicherheitsanlagen sowie HLK-Anlagen gelten nicht als Mietereinbauten.

• Vermieter können diesen Verbesserungen für bestehende oder neue Mieter zustimmen.

• Mietereinbauten können vom Vermieter oder Mieter vorgenommen werden.