Mejora de locales arrendados
驴Qu茅 es una mejora de propiedad arrendada?
El t茅rmino mejora de arrendamiento se refiere a cualquier cambio realizado para personalizar una propiedad de alquiler para satisfacer las necesidades particulares de un inquilino espec铆fico. Estos cambios y alteraciones pueden incluir pintar, instalar tabiques, cambiar el piso o colocar l谩mparas personalizadas. Las mejoras pueden ser realizadas por el arrendador o el arrendatario y pueden ser pagadas por el arrendatario. Si bien la vida econ贸mica 煤til de la mayor铆a de las mejoras de arrendamiento es entre cinco y 10 a帽os, el C贸digo de Rentas Internas (IRC) exige que la depreciaci贸n de tales mejoras ocurra durante la vida econ贸mica del edificio.
C贸mo funciona una mejora de propiedad arrendada
Las mejoras de propiedades arrendadas se conocen com煤nmente como mejoras o construcciones de inquilinos. Estos cambios generalmente los hacen los propietarios de propiedades comerciales y pueden proporcionarse para un inquilino existente o nuevo. Cualquier cambio realizado se adapta a las necesidades espec铆ficas de un inquilino y hace que el espacio sea m谩s atractivo para ellos.
Hay ciertos criterios que deben cumplirse para que los cambios califiquen como mejoras de arrendamiento. Se deben hacer cambios en el interior para adaptarse a las necesidades espec铆ficas del inquilino,. incluido cualquiera de los siguientes:
Modificaciones estructurales
Paneles de yeso y pisos nuevos
Actualizaciones de sistemas de iluminaci贸n, electricidad, tecnolog铆a
Ampliaci贸n de habitaciones, cub铆culos, tabiques
Estanter铆as y encimeras
No todos los cambios se consideran mejoras de arrendamiento. Las modificaciones realizadas para un inquilino no califican para otros inquilinos, incluidos sus vecinos. Las renovaciones exteriores de edificios, como el paisajismo, la reparaci贸n de estacionamientos o el techado, tampoco califican. Incluso las modificaciones interiores, como las mejoras realizadas en el ascensor de un edificio o los sistemas HVAC, no se consideran mejoras de arrendamiento. Eso es porque no benefician a un inquilino espec铆fico.
Una vez que finaliza el contrato de arrendamiento,. las mejoras generalmente pertenecen al arrendador, a menos que se especifique lo contrario en el contrato. Si el inquilino puede tomarlos, debe retirarlos sin causar da帽o a la propiedad.
Las mejoras de arrendamiento se consideran propiedad de mejora calificada a efectos fiscales, junto con las mejoras de edificios, la propiedad de restaurante calificada y las mejoras minoristas calificadas seg煤n la Ley de Empleos y Reducci贸n de Impuestos (TCJA) de 2017.
Tipos de mejoras de arrendamiento
Subsidio de mejoras para inquilinos
Este tipo de mejora de la propiedad arrendada otorga al arrendatario la autoridad para supervisar el proyecto, aliviando la carga del arrendador, especialmente si el proceso lleva mucho tiempo. El arrendador normalmente establece disposiciones en el contrato de arrendamiento que cubren el presupuesto de la mejora de la asignaci贸n del arrendatario. Esto generalmente se enumera como una suma global o por pie cuadrado. Los propietarios pueden pagar directamente a la empresa de renovaci贸n/construcci贸n o reembolsar directamente al inquilino. Si se exceden los presupuestos del proyecto, el inquilino cubre el saldo.
Descuento de alquiler
El arrendador puede ofrecer al arrendatario descuentos en el alquiler por mejoras en el arrendamiento. Si esta opci贸n est谩 incluida en el contrato de arrendamiento, el inquilino puede obtener alg煤n tipo de alivio en el alquiler, como un mes gratis o alquiler reducido durante ciertos per铆odos al a帽o. Esto permite que el inquilino ahorre en alteraciones del espacio. Al igual que con la TIA, el inquilino supervisa el proyecto y controla las mejoras del arrendamiento. El inquilino tambi茅n es responsable si los costos exceden el presupuesto.
Subsidio est谩ndar de construcci贸n
Esta opci贸n tambi茅n se denomina construcci贸n. En este caso, el arrendador presenta un paquete de mejoras u otras opciones al arrendatario. El arrendador suele ser quien administra el proyecto, lo que le permite al arrendatario m谩s tiempo para dedicarlo a su negocio. En la mayor铆a de los casos, es posible que los inquilinos no terminen con las modificaciones que realmente quieren para ayudar a que su negocio crezca. Si eligen agregar a los cambios, deben cubrir el costo adicional.
llave en mano
Este tipo de mejora de la propiedad arrendada normalmente se lleva a cabo al comienzo del arrendamiento. En la mayor铆a de los casos, el inquilino presenta las estimaciones de costos y los planes, mientras que el propietario es quien supervisa y paga todo el trabajo.
Reglas de mejoras de arrendamiento
En diciembre de 2015, el Congreso de los EE. UU. aprob贸 la Ley de protecci贸n de los estadounidenses contra los aumentos de impuestos (PATH, por sus siglas en ingl茅s), que modific贸 y ampli贸 muchas disposiciones fiscales relacionadas con la depreciaci贸n, incluidas las mejoras de arrendamiento. El proyecto de ley hizo permanente una disposici贸n de ahorro de impuestos que permiti贸 la recuperaci贸n de costos de l铆nea recta de 15 a帽os en mejoras calificadas de arrendamiento. Bajo esas pautas:
Propietarios e inquilinos no pod铆an estar relacionados
Las mejoras solo califican si se hicieron al interior del edificio con solo ese inquilino ocupando el espacio
Se requer铆a que las mejoras en propiedades arrendadas se completaran despu茅s de tres a帽os de que el edificio se ocup贸 por primera vez para el servicio
La aprobaci贸n de la Ley de Empleos y Reducci贸n de Impuestos en 2017 cambi贸 la forma en que los propietarios e inquilinos pueden reclamar deducciones relacionadas con mejoras de arrendamiento. La nueva ley modific贸 algunos de los requisitos. Todav铆a se deben realizar mejoras en el interior del edificio, lo que significa que las ampliaciones de los edificios, ascensores y escaleras mec谩nicas, techos, sistemas de protecci贸n contra incendios, alarma y seguridad, y los sistemas HVAC a煤n no califican.
La propiedad de mejora calificada ya no requiere que ambas partes (propietarios e inquilinos) no est茅n relacionadas. Tambi茅n elimin贸 el requisito de tres a帽os, indicando que todas las mejoras se pueden realizar "despu茅s de la fecha en que la propiedad se puso en servicio por primera vez", seg煤n el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
La Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Econ贸mica de Coronavirus (CARES) hizo algunos ajustes a la propiedad de mejora calificada (QIP) cuando se aprob贸 en 2020. La ley estableci贸 un per铆odo de recuperaci贸n de 15 a帽os para QIP y permiti贸 a los contribuyentes reclamar la depreciaci贸n del primer a帽o para cualquier QIP.
La mayor铆a de los prestamistas no permitir谩n plazos de pago m谩s all谩 de la vigencia del contrato de arrendamiento si se requiere financiamiento para pagar cualquier mejora en el arrendamiento.
Contabilizaci贸n de mejoras en propiedades arrendadas
El IRS no permite deducciones por mejoras. Pero debido a que las mejoras se consideran parte del edificio, son propensas a la depreciaci贸n. El IRS permite deducciones por depreciaci贸n,. siempre que se cumplan estas condiciones. Quienquiera que haga el trabajo puede tomar la deducci贸n por depreciaci贸n, ya sea el arrendador o el arrendatario. La nueva ley de impuestos aument贸 la cantidad m谩xima permitida de $500,000 a $1 mill贸n.
Los expertos en contabilidad sugieren contabilizar cualquier mejora realizada que sea inferior al l铆mite de capitalizaci贸n de la empresa durante el mismo per铆odo. Si exceden de este monto, el total deber谩 capitalizarse y amortizarse en el t茅rmino del arrendamiento o en el per铆odo menor de la vida de las mejoras.
Mejoramiento de locales arrendados versus mejoramiento de edificios
Si bien pueden ser efectivamente mejoras de edificios, las mejoras de arrendamiento son claramente diferentes. Esto se debe a que realmente solo tienen un impacto en el espacio para un inquilino espec铆fico. Las mejoras del edificio, por otro lado, benefician a todos en la propiedad y generalmente cambian la estructura general del edificio en s铆.
Ejemplos de mejoras de edificios incluyen colocar un techo nuevo, pavimentar un camino de entrada y/o estacionamiento, agregar un estacionamiento, renovar el vest铆bulo, agregar un elevador nuevo o reparar uno existente y actualizar el sistema HVAC. Como tal, las mejoras en los edificios ayudan a prolongar la vida 煤til general de la estructura.
Ejemplos de una mejora de propiedad arrendada
Los propietarios pueden pagar por las mejoras de los arrendamientos para alentar a los inquilinos a alquilar espacios por per铆odos de tiempo m谩s prolongados, especialmente en la industria minorista. Por ejemplo, el due帽o de un negocio alquila un edificio para su tienda de golf de disco. El propietario puede optar por agregar cuatro paredes al 谩rea arrendada para crear pantallas integradas y 谩reas de almacenamiento para los discos. Estas alteraciones se consideran mejoras de arrendamiento.
Tomemos otro ejemplo del sector minorista. El propietario de la tienda A decide alquilar un espacio a trav茅s de la empresa B. La tienda solo tiene cuatro paredes y no tiene otras comodidades. A trav茅s de la negociaci贸n del contrato de arrendamiento,. la Compa帽铆a B, el arrendador, acepta instalar estanter铆as, un mostrador de servicio para cajas registradoras y una unidad de exhibici贸n con iluminaci贸n especial antes de que la Tienda A abra sus puertas.
Preguntas frecuentes sobre mejoras de arrendamiento
驴Cu谩les son ejemplos de mejoras de propiedades arrendadas?
Una mejora de arrendamiento es cualquier cosa que beneficie a un inquilino espec铆fico, generalmente en una propiedad comercial. Esto incluye pintar, agregar nuevas paredes, colocar estantes de exhibici贸n, cambiar el piso y la iluminaci贸n, y agregar oficinas, paredes y divisiones.
驴Qui茅n paga las mejoras a los locales arrendados?
Los propietarios presupuestan y pagan las mejoras ofreciendo una asignaci贸n para mejoras al inquilino o mediante descuentos en el alquiler. Tambi茅n pueden pagar ofreciendo al inquilino un paquete de modificaciones entre las que puede elegir. El inquilino normalmente es responsable de cualquier costo adicional que supere el presupuesto.
驴Son deducibles de impuestos las mejoras de propiedades arrendadas?
No se pueden deducir mejoras de arrendamiento. Pero el IRS permite a los propietarios de edificios dar cuenta de su depreciaci贸n porque cualquier mejora realizada se considera parte del edificio.
Reflejos
Pintar, instalar mamparas o luminarias personalizadas y cambiar el piso son mejoras a la propiedad arrendada.
Una mejora de propiedad arrendada es un cambio realizado en una propiedad de alquiler para adaptarla a las necesidades particulares de un inquilino.
Las ampliaciones de edificios, ascensores y escaleras mec谩nicas, techos, sistemas de protecci贸n contra incendios, alarma y seguridad, y sistemas HVAC no califican como mejoras de arrendamiento.
Los propietarios pueden estar de acuerdo con estas mejoras para los inquilinos existentes o nuevos.
Las mejoras a la propiedad arrendada pueden ser realizadas por el arrendador o el arrendatario.
