Lejemål forbedring
Hvad er en lejemålsforbedring?
Udtrykket lejemålsforbedring refererer til enhver ændring, der er foretaget for at tilpasse en lejebolig til at tilfredsstille de særlige behov hos en bestemt lejer. Disse ændringer og ændringer kan omfatte maling, installation af skillevægge, ændring af gulvbelægning eller indsættelse af tilpassede lysarmaturer. Forbedringer kan udføres af udlejer eller lejer og kan betales af lejer. Mens den økonomiske levetid for de fleste lejemålsforbedringer er mellem fem og 10 år, kræver Internal Revenue Code (IRC), at afskrivningen for sådanne forbedringer skal ske over bygningens økonomiske levetid.
Sådan fungerer en forbedring af lejemål
Forbedringer i lejemål omtales almindeligvis som lejerforbedringer eller udbygninger. Disse ændringer foretages generelt af udlejere af erhvervsejendomme og kan stilles til rådighed for en eksisterende eller ny lejer. Eventuelle ændringer er skræddersyet til en lejers specifikke behov og gør rummet mere attraktivt og tiltalende for dem.
Der er visse kriterier, der skal være opfyldt, for at ændringer kan kvalificeres som lejemålsforbedringer. Der skal foretages ændringer i interiøret for at imødekomme lejerens specifikke behov,. herunder et af følgende:
Strukturelle ændringer
Ny gipsvæg og gulvbelægning
Opdateringer til lys-, el-, teknologisystemer
Tilføjelse af rum, sengebåse, skillevægge
Reoler og bordplader
Ikke alle ændringer betragtes som lejemålsforbedringer. Ændringer foretaget for en lejer kvalificerer ikke til andre lejere, inklusive deres naboer. Udvendige bygningsrenoveringer, såsom landskabspleje, reparation af parkeringspladser eller tagdækning, kvalificerer heller ikke. Selv indvendige ændringer såsom opgraderinger af en bygnings elevator eller HVAC-systemer betragtes ikke som lejemålsforbedringer. Det er fordi de ikke gavner en bestemt lejer.
Når lejemålet ophører, tilkommer forbedringerne som udgangspunkt udlejer, medmindre andet er angivet i aftalen. Hvis lejeren er i stand til at tage dem, skal de fjerne dem uden skader på ejendommen.
Forbedringer i lejemål betragtes i skattemæssig henseende som kvalificeret forbedringsejendom sammen med bygningsforbedringer, kvalificeret restaurantejendom og kvalificerede detailforbedringer i henhold til Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) fra 2017.
Typer af lejeforbedringer
Lejerforbedringsgodtgørelse
Denne type lejemålsforbedring giver lejeren bemyndigelse til at føre tilsyn med projektet, hvilket tager byrden fra udlejeren, især hvis processen er tidskrævende. Udlejer sætter normalt bestemmelser på plads i lejekontrakten, der dækker budgettet for lejergodtgørelsesforbedringen. Dette er normalt opført som et engangsbeløb eller på en per kvadratfod basis. Udlejere kan enten betale renoverings-/byggefirmaet direkte eller refundere lejeren direkte. Ved overskridelse af projektbudgetter dækker lejer restbeløbet.
Lejerabat
Udlejer kan tilbyde lejeren lejerabat ved forbedringer af lejemål. Hvis denne mulighed er inkluderet i lejekontrakten, kan lejeren få lejelettelse af en eller anden art, såsom en gratis måned eller nedsat husleje i visse perioder om året. Dette giver lejeren mulighed for at spare på pladsændringer. Ligesom med TIA fører lejeren tilsyn med projektet og kontrollerer lejemålsforbedringerne. Lejer er også ansvarlig, hvis omkostningerne overstiger budgettet.
Byggestandardgodtgørelse
Denne mulighed kaldes også en udbygning. I dette tilfælde præsenterer udlejer en forbedringspakke eller andre muligheder for lejer. Udlejeren er typisk den, der styrer projektet, hvilket giver lejeren mere tid til at afsætte til deres virksomhed. I de fleste tilfælde ender lejere muligvis ikke med de ændringer, de faktisk ønsker for at hjælpe deres virksomhed med at vokse. Hvis de vælger at tilføje ændringerne, skal de dække ekstraomkostningerne.
Drej nøglen
Denne form for lejemålsforbedring udføres normalt i begyndelsen af lejemålet. I de fleste tilfælde indsendes omkostningsoverslag og planer af lejeren, mens udlejeren er den, der fører tilsyn med og betaler for alt arbejdet.
Regler for forbedring af lejemål
I december 2015 vedtog den amerikanske kongres loven om beskyttelse af amerikanere fra skattestigninger (PATH), som ændrede og udvidede mange skattebestemmelser vedrørende afskrivninger, herunder forbedringer af lejemål. Lovforslaget gjorde permanent en skattebesparelsesbestemmelse, der muliggjorde 15-årig lineær omkostningsdækning på kvalificerede lejemålsforbedringer. Under disse retningslinjer:
Udlejere og lejere måtte ikke være i familie
Forbedringer er kun kvalificerede, hvis de blev foretaget i det indre af bygningen, hvor kun denne lejer besatte pladsen
Forbedringer i lejemålet skulle være afsluttet tre år efter, at bygningen første gang blev taget i brug
Vedtagelsen af loven om skattelettelser og job i 2017 ændrede den måde, udlejere og lejere kan kræve fradrag, der involverer lejeforbedringer. Den nye lov ændrede nogle af kravene. Der skal stadig foretages forbedringer af det indre af bygningen, hvilket betyder, at udvidelser af bygninger, elevatorer og rulletrapper, tage, brandsikring, alarm- og sikkerhedssystemer, og HVAC-systemer stadig ikke kvalificerer sig.
Den kvalificerede forbedringsejendom kræver ikke længere, at begge parter (udlejere og lejere) er uafhængige. Det eliminerede også treårskravet, hvori det hedder, at alle forbedringer kan foretages "efter den dato, hvor ejendommen først blev taget i brug," ifølge Internal Revenue Service (IRS).
Loven om Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) foretog nogle justeringer af kvalificeret forbedringsejendomme (QIP), da den blev vedtaget i 2020. Loven satte en 15-årig genopretningsperiode for QIP og gjorde det muligt for filialer at kræve afskrivning på første år for enhver QIP.
De fleste långivere vil ikke tillade tilbagebetalingsbetingelser ud over lejekontraktens løbetid, hvis finansiering er påkrævet for at betale for eventuelle lejeforbedringer.
Regnskab for lejeforbedringer
IRS tillader ikke fradrag for forbedringer. Men fordi forbedringer betragtes som en del af bygningen, er de tilbøjelige til at blive afskrevet. IRS giver mulighed for afskrivningsfradrag,. så længe disse betingelser er opfyldt. Den, der udfører arbejdet, har lov til at tage afskrivningsfradraget, hvad enten det er udlejer eller lejer. Den nye skattelov øgede det maksimale tilladte beløb til $1 million fra $500.000.
Regnskabseksperter foreslår at udgiftsføre eventuelle forbedringer, der er mindre end virksomhedens kapitaliseringsgrænse i samme periode. Hvis de overstiger dette beløb, skal det samlede beløb aktiveres og amortiseres over lejekontraktens løbetid eller over den kortere periode af forbedringernes levetid.
Forbedring af lejemål vs. Bygningsforbedring
Selvom de faktisk kan være bygningsforbedringer, er forbedringer af lejemål tydeligt forskellige. Det skyldes, at de kun for alvor påvirker pladsen for en bestemt lejer. Bygningsforbedringer kommer derimod alle i ejendommen til gode og ændrer generelt selve bygningens overordnede struktur.
Eksempler på bygningsforbedringer omfatter opsætning af en ny, belægning af en indkørsel og/eller parkeringsplads, tilføjelse af en parkeringsplads, renovering af tag på lobbyen, tilføjelse af en ny eller reparation af en eksisterende elevator og opdatering af HVAC-systemet. Som sådan hjælper bygningsforbedringer med at forlænge strukturens samlede levetid.
Eksempler på forbedring af lejemål
Udlejere kan betale for lejemålsforbedringer for at tilskynde lejere til at leje pladser i længere perioder, især i detailbranchen. For eksempel lejer en virksomhedsejer en bygning til deres discgolfbutik. Udlejer kan vælge at tilføje fire vægge til det lejede område for at skabe indbyggede displays og opbevaringsområder til diskene. Disse ændringer betragtes som forbedringer i lejemål.
Lad os tage et andet eksempel fra detailsektoren. Ejeren af Butik A beslutter sig for at leje plads gennem Firma B. Butikken har kun fire vægge og ingen andre faciliteter. Virksomhed B - udlejer - accepterer gennem lejeforhandlingen at installere reoler,. en servicedisk til kasseapparater og en udstillingsenhed med speciel belysning, inden Butik A åbner dørene.
Ofte stillede spørgsmål om forbedring af lejemål
Hvad er eksempler på forbedringer af lejemål?
En lejemålsforbedring er alt, der gavner én bestemt lejer, normalt i en erhvervsejendom. Dette omfatter maling, tilføjelse af nye vægge, opsætning af udstillingshylder, ændring af gulvbelægning og belysning samt tilføjelse af kontorer, vægge og skillevægge.
Hvem betaler for lejemålsforbedringer?
Udlejere budgetterer og betaler for forbedringer ved at tilbyde lejer forbedringstillæg eller gennem lejerabatter. De kan også betale ved at tilbyde lejeren en pakke med ændringer, som de kan vælge imellem. Lejer er normalt ansvarlig for eventuelle meromkostninger, der går ud over budgettet.
Er forbedringer af lejemål fradragsberettigede?
Du kan ikke trække lejemålsforbedringer fra. Men IRS tillader bygningsejere at redegøre for deres afskrivninger, fordi eventuelle forbedringer anses for at være en del af bygningen.
##Højdepunkter
Maling, montering af skillevægge eller tilpassede lysarmaturer og ændring af gulvbelægning er alle lejemålsforbedringer.
En lejemålsforbedring er en ændring af en lejeejendom for at tilpasse den til en lejers særlige behov.
Udvidelser af bygninger, elevatorer og rulletrapper, tage, brandsikring, alarm- og sikkerhedssystemer og HVAC-systemer kvalificeres ikke som lejemålsforbedringer.
Udlejere kan være enige i disse forbedringer for eksisterende eller nye lejere.
Forbedringer af lejemål kan foretages af udlejer eller lejer.
