Investor's wiki

Улучшение условия аренды

Улучшение условия аренды

Что такое улучшение арендованного имущества?

Термин «улучшение арендованного имущества» относится к любым изменениям, сделанным для настройки сдаваемого в аренду имущества для удовлетворения конкретных потребностей конкретного арендатора. Эти изменения и переделки могут включать в себя покраску, установку перегородок, замену напольного покрытия или установку индивидуальных светильников. Улучшения могут быть предприняты арендодателем или арендатором и могут быть оплачены арендатором. В то время как срок полезного использования большинства улучшений арендованного имущества составляет от пяти до 10 лет, Налоговый кодекс (IRC) требует, чтобы амортизация таких улучшений происходила в течение экономического срока службы здания.

Как работает улучшение арендованного имущества

Улучшения арендованного имущества обычно называют улучшениями арендатора или надстройками. Эти изменения обычно вносятся арендодателями коммерческой недвижимости и могут быть предусмотрены для существующего или нового арендатора. Любые вносимые изменения учитывают конкретные потребности арендатора и делают пространство более привлекательным и привлекательным для него.

Существуют определенные критерии, которые должны быть соблюдены, чтобы изменения можно было квалифицировать как улучшения арендованного имущества. Изменения должны быть внесены в интерьер с учетом конкретных потребностей арендатора,. включая любое из следующего:

  • Структурные модификации

  • Новый гипсокартон и пол

  • Обновления освещения, электрики, технологических систем

  • Добавление комнат, кабинок, перегородок

  • Стеллажи и столешницы

Не все изменения считаются улучшениями арендованного имущества. Изменения, сделанные для одного арендатора, не подходят для других арендаторов, включая их соседей. Внешний ремонт здания, такой как озеленение, ремонт парковки или кровли, также не соответствует требованиям. Даже внутренние изменения, такие как модернизация лифта или систем отопления, вентиляции и кондиционирования, не считаются улучшением арендованного имущества. Это потому, что они не приносят пользу конкретному арендатору.

По истечении срока аренды улучшения обычно принадлежат арендодателю, если иное не указано в соглашении. Если арендатор может взять их, он должен удалить их без какого-либо ущерба имуществу.

В соответствии с Законом о снижении налогов и занятости (TCJA) от 2017 года улучшения арендованного имущества считаются квалифицированными улучшениями для целей налогообложения, наряду с улучшениями зданий, квалифицированными объектами ресторана и квалифицированными улучшениями розничной торговли.

Типы улучшений арендованного имущества

Пособие на улучшение арендатора

Этот тип улучшения арендованного имущества дает арендатору право контролировать проект, снимая бремя с арендодателя, особенно если процесс занимает много времени. Арендодатель обычно включает в договор аренды положения, которые покрывают бюджет на улучшение пособия арендаторам. Обычно это указывается в виде единовременной суммы или в расчете на квадратный фут. Арендодатели могут либо напрямую платить ремонтной/строительной компании, либо возмещать расходы напрямую арендатору. Если бюджеты проекта превышены, арендатор покрывает остаток.

Скидка на аренду

Арендодатель может предложить арендатору скидки на арендную плату за улучшения арендованного имущества. Если этот вариант включен в договор аренды, арендатор может получить некоторые льготы по арендной плате, например, один бесплатный месяц или снижение арендной платы в течение определенных периодов в году. Это позволяет арендатору сэкономить на перепланировке помещений. Как и в случае с TIA, арендатор наблюдает за проектом и контролирует улучшения условий аренды. Арендатор также несет ответственность, если расходы превышают бюджет.

Допуск строительного стандарта

Этот вариант также называется наращиванием. В этом случае арендодатель представляет арендатору пакет улучшений или другие варианты. Арендодатель, как правило, тот, кто управляет проектом, позволяя арендатору больше времени уделять своему бизнесу. В большинстве случаев арендаторы могут не получить те модификации, которые им действительно нужны для развития их бизнеса. Если они решат добавить изменения, они должны покрыть дополнительные расходы.

Под ключ

Этот тип улучшения арендованного имущества обычно осуществляется в начале срока аренды. В большинстве случаев сметы и планы предоставляются арендатором, а арендодатель контролирует и оплачивает всю работу.

Правила улучшения аренды

В декабре 2015 года Конгресс США принял Закон о защите американцев от повышения налогов (PATH), который изменил и расширил многие налоговые положения, связанные с амортизацией, включая улучшения арендованного имущества. Законопроект сделал постоянным положение о налоговой экономии, которое позволило 15-летнее прямолинейное возмещение затрат на квалифицированные улучшения арендованного имущества. Согласно этим рекомендациям:

  • Арендодателям и арендаторам запрещалось иметь родственные связи.

  • Улучшения засчитываются только в том случае, если они были внесены во внутреннюю часть здания, и только этот арендатор занимает помещение.

  • Улучшения арендованного имущества должны были быть завершены через три года после того, как здание впервые было занято для эксплуатации.

Принятие Закона о снижении налогов и занятости в 2017 году изменило способ, которым арендодатели и арендаторы могут требовать вычетов, связанных с улучшением арендованного имущества. Новый закон изменил некоторые требования. Улучшения все еще должны быть сделаны во внутренней части здания, что означает расширение зданий, лифтов и эскалаторов, крыш, систем противопожарной защиты, сигнализации и безопасности, а системы HVAC все еще не соответствуют требованиям.

Для квалифицированного улучшения больше не требуется, чтобы обе стороны (арендодатели и арендаторы) не были связаны между собой. Он также отменил трехлетнее требование, заявив, что все улучшения могут быть сделаны «после даты, когда имущество было впервые введено в эксплуатацию», согласно Службе внутренних доходов (IRS).

Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES) внес некоторые изменения в имущество квалифицированного улучшения (QIP), когда он был принят в 2020 году. Закон установил 15-летний период восстановления для QIP и позволил заявителям требовать амортизации за первый год. для любого QIP.

Большинство кредиторов не допустят погашения по истечении срока аренды, если финансирование требуется для оплаты каких-либо улучшений арендованного имущества.

Учет улучшений арендованного имущества

IRS не позволяет вычеты для улучшений. Но поскольку улучшения считаются частью здания, они подвержены амортизации. IRS допускает амортизационные отчисления, если эти условия соблюдены. Тот, кто выполняет работу, может получить амортизационный вычет, будь то арендодатель или арендатор. Новый закон о налогах увеличил максимальную разрешенную сумму до 1 миллиона долларов с 500 000 долларов.

Эксперты по бухгалтерскому учету предлагают списывать любые улучшения на эту сумму на сумму, меньшую, чем лимит капитализации компании за тот же период. Если они превышают эту сумму, общая сумма должна капитализироваться и амортизироваться в течение срока аренды или в течение более короткого периода срока действия улучшений.

Улучшение арендованного имущества по сравнению с улучшением здания

Хотя они могут эффективно улучшать здание, улучшения арендованного имущества существенно отличаются. Это потому, что они действительно влияют на пространство только для конкретного арендатора. Улучшения здания, с другой стороны, приносят пользу всем в собственности и обычно изменяют общую структуру самого здания.

Примеры улучшений здания включают установку новой крыши, мощение подъездной дорожки и/или парковки, добавление парковки, ремонт вестибюля, добавление нового или ремонт существующего лифта и обновление системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Таким образом, строительные улучшения помогают продлить общий срок службы конструкции.

Примеры улучшения арендованного имущества

Арендодатели могут платить за улучшение арендованного имущества, чтобы побудить арендаторов арендовать помещения на более длительные периоды времени, особенно в сфере розничной торговли. Например, владелец бизнеса арендует здание для своего магазина диск-гольфа. Арендодатель может добавить четыре стены к арендованной площади, чтобы создать встроенные дисплеи и места для хранения дисков. Эти изменения считаются улучшениями арендованного имущества.

Возьмем другой пример из сектора розничной торговли. Владелец магазина А решает сдать помещение в аренду через компанию Б. В магазине всего четыре стены и никаких других удобств. В ходе переговоров об аренде компания B — арендодатель — соглашается установить стеллажи, прилавок для обслуживания кассовых аппаратов и витрину со специальным освещением до того, как магазин A откроет свои двери.

Часто задаваемые вопросы об улучшениях аренды

Каковы примеры улучшений арендованного имущества?

Улучшение арендованного имущества — это все, что приносит пользу одному конкретному арендатору, обычно в коммерческой недвижимости. Это включает в себя покраску, добавление новых стен, установку стеллажей, изменение пола и освещения, а также добавление офисов, стен и перегородок.

Кто платит за улучшение арендованного имущества?

Арендодатели составляют бюджет и оплачивают улучшения, предлагая арендатору пособие на улучшение или за счет скидок на арендную плату. Они также могут заплатить, предложив арендатору пакет модификаций, из которых он может выбрать. Арендатор обычно несет ответственность за любые дополнительные расходы, которые выходят за рамки бюджета.

Облагаются ли улучшения арендованного имущества налогом?

Вы не можете вычесть улучшения арендованного имущества. Но IRS позволяет владельцам зданий учитывать их амортизацию, потому что любые сделанные улучшения считаются частью здания.

Особенности

  • Покраска, установка перегородок или светильников по индивидуальному заказу, замена напольного покрытия – все это улучшения арендованного имущества.

  • Улучшение арендованного имущества — это изменение, вносимое в сдаваемое в аренду имущество, чтобы приспособить его к конкретным потребностям арендатора.

  • Расширение зданий, лифтов и эскалаторов, крыш, противопожарной защиты, систем сигнализации и безопасности, а также систем вентиляции и кондиционирования не считается улучшением арендованного имущества.

  • Арендодатели могут согласиться с этими улучшениями для существующих или новых арендаторов.

  • Улучшение арендованного имущества может производиться арендодателем или арендатором.