Forbedring av leieforhold
Hva er en forbedring av leieforhold?
Begrepet forbedring av leieforhold refererer til endringer som er gjort for å tilpasse en utleieeiendom for å tilfredsstille de spesielle behovene til en spesifikk leietaker. Disse endringene og endringene kan omfatte maling, montering av skillevegger, endring av gulvbelegg eller innsetting av tilpassede lysarmaturer. Forbedringer kan foretas av utleier eller leietaker og kan betales av leietaker. Mens den økonomiske levetiden til de fleste forbedringer i leieforhold er hvor som helst mellom fem og 10 år, krever Internal Revenue Code (IRC) at avskrivninger for slike forbedringer skal skje over bygningens økonomiske levetid.
Hvordan en forbedring av leieforhold fungerer
Forbedringer i leieforhold blir ofte referert til som leietakerforbedringer eller utbygginger. Disse endringene gjøres vanligvis av utleiere av næringseiendommer og kan gis til en eksisterende eller ny leietaker. Eventuelle endringer er skreddersydd for de spesifikke behovene til en leietaker og gjør plassen mer attraktiv og attraktiv for dem.
Det er visse kriterier som må oppfylles for at endringer skal kvalifisere som utbedring av leieforhold. Endringer må gjøres i interiøret for å imøtekomme de spesifikke behovene til leietakeren,. inkludert noen av følgende:
Strukturelle modifikasjoner
Ny gips og gulvbelegg
Oppdateringer av lys-, elektro-, teknologisystemer
Påbygging av rom, avlukker, skillevegger
Reoler og benkeplater
Ikke alle endringer regnes som utbedring av leieforhold. Endringer gjort for én leietaker kvalifiserer ikke for andre leietakere, inkludert deres naboer. Utvendige bygningsrenoveringer, som landskapsarbeid, reparasjoner av parkeringsplasser eller taktekking, kvalifiserer heller ikke. Selv innvendige endringer som oppgraderinger av en bygnings heis eller HVAC-systemer regnes ikke som forbedringer i leieforhold. Det er fordi de ikke kommer en bestemt leietaker til gode.
Når leiekontrakten avsluttes, tilhører forbedringene som hovedregel utleier, med mindre annet er spesifisert i avtalen. Hvis leietaker er i stand til å ta dem, må de fjerne dem uten skade på eiendommen.
Forbedringer i leieforhold regnes som kvalifisert forbedringseiendom for skatteformål, sammen med bygningsforbedringer, kvalifisert restauranteiendom og kvalifiserte detaljforbedringer i henhold til skattekutt- og jobbloven (TCJA) av 2017.
Typer av leieforbedringer
Tillegg for leietakerforbedring
Denne typen leieforbedring gir leietaker myndighet til å føre tilsyn med prosjektet, og tar byrden fra utleier, spesielt hvis prosessen er tidkrevende. Utleier setter normalt bestemmelser i leiekontrakten som dekker budsjettet til leietakergodtgjørelsen. Dette er vanligvis oppført som et engangsbeløp eller på en per kvadratfot basis. Utleier kan enten betale oppussings-/byggefirmaet direkte eller refundere leietaker direkte. Ved overskridelse av prosjektbudsjetter dekker leietaker saldoen.
Leie rabatt
Utleier kan tilby leietaker leierabatter for utbedring av leieforhold. Hvis dette alternativet er inkludert i leieavtalen, kan leietaker få en eller annen form for husleieavdrag, for eksempel én gratis måned eller redusert leie i visse perioder per år. Dette gjør at leietaker kan spare på plassendringer. Akkurat som med TIA, fører leietaker tilsyn med prosjektet og kontrollerer leieforbedringene. Leietaker er også ansvarlig dersom kostnadene overstiger budsjettet.
Byggestandardgodtgjørelse
Dette alternativet kalles også en utbygging. I dette tilfellet presenterer utleier en forbedringspakke eller andre alternativer for leietaker. Utleier er vanligvis den som administrerer prosjektet, noe som gir leietakeren mer tid til å bruke til virksomheten sin. I de fleste tilfeller kan det hende at leietakere ikke ender opp med modifikasjonene de faktisk ønsker for å hjelpe virksomheten deres å vokse. Hvis de velger å legge til endringene, må de dekke tilleggskostnaden.
Vri nøkkel
Denne typen utbedring av leieforhold foretas normalt i begynnelsen av leieavtalen. I de fleste tilfeller sendes kostnadsoverslag og planer av leietaker mens utleier er den som fører tilsyn og betaler for alt arbeidet.
Regler for forbedring av leieforhold
I desember 2015 vedtok den amerikanske kongressen loven om beskyttelse av amerikanere fra skattevandringer (PATH), som endret og utvidet mange skattebestemmelser knyttet til avskrivninger, inkludert forbedringer av leieforhold. Lovforslaget gjorde permanent en skattebesparelsesbestemmelse som muliggjorde 15-års lineær kostnadsdekning på kvalifiserte leieforbedringer. Under disse retningslinjene:
– Huseiere og leietakere fikk ikke være i slekt
- Forbedringer kvalifiserte bare hvis de ble gjort på interiøret i bygningen med bare den leietakeren som okkuperte plassen
– Utbedringer av leiegård ble pålagt ferdigstilt etter tre år etter at bygningen først ble tatt i bruk for service
Vedtakelsen av loven om skattekutt og jobber i 2017 endret måten utleiere og leietakere kan kreve fradrag som involverer forbedringer av leieforhold. Den nye loven endret noen av kravene. Det må fortsatt gjøres forbedringer på det indre av bygningen, noe som betyr at utvidelser til bygninger, heiser og rulletrapper, tak, brannvern, alarm- og sikkerhetssystemer, og HVAC-systemer fortsatt ikke kvalifiserer.
Den kvalifiserte utbedringseiendommen krever ikke lenger at begge parter (utleiere og leietakere) er uten slekt. Det eliminerte også treårskravet, og sa at alle forbedringer kan gjøres "etter datoen da eiendommen først ble tatt i bruk," ifølge Internal Revenue Service (IRS).
Loven om hjelp, nødhjelp og økonomisk sikkerhet (CARES) for coronavirus gjorde noen justeringer av kvalifisert forbedringseiendom (QIP) da den ble vedtatt i 2020. Loven satte en 15-års gjenopprettingsperiode for QIP og tillot filangivere å kreve avskrivninger for første år for enhver QIP.
De fleste långivere vil ikke tillate tilbakebetalingsbetingelser utover leieperioden hvis finansiering er nødvendig for å betale for eventuelle forbedringer av leieforholdet.
Regnskap for forbedringer av leiehold
IRS tillater ikke fradrag for forbedringer. Men fordi forbedringer anses som en del av bygget, er de utsatt for avskrivninger. IRS tillater avskrivningsfradrag,. så lenge disse betingelsene er oppfylt. Den som utfører arbeidet får ta avskrivningsfradraget, enten det er utleier eller leietaker. Den nye skatteloven økte det maksimale tillatte beløpet til 1 million dollar fra 500 000 dollar.
Regnskapseksperter foreslår å kostnadsføre eventuelle forbedringer som er mindre enn selskapets kapitaliseringsgrense i samme periode. Hvis de overstiger dette beløpet, bør summen aktiveres og amortiseres over leieperioden eller over den kortere perioden av forbedringenes levetid.
Forbedring av leieforhold kontra bygningsforbedring
Selv om de faktisk kan være bygningsforbedringer, er forbedringer av leieforhold tydelig forskjellige. Det er fordi de bare virkelig påvirker plassen for en bestemt leietaker. Bygningsforbedringer kommer derimot alle i eiendommen til gode og endrer generelt den overordnede strukturen i selve bygget.
Eksempler på bygningsforbedringer inkluderer å sette opp et nytt tak, asfaltere en innkjørsel og/eller parkeringsplass, legge til en parkeringsplass, renovere lobbyen, legge til en ny eller reparere en eksisterende heis og oppdatere HVAC-systemet. Som sådan bidrar bygningsforbedringer til å forlenge den totale levetiden til strukturen.
Eksempler på forbedring av leieforhold
Utleiere kan betale for forbedringer av leieforhold for å oppmuntre leietakere til å leie plass i lengre perioder, spesielt i detaljhandelen. For eksempel leier en bedriftseier en bygning for diskgolfbutikken deres. Utleier kan velge å legge til fire vegger til det leide området for å lage innebygde skjermer og oppbevaringsområder for skivene. Disse endringene regnes som utbedring av leieforhold.
La oss ta et annet eksempel fra detaljhandelen. Eieren av Butikk A bestemmer seg for å leie plass gjennom Firma B. Butikken har kun fire vegger og ingen andre fasiliteter. Gjennom leieforhandlingen samtykker selskap B – utleier – til å installere reoler, servicedisk for kasseapparater og utstillingsenhet med spesiell belysning før Butikk A åpner dørene.
Vanlige spørsmål om forbedringer av leieforhold
Hva er eksempler på forbedringer av leieforhold?
En utbedring av leieforhold er alt som kommer en bestemt leietaker til gode, vanligvis i en næringseiendom. Dette inkluderer å male, legge til nye vegger, sette opp utstillingshyller, skifte gulv og belysning, og tillegg av kontorer, vegger og skillevegger.
Hvem betaler for forbedringer av leieforhold?
Utleiere budsjetterer og betaler for forbedringer ved å tilby leietakerforbedringsgodtgjørelse eller gjennom leierabatter. De kan også betale ved å tilby leietakeren en pakke med modifikasjoner som de kan velge mellom. Leietaker er normalt ansvarlig for eventuelle merkostnader som går over budsjettet.
Er forbedringer av leieforhold fradragsberettiget?
Du kan ikke trekke fra leieforbedringer. Men skattemyndighetene tillater bygningseiere å redegjøre for avskrivningene deres fordi eventuelle forbedringer anses å være en del av bygningen.
Høydepunkter
Maling, montering av skillevegger eller spesialtilpassede lysarmaturer, og skifte av gulv er alle forbedringer i leieforhold.
En utbedring av leieforhold er en endring som gjøres i en utleieeiendom for å tilpasse den til de spesielle behovene til en leietaker.
Utvidelser av bygninger, heiser og rulletrapper, tak, brannsikring, alarm- og sikkerhetssystemer og HVAC-systemer kvalifiserer ikke som utbedringer av leieforhold.
– Utleiere kan godta disse forbedringene for eksisterende eller nye leietakere.
- Utbedring av leieforhold kan gjøres av utleier eller leietaker.
