租入固定资产改良
什么是租赁改善？
租赁改善一词是指为定制出租物业以满足特定租户的特定需求而进行的任何更改。这些更改和改动可能包括油漆、安装隔板、更换地板或安装定制灯具。房东或租户可能会进行改进，并可能由租户支付费用。虽然大多数租赁改善的有效经济寿命在 5 到 10 年之间，但《国内税收法》 （IRC）要求此类改善在建筑物的经济寿命期间发生折旧。
租赁权改善如何运作
租赁权改进通常被称为租户改进或扩建。这些更改通常由商业物业的房东进行，可能会提供给现有或新租户。所做的任何更改都是针对租户的特定需求量身定制的，并使空间对他们更具吸引力和吸引力。
必须满足某些标准才能使变更符合租赁改进的条件。必须对内部进行更改以适应租户的特定需求，包括以下任何一项：
- 结构修改
-新的石膏板和地板
更新照明、电气、技术系统
增加房间、隔间、隔板
搁板和台面
并非所有更改都被视为租赁权改进。为一个租户所做的修改不适用于其他租户，包括他们的邻居。外部建筑装修，如景观美化、停车场维修或屋顶也不符合条件。即使是对建筑物电梯或 HVAC 系统进行升级等内部改造也不被视为租赁改进。那是因为它们不会使特定租户受益。
一旦租约结束，除非协议中另有规定，否则改进通常属于房东。如果租户能够带走它们，他们必须在不损坏财产的情况下将它们移走。
根据 2017 年《减税和就业法案》(TCJA)，租赁权改进被视为符合税收目的的合格改进财产，以及建筑物改进、合格餐厅财产和合格零售改进。
租赁权改进的类型
租户改善津贴
这种类型的租赁改善赋予了租户监督项目的权力，减轻了房东的负担，尤其是在这个过程很耗时的情况下。房东通常会在租约中规定涵盖租户津贴改善预算的条款。这通常被列为一次性付款或每平方英尺。房东可以直接向装修/建筑公司付款，也可以直接偿还租户。如果超出项目预算，租户将承担余额。
租金折扣
房东可以为租客提供租金折扣以改善租赁权。如果租约中包含此选项，租户可能会获得某种类型的租金减免，例如免费一个月或每年某些时期的租金减免。这使租户可以节省空间改动。就像 TIA 一样，租户监督项目并控制租赁改进。如果费用超出预算，租户也有责任。
建筑标准津贴
此选项也称为扩展。在这种情况下，房东会向租户提出改进方案或其他选择。房东通常是管理项目的人，让租户有更多时间专注于他们的业务。在大多数情况下，租户最终可能不会进行他们真正想要帮助其业务增长的修改。如果他们确实选择添加更改，则必须支付额外费用。
转钥匙
这种类型的租赁物改进通常在租赁开始时进行。在大多数情况下，成本估算和计划由租户提交，而房东是监督和支付所有工作的人。
租赁权改进规则
2015 年 12 月，美国国会通过了《保护美国人免受加税(PATH) 法案》，该法案修改并扩展了许多与折旧相关的税收规定，包括租赁权的改进。该法案永久规定了一项节税条款，允许对合格的租赁权进行 15 年的直线成本回收。根据这些指导方针：
不允许房东和房客有亲属关系
只有在只有租户占用空间的情况下才对建筑物内部进行改进
需要在建筑物首次投入使用三年后完成租赁改进
2017 年通过的《减税和就业法案》改变了房东和租户可以要求扣除涉及租赁改善的方式。新法律修改了一些要求。仍然必须对建筑物的内部进行改进，这意味着建筑物、电梯和自动扶梯、屋顶、防火、警报和安全系统以及 HVAC 系统的扩建仍然不合格。
合格的改善财产不再要求双方（房东和租户）是无关的。根据美国国税局(IRS)的说法，它还取消了三年的要求，并指出所有改进都可以在“物业首次投入使用之日之后”进行。
2020 年通过的《冠状病毒援助、救济和经济安全 (CARES) 法案》对合格改善财产 (QIP) 进行了一些调整。该法案为 QIP 规定了 15 年的恢复期，并允许申报者申请第一年的折旧对于任何 QIP。
如果需要融资来支付任何租赁权的改进，大多数贷方不会允许超过租赁期限的还款期限。
考虑租赁权的改进
美国国税局不允许为改进而扣除。但由于改进被认为是建筑物的一部分，它们很容易折旧。只要满足这些条件，国税局就允许进行折旧扣除。无论是房东还是房客，谁干活都可以扣除折旧费。新税法将允许的最高金额从 500,000 美元提高到 100 万美元。
会计专家建议将在同一时期内低于公司资本化限额的任何改进费用化。如果超过此金额，则应将总额资本化并在租赁期限内或在改进的较短期限内摊销。
租赁权改善与建筑改善
虽然他们可能正在有效地进行建筑改进，但租赁权的改进却截然不同。那是因为它们只会对特定租户的空间产生影响。另一方面，建筑物的改进使物业中的每个人都受益，并且通常会改变建筑物本身的整体结构。
建筑物改进的示例包括建造新屋顶、铺设车道和/或停车场、添加停车场、翻新大堂、添加新电梯或维修现有电梯以及更新 HVAC 系统。因此，建筑改进有助于延长结构的整体寿命。
租赁权改进示例
房东可能会支付租赁权改良费用，以鼓励租户租用更长时间的空间，尤其是在零售行业。例如，企业主为他们的圆盘高尔夫球店租赁了一座建筑物。房东可以选择在租用区域增加四堵墙，为光盘创建内置展示和存储区域。这些改动被认为是租赁物的改进。
让我们再举一个零售业的例子。 A 店的老板决定通过 B 公司租用空间。这家店只有四面墙，没有其他便利设施。通过租约谈判，业主 B 公司同意在 A 店开门之前安装货架、收银台服务台和带特殊照明的展示单元。
租赁权改进常见问题解答
什么是租赁权改进的例子？
租赁改善是任何有利于特定租户的东西，通常是在商业地产中。这包括粉刷、添加新墙壁、放置展示架、更换地板和照明，以及添加办公室、墙壁和隔板。
谁为租赁权改进买单？
房东通过提供租户改善津贴或租金折扣来预算和支付改善费用。他们还可以通过向租户提供他们可以选择的一揽子修改来支付费用。租户通常负责支付超出预算的任何额外费用。
租赁权改进是否可以扣税？
您不能扣除租赁改进。但是美国国税局确实允许建筑物所有者解释他们的折旧，因为所做的任何改进都被认为是建筑物的一部分。
＃＃ 强调
油漆、安装隔板或定制灯具以及更换地板都是租赁改进。
租赁改进是对出租物业进行的更改，以根据租户的特定需求对其进行定制。
对建筑物、电梯和自动扶梯、屋顶、消防、警报和安全系统以及 HVAC 系统的扩建不符合租赁改进的条件。
房东可能会同意对现有或新租户进行这些改进。
房东或租客可以进行租赁权改良。
