임차 개선

임대차 개선이란 무엇입니까?

임대차 개선이라는 용어 는 특정 임차인의 특정 요구를 충족시키기 위해 임대 부동산 을 맞춤화하기 위해 이루어진 모든 변경을 의미합니다. 이러한 변경 및 변경에는 페인팅, 파티션 설치, 바닥재 변경 또는 맞춤형 조명기구 설치가 포함될 수 있습니다. 개선은 집주인 이나 세입자가 수행할 수 있으며 세입자가 비용을 지불할 수 있습니다. 대부분의 임대 건물 개선의 내용적 경제적 수명은 5년에서 10년 사이이지만, IRC( 국세청 )에 따르면 그러한 개선에 대한 감가상각은 건물의 경제적 수명 동안 발생해야 합니다.

임대차 개선 작업 방식

임대차 개선은 일반적으로 테넌트 개선 또는 빌드아웃이라고 합니다. 이러한 변경은 일반적으로 상업용 부동산 의 소유주 가 하며 기존 또는 신규 세입자에게 제공될 수 있습니다. 모든 변경 사항은 세입자의 특정 요구 사항에 맞게 조정되어 공간을 더 매력적이고 매력적으로 만듭니다.

변경 사항이 임대 개선으로 인정되기 위해서는 충족되어야 하는 특정 기준이 있습니다. 다음 중 하나를 포함 하여 세입자 의 특정 요구를 수용할 수 있도록 인테리어를 변경해야 합니다 .

• 구조적 수정

• 새로운 건식 벽체 및 바닥재

• 조명, 전기, 기술 시스템 업데이트

• 방, 칸막이, 칸막이 추가

• 선반 및 조리대

모든 변경 사항이 임대 개선 사항으로 간주되는 것은 아닙니다. 한 세입자에 대한 수정 사항은 이웃을 포함한 다른 세입자에 대한 자격이 없습니다. 조경, 주차장 수리 또는 지붕과 같은 건물 외부 수리도 해당되지 않습니다. 건물의 엘리베이터나 HVAC 시스템에 대한 업그레이드와 같은 내부 변경조차도 임대 개선으로 간주되지 않습니다. 특정 임차인에게 이익이 되지 않기 때문입니다.

임대 가 종료 되면 계약 에 달리 명시되지 않는 한 개선 사항은 일반적으로 집주인에게 귀속됩니다. 세입자가 가져갈 수 있는 경우 재산에 손상을 주지 않고 제거해야 합니다.

임대 개선은 2017년 세금 감면 및 고용법(TCJA)에 따라 건물 개선, 적격 레스토랑 부동산 및 적격 소매 개선과 함께 세금 목적으로 적격 개선 부동산으로 간주됩니다.

임대차 개선 유형

임차인 개선 수당

이러한 유형의 임대차 계약 개선은 세입자에게 프로젝트를 감독할 권한을 부여하여 특히 프로세스에 시간이 많이 소요되는 경우 집주인의 부담을 덜어줍니다. 집주인은 일반적으로 세입자 수당 개선 예산을 포함하는 조항을 임대차 계약서에 마련합니다. 이것은 일반적으로 일시불 또는 평방 피트 기준으로 나열됩니다. 집주인은 개조/건설 회사에 직접 비용을 지불하거나 세입자에게 직접 상환 할 수 있습니다. 프로젝트 예산이 초과되면 임차인이 잔액을 부담합니다.

임대료 할인

집주인은 임대차 계약 개선을 위해 세입자 임대료 할인을 제공할 수 있습니다. 이 옵션이 임대 계약에 포함된 경우 세입자는 1개월 무료 또는 연간 특정 기간 동안 임대료 감면과 같은 특정 유형의 임대료 감면을 받을 수 있습니다. 이를 통해 세입자는 공간 변경을 절약할 수 있습니다. TIA와 마찬가지로 임차인은 프로젝트를 감독하고 임대 개선 사항을 통제합니다. 비용이 예산을 초과하는 경우 세입자도 책임이 있습니다.

건축기준수당

이 옵션을 빌드아웃이라고도 합니다. 이 경우 임대인은 개선 패키지 또는 기타 옵션을 임차인에게 제시합니다. 집주인은 일반적으로 프로젝트를 관리하는 사람이므로 세입자가 비즈니스에 더 많은 시간을 할애할 수 있습니다. 대부분의 경우 세입자는 비즈니스 성장 에 실제로 도움이 되고자 하는 수정 사항으로 끝나지 않을 수 있습니다. 변경 사항에 추가하기로 선택한 경우 추가 비용을 부담해야 합니다.

턴 키

이러한 유형의 임대차 개선은 일반적으로 임대 기간이 시작될 때 수행됩니다. 대부분의 경우 비용 견적 및 계획은 세입자가 제출하고 집주인은 모든 작업을 감독하고 비용을 지불합니다.

임대차 개선 규칙

2015년 12월, 미국 의회는 임차권 개선을 포함하여 감가상각과 관련된 많은 세금 조항을 수정하고 확장한 PATH(세금 인상 으로부터 미국인 보호법 )를 통과시켰습니다. 이 법안은 적격 임대차 개선에 대한 15년 정액 비용 회수를 허용하는 세금 절감 조항을 영구적으로 만들었습니다. 해당 지침에 따라:

• 집주인과 세입자는 관계가 허용되지 않습니다.

• 건물 내부에 해당 임차인만 공간을 점유하는 경우에만 개선 가능

• 건물이 최초 입주한 지 3년이 지나면 임대차 개선이 완료되어야 함

2017년 세금 감면 및 고용법(Tax Cuts and Jobs Act)이 통과되면서 집주인과 세입자가 임대 개선과 관련된 공제를 청구할 수 있는 방식이 바뀌었습니다. 새로운 법은 일부 요구 사항을 수정했습니다. 여전히 건물 내부에 대한 개선이 이루어져야 합니다. 즉, 건물, 엘리베이터 및 에스컬레이터, 지붕, 화재 방지, 경보 및 보안 시스템에 대한 확장을 의미하며 HVAC 시스템은 여전히 적합하지 않습니다.

적격 개선 부동산은 더 이상 양 당사자(집주인 및 세입자)가 관련이 없을 것을 요구하지 않습니다. 또한 국세청 (IRS) 에 따르면 모든 개선은 "부동산이 처음 사용된 날짜 이후"에 이루어질 수 있다고 명시한 3년 요건을 없앴습니다 .

코로나바이러스 원조, 구호 및 경제 보장(CARES)법은 2020년 통과되었을 때 적격 개선 자산(QIP)을 약간 수정했습니다. 이 법안은 QIP에 15년의 복구 기간을 두었고 신고자가 첫 해 감가상각을 청구할 수 있도록 허용했습니다. 모든 QIP에 대해

대부분의 대출 기관은 임대차 계약 개선 비용을 지불하기 위해 자금 조달이 필요한 경우 임대 기간이 지난 후에 상환 조건을 허용하지 않습니다.

임대차 개선을 위한 회계

IRS는 개선에 대한 공제 를 허용하지 않습니다. 그러나 개선 사항은 건물의 일부로 간주되기 때문에 감가상각되기 쉽습니다. IRS는 이러한 조건이 충족되는 한 감가상각 공제를 허용합니다. 작업을 하는 사람은 집주인이든 세입자든 감가상각 공제를 받을 수 있습니다. 새로운 조세법은 허용되는 최대 금액을 $500,000에서 $1백만으로 늘렸습니다.

회계 전문가들은 같은 기간 동안 회사의 자본금 한도보다 적은 금액을 개선한 경우 비용을 지출할 것을 제안합니다. 이 금액을 초과하는 경우 총계는 임대 기간 동안 또는 개선 사항의 더 짧은 기간 동안 자본화 되고 상각 되어야 합니다.

임대 개선 vs. 건물 개선

개선 사항을 효과적으로 구축할 수 있지만 임대차 개선 사항은 분명히 다릅니다. 특정 세입자의 공간에만 실제로 영향을 미치기 때문입니다. 반면에 건물 개선은 건물의 모든 사람에게 이익이 되며 일반적으로 건물 자체의 전체 구조를 변경합니다.

건물 개선의 예로는 새 지붕 설치, 진입로 및/또는 주차장 포장, 주차장 추가, 로비 개조, 새 엘리베이터 추가 또는 기존 엘리베이터 수리, HVAC 시스템 업데이트 등이 있습니다. 따라서 건물 개선은 구조물의 전체 수명을 연장하는 데 도움이 됩니다.

임대차 개선의 예

집주인은 특히 소매 산업에서 세입자가 더 오랜 기간 동안 공간을 임대하도록 장려하기 위해 임차권 개선 비용을 지불할 수 있습니다. 예를 들어, 비즈니스 소유자는 디스크 골프 매장을 위해 건물을 임대합니다. 집주인은 빌트인 디스플레이와 디스크 저장 공간을 만들기 위해 임대 공간에 4개의 벽을 추가할 수 있습니다. 이러한 변경은 임대 개선으로 간주됩니다.

소매 부문의 또 다른 예를 들어보겠습니다. A 매장의 주인은 B사를 통해 공간을 임대하기로 결정했습니다. 매장에는 벽이 4개뿐이고 다른 편의 시설이 없습니다. 임대인 B사는 임대차 협상 을 통해 A 매장이 문을 열기 전에 선반, 금전 등록기 카운터, 특수 조명이 설치된 디스플레이 장치를 설치하기로 합의했습니다.

임대차 개선 FAQ

임대차 개선의 예는 무엇입니까?

임대 개선은 일반적으로 상업용 부동산에서 특정 세입자에게 이익이 되는 모든 것입니다. 여기에는 페인팅, 새 벽 추가, 디스플레이 선반 설치, 바닥 및 조명 변경, 사무실, 벽 및 파티션 추가가 포함됩니다.

임대차 개선 비용은 누가 지불합니까?

집주인은 세입자 개선 수당을 제공하거나 임대료 할인을 통해 개선 예산을 책정하고 비용을 지불합니다. 또한 임차인이 선택할 수 있는 수정 패키지를 제공하여 비용을 지불할 수도 있습니다. 세입자는 일반적으로 예산을 초과하는 추가 비용에 대한 책임이 있습니다.

임대 개선 세금 공제 대상입니까?

임대차 개선을 공제할 수 없습니다. 그러나 IRS는 모든 개선 사항이 건물의 일부로 간주되기 때문에 건물 소유자가 감가상각을 설명할 수 있도록 허용합니다.

하이라이트

• 페인팅, 칸막이 설치 또는 맞춤형 조명기구 설치, 바닥재 교체는 모두 임대 개선 사항입니다.

• 임차권 개선은 임차인의 특정 요구에 맞게 임대 부동산을 변경하는 것입니다.

• 건물, 엘리베이터 및 에스컬레이터, 지붕, 화재 방지, 경보 및 보안 시스템, HVAC 시스템에 대한 확장은 임대 개선에 해당하지 않습니다.

• 임대주는 기존 또는 신규 임차인에 대한 이러한 개선 사항에 동의할 수 있습니다.

• 임대차 개선은 임대인이나 임차인이 할 수 있습니다.