تحسين المستأجرة
ما هو تحسين الملكية المستأجرة؟
يشير مصطلح تحسين العقارات المستأجرة إلى أي تغييرات يتم إجراؤها لتخصيص عقار مؤجر لتلبية الاحتياجات الخاصة لمستأجر معين. قد تشمل هذه التغييرات والتعديلات الطلاء ، وتركيب الحواجز ، وتغيير الأرضية ، أو تركيب تركيبات الإضاءة المخصصة. قد يتم إجراء التحسينات من قبل المالك أو المستأجر ويمكن أن يدفعها المستأجر. في حين أن العمر الاقتصادي النافع لمعظم التحسينات على العقارات المستأجرة يتراوح ما بين خمس إلى 10 سنوات ، فإن قانون الإيرادات الداخلية (IRC) يتطلب أن تحدث مثل هذه التحسينات على مدار العمر الاقتصادي للمبنى.
كيف يعمل تحسين عقد الإيجار
يشار عادة إلى التحسينات المستأجرة على أنها تحسينات المستأجر أو عمليات البناء. يتم إجراء هذه التغييرات بشكل عام من قبل أصحاب العقارات التجارية ويمكن توفيرها للمستأجر الحالي أو الجديد. تم تصميم أي تغييرات يتم إجراؤها وفقًا للاحتياجات المحددة للمستأجر وجعل المساحة أكثر جاذبية وجاذبية لهم.
هناك معايير معينة يجب الوفاء بها من أجل أن تصبح التغييرات مؤهلة كتحسينات على العقارات المستأجرة. يجب إجراء تغييرات على الداخل لتلبية الاحتياجات المحددة للمستأجر ، بما في ذلك أي مما يلي:
تعديلات هيكلية
دريوال وأرضيات جديدة
تحديثات لأنظمة الإضاءة والكهرباء والتقنية
اضافة غرف ومقصورات وحواجز
رفوف وكونترتوب
لا تعتبر جميع التغييرات تحسينات على العقارات المستأجرة. التعديلات التي تم إجراؤها على مستأجر واحد لا تتأهل للمستأجرين الآخرين ، بما في ذلك جيرانهم. تجديدات المباني الخارجية ، مثل المناظر الطبيعية أو إصلاحات مواقف السيارات أو الأسقف غير مؤهلة أيضًا. حتى التعديلات الداخلية مثل الترقيات التي تم إجراؤها على مصعد المبنى أو أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) لا تعتبر تحسينات مستأجرة. هذا لأنهم لا يستفيدون من مستأجر معين.
بمجرد انتهاء عقد الإيجار ، تعود التحسينات بشكل عام إلى المالك ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك. إذا كان المستأجر قادرًا على أخذها ، فيجب عليه إزالتها دون أي ضرر للممتلكات.
تعتبر تحسينات العقارات المستأجرة خاصية تحسين مؤهلة للأغراض الضريبية ، إلى جانب تحسينات المباني وممتلكات المطاعم المؤهلة وتحسينات التجزئة المؤهلة بموجب قانون التخفيضات الضريبية والوظائف (TCJA) لعام 2017.
أنواع التحسينات المستأجرة
بدل تحسين المستأجر
يمنح هذا النوع من تحسين عقد الإيجار للمستأجر سلطة الإشراف على المشروع ، مما يؤدي إلى تحمل العبء عن المالك خاصة إذا كانت العملية تستغرق وقتًا طويلاً. عادة ما يضع المالك مخصصات في عقد الإيجار تغطي ميزانية تحسين بدل المستأجر. عادة ما يتم سرد ذلك كمبلغ مقطوع أو على أساس القدم المربع. يجوز للملاك إما أن يدفعوا لشركة التجديد / البناء مباشرة أو أن يعوضوا المستأجر مباشرة. في حالة تجاوز ميزانيات المشروع ، يغطي المستأجر الرصيد.
خصم الإيجار
يجوز للمالك تقديم خصومات إيجار المستأجر لتحسينات المستأجر. إذا تم تضمين هذا الخيار في عقد الإيجار ، فقد يحصل المستأجر على إعفاء من الإيجار من نوع ما ، مثل شهر مجاني واحد أو إيجار مخفض لفترات معينة في السنة. هذا يسمح للمستأجر بالتوفير في تعديلات المساحة. تمامًا كما هو الحال مع TIA ، يشرف المستأجر على المشروع ويتحكم في تحسينات الإيجار. المستأجر مسؤول أيضًا إذا تجاوزت التكاليف الميزانية.
بدل بناء قياسي
يُطلق على هذا الخيار أيضًا اسم build-out. في هذه الحالة ، يقدم المالك حزمة تحسين أو خيارات أخرى للمستأجر. عادةً ما يكون المالك هو الشخص الذي يدير المشروع ، مما يتيح للمستأجر مزيدًا من الوقت لتكريس أعماله. في معظم الحالات ، قد لا ينتهي الأمر بالمستأجرين بالتعديلات التي يريدونها بالفعل لمساعدة أعمالهم على النمو. إذا اختاروا الإضافة إلى التغييرات ، فيجب عليهم تغطية التكلفة الإضافية.
تشغيل المفتاح
عادة ما يتم إجراء هذا النوع من تحسين العقارات المستأجرة في بداية عقد الإيجار. في معظم الحالات ، يتم تقديم تقديرات التكلفة والخطط من قبل المستأجر بينما يكون المالك هو الشخص الذي يشرف على جميع الأعمال ويدفعها.
قواعد تحسينات المستأجر
في ديسمبر 2015 ، أصدر الكونجرس الأمريكي قانون حماية الأمريكيين من ارتفاع الضرائب (PATH) ، الذي عدل ووسع العديد من الأحكام الضريبية المتعلقة بالاستهلاك ، بما في ذلك تحسينات عقود الإيجار. جعل مشروع القانون بندًا دائمًا للادخار الضريبي يسمح باسترداد تكلفة القسط الثابت لمدة 15 عامًا على تحسينات عقود الإيجار المؤهلة. بموجب هذه الإرشادات:
لم يُسمح لأصحاب العقارات والمستأجرين بالارتباط
التحسينات المؤهلة فقط إذا تم إجراؤها على الجزء الداخلي من المبنى مع وجود ذلك المستأجر فقط الذي يشغل المساحة
كان من المطلوب استكمال تحسينات العقارات المستأجرة بعد ثلاث سنوات من شغل المبنى لأول مرة للخدمة
أدى تمرير قانون التخفيضات الضريبية والوظائف في عام 2017 إلى تغيير الطريقة التي يمكن بها لأصحاب العقارات والمستأجرين المطالبة بخصومات تتضمن تحسينات على عقود الإيجار. عدل القانون الجديد بعض المتطلبات. لا يزال يتعين إجراء تحسينات على الجزء الداخلي للمبنى ، مما يعني أن التوسعات للمباني والمصاعد والسلالم المتحركة والأسقف وأنظمة الحماية من الحرائق والإنذار والأمن وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) لا تزال غير مؤهلة.
لم تعد خاصية التحسين المؤهلة تتطلب أن يكون كلا الطرفين (الملاك والمستأجرون) غير مرتبطين. كما ألغى شرط الثلاث سنوات ، مشيرًا إلى أنه يمكن إجراء جميع التحسينات "بعد التاريخ الذي تم فيه وضع العقار في الخدمة لأول مرة" ، وفقًا لخدمة الإيرادات الداخلية (IRS).
أجرى قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي لفيروس كورونا (CARES) بعض التعديلات على ممتلكات التحسين المؤهلة (QIP) عندما تم إقراره في عام 2020. حدد القانون فترة استرداد مدتها 15 عامًا لـ QIP وسمح للمقدمين بالمطالبة باستهلاك السنة الأولى لأي QIP.
لن يسمح معظم المقرضين بشروط السداد بعد انتهاء عقد الإيجار إذا كان التمويل مطلوبًا لدفع أي تحسينات على العقارات المستأجرة.
محاسبة التحسينات المستأجرة
لا تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية بالخصومات من أجل التحسينات. ولكن نظرًا لأن التحسينات تعتبر جزءًا من المبنى ، فهي عرضة للاستهلاك. يسمح IRS بخصم الإهلاك ، طالما تم استيفاء هذه الشروط. يحق لمن يقوم بالعمل أن يأخذ حسم الإهلاك سواء كان ذلك المالك أو المستأجر. زاد قانون الضرائب الجديد الحد الأقصى للمبلغ المسموح به إلى مليون دولار من 500 ألف دولار.
يقترح خبراء المحاسبة صرف أي تحسينات تم إجراؤها بحيث تقل عن حد رسملة الشركة خلال نفس الفترة. إذا تجاوزت هذا المبلغ ، فيجب رسملة المبلغ الإجمالي واستهلاكه على مدار مدة عقد الإيجار أو خلال الفترة الأقصر من عمر التحسينات.
تحسين العقارات المستأجرة مقابل تحسين المباني
في حين أنهم قد يقومون ببناء تحسينات بشكل فعال ، إلا أن تحسينات العقارات المستأجرة مختلفة بشكل واضح. هذا لأنهم فقط يؤثرون حقًا على مساحة مستأجر معين. من ناحية أخرى ، فإن تحسينات البناء تفيد كل فرد في العقار وتغير بشكل عام الهيكل العام للمبنى نفسه.
تشمل الأمثلة على تحسينات المباني وضع سقف جديد ، ورصف ممر و / أو موقف للسيارات ، وإضافة موقف للسيارات ، وتجديد الردهة ، وإضافة مصعد جديد أو إصلاح مصعد موجود ، وتحديث نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء. على هذا النحو ، تساعد تحسينات البناء على إطالة العمر الإجمالي للهيكل.
أمثلة على تحسين عقد الإيجار
قد يدفع الملاك مقابل تحسينات العقارات المستأجرة لتشجيع المستأجرين على استئجار مساحات لفترات أطول من الوقت ، خاصة في صناعة البيع بالتجزئة. على سبيل المثال ، يستأجر صاحب العمل مبنى لمتجر الجولف الخاص به. قد يختار المالك إضافة أربعة جدران إلى المنطقة المؤجرة لإنشاء شاشات عرض مدمجة ومناطق تخزين للأقراص. تعتبر هذه التعديلات تحسينات على العقارات المستأجرة.
لنأخذ مثالاً آخر من قطاع التجزئة. قرر مالك المتجر "أ" استئجار مساحة من خلال الشركة "ب". يحتوي المتجر على أربعة جدران فقط ولا يوجد أي وسائل راحة أخرى. من خلال مفاوضات عقد الإيجار ، توافق الشركة "ب" - المالك - على تثبيت رفوف ، وعداد خدمة لسجلات النقد ، ووحدة عرض بإضاءة خاصة قبل أن يفتح المتجر "أ" أبوابه.
الأسئلة الشائعة حول تحسينات المستأجر
ما هي أمثلة على تحسينات عقد الإيجار؟
تحسين العقار المستأجر هو أي شيء يعود بالفائدة على مستأجر معين ، وعادة ما يكون في عقار تجاري. ويشمل ذلك الدهان وإضافة حوائط جديدة وتركيب أرفف عرض وتغيير الأرضيات والإضاءة وإضافة مكاتب وجدران وفواصل.
من يدفع مقابل تحسينات عقد الإيجار؟
ميزانية الملاك ودفع مقابل التحسينات من خلال تقديم بدل تحسين المستأجر أو من خلال خصومات الإيجار. يمكنهم أيضًا الدفع من خلال تقديم حزمة من التعديلات للمستأجر يمكنهم الاختيار من بينها. عادة ما يكون المستأجر مسؤولاً عن أي تكاليف إضافية تتجاوز الميزانية.
هل التحسينات المستأجرة قابلة للخصم من الضرائب؟
لا يمكنك خصم التحسينات المستأجرة. لكن مصلحة الضرائب تسمح لأصحاب المباني بحساب استهلاكهم لأن أي تحسينات يتم إجراؤها تعتبر جزءًا من المبنى.
يسلط الضوء
يعد الطلاء وتركيب الحواجز أو تركيبات الإضاءة المخصصة وتغيير الأرضيات كلها تحسينات على العقارات المستأجرة.
تحسين عقد الإيجار هو تغيير يتم إجراؤه على عقار مؤجر لتخصيصه لتلبية الاحتياجات الخاصة للمستأجر.
التوسعات للمباني والمصاعد والسلالم المتحركة والأسطح وأنظمة الحماية من الحرائق والإنذار والأمن وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) لا تعتبر تحسينات على العقارات المستأجرة.
قد يوافق الملاك على هذه التحسينات للمستأجرين الحاليين أو الجدد.
قد يتم إجراء تحسينات على المستأجر من قبل المالك أو المستأجر.
