Förbättring av tomträtt

Vad är en hyresrättsförbättring?

Termen hyresrättsförbättring syftar på alla ändringar som görs för att anpassa en hyresfastighet för att tillgodose de särskilda behoven hos en specifik hyresgäst. Dessa ändringar och förändringar kan inkludera målning, installation av skiljeväggar, byte av golv eller insättning av skräddarsydda armaturer. Förbättringar kan utföras av hyresvärden eller hyresgästen och kan betalas av hyresgästen. Medan den ekonomiska livslängden för de flesta förbättringar av hyresrätter är någonstans mellan fem och 10 år, kräver Internal Revenue Code (IRC) att avskrivningar för sådana förbättringar ska ske under byggnadens ekonomiska livslängd.

Hur en förbättring av hyresrätter fungerar

Förbättringar av hyresrätter kallas vanligtvis hyresgästförbättringar eller utbyggnader. Dessa ändringar görs vanligtvis av hyresvärdar av kommersiella fastigheter och kan tillhandahållas för en befintlig eller ny hyresgäst. Eventuella ändringar som görs skräddarsys efter hyresgästens specifika behov och gör utrymmet mer attraktivt och tilltalande för dem.

Det finns vissa kriterier som måste uppfyllas för att ändringar ska kvalificeras som förbättringar av tomträtt. Ändringar måste göras i interiören för att tillgodose hyresgästens specifika behov,. inklusive något av följande:

• Strukturella ändringar

• Nya gipsskivor och golv

• Uppdateringar av belysning, el, tekniksystem

• Tillägg av rum, bås, skiljeväggar

• Hyllor och bänkskivor

Alla förändringar betraktas inte som förbättringar av tomträtt. Ändringar som görs för en hyresgäst kvalificerar inte för andra hyresgäster, inklusive deras grannar. Exteriör byggnadsrenoveringar, såsom landskapsarkitektur, parkeringsreparationer eller takbeläggning, kvalificerar inte heller. Inte ens invändiga ändringar som uppgraderingar gjorda av en byggnads hiss eller HVAC-system betraktas inte som förbättringar av tomträtt. Det beror på att de inte gynnar en specifik hyresgäst.

När hyresavtalet upphör tillkommer förbättringarna i allmänhet hyresvärden, om inte annat anges i avtalet. Om hyresgästen har möjlighet att ta dem, måste de ta bort dem utan att fastigheten skadas.

Förbättringar av hyresrätter betraktas som kvalificerad förbättringsfastighet för skatteändamål, tillsammans med byggnadsförbättringar, kvalificerade restaurangfastigheter och kvalificerade detaljhandelsförbättringar enligt lagen om skattesänkningar och jobb (TCJA) från 2017.

Typer av förbättringar av hyresrätter

Ersättning för hyresgästförbättring

Denna typ av hyresrättsförbättring ger hyresgästen befogenhet att övervaka projektet, vilket tar bort bördan från hyresvärden, särskilt om processen är tidskrävande. Hyresvärden sätter normalt in bestämmelser i hyresavtalet som täcker budgeten för förbättringen av hyresgästbidraget. Detta anges vanligtvis som ett engångsbelopp eller per kvadratfot. Hyresvärdar kan antingen betala direkt till renoverings-/byggföretaget eller ersätta hyresgästen direkt. Om projektbudgetar överskrids står hyresgästen för behållningen.

Hyresrabatt

Hyresvärden kan erbjuda hyresgästen hyresrabatter för förbättringar av tomträtt. Om denna möjlighet ingår i hyresavtalet kan hyresgästen få hyresavdrag av något slag, såsom en gratis månad eller reducerad hyra under vissa perioder per år. Detta gör att hyresgästen kan spara på utrymmesförändringar. Precis som med TIA övervakar hyresgästen projektet och kontrollerar hyresavtalets förbättringar. Hyresgästen är även ansvarig om kostnader överstiger budget.

Byggnadsstandard

Det här alternativet kallas också en utbyggnad. I detta fall presenterar hyresvärden ett förbättringspaket eller andra alternativ för hyresgästen. Hyresvärden är vanligtvis den som leder projektet, vilket ger hyresgästen mer tid att ägna åt sin verksamhet. I de flesta fall kan det hända att hyresgäster inte får de ändringar som de faktiskt vill hjälpa deras företag att växa. Om de väljer att lägga till ändringarna måste de täcka den extra kostnaden.

Nyckel

Denna typ av arrendeförbättring görs normalt i början av arrendet. I de flesta fall lämnas kostnadsberäkningar och planer av hyresgästen medan hyresvärden är den som övervakar och betalar för allt arbete.

Regler för förbättring av hyresrätter

I december 2015 antog den amerikanska kongressen lagen om skydd av amerikaner från skattevandringar (PATH), som ändrade och utökade många skattebestämmelser relaterade till avskrivningar, inklusive förbättringar av hyresrätter. Lagförslaget gjorde permanent en bestämmelse om skattebesparingar som möjliggjorde 15-årig linjär kostnadstäckning på kvalificerade arrendeförbättringar. Enligt dessa riktlinjer:

– Hyresvärdar och hyresgäster fick inte vara släkt

• Förbättringar är endast kvalificerade om de gjordes på insidan av byggnaden med endast den hyresgästen som ockuperar utrymmet

• Förbättringar av tomträtter krävdes färdigställda efter tre år efter det att byggnaden först togs i bruk för service

Antagandet av lagen om skattesänkningar och jobb 2017 förändrade hur hyresvärdar och hyresgäster kan kräva avdrag som involverar förbättringar av hyresrätter. Den nya lagen ändrade några av kraven. Förbättringar måste fortfarande göras av byggnadens inre, vilket innebär att utvidgningar av byggnader, hissar och rulltrappor, tak, brandskydd, larm och säkerhetssystem, och VVS-system fortfarande inte kvalificerar sig.

Den kvalificerade förbättringsfastigheten kräver inte längre att båda parter (hyresvärdar och hyresgäster) är orelaterade. Det eliminerade också treårskravet och anger att alla förbättringar kan göras "efter det datum då fastigheten först togs i bruk", enligt Internal Revenue Service (IRS).

Corona Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES) gjorde några justeringar av kvalificerad förbättringsegendom (QIP) när den antogs 2020. Lagen satte en 15-årig återhämtningsperiod för QIP och gjorde det möjligt för arkivärer att göra anspråk på avskrivning under första året för alla QIP.

De flesta långivare kommer inte att tillåta återbetalningsvillkor utöver hyresperioden om finansiering krävs för att betala för eventuella förbättringar av hyresrätten.

Redovisning av förbättringar av hyresrätter

IRS tillåter inte avdrag för förbättringar. Men eftersom förbättringar anses vara en del av byggnaden är de benägna att avskrivas. IRS tillåter värdeminskningsavdrag,. så länge dessa villkor är uppfyllda. Den som utför arbetet får ta värdeminskningsavdraget, oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen. Den nya skattelagen ökade det högsta tillåtna beloppet till 1 miljon USD från 500 000 USD.

Redovisningsexperter föreslår att kostnadsföra eventuella förbättringar som är lägre än företagets kapitaliseringsgräns under samma period. Om de överstiger detta belopp ska summan aktiveras och skrivas av över leasingperioden eller över den kortare perioden av förbättringarnas livslängd.

Förbättring av tomträtt kontra byggnadsförbättring

Även om de faktiskt kan vara byggnadsförbättringar, är förbättringar av hyresrätter tydligt olika. Det beror på att de bara verkligen påverkar utrymmet för en specifik hyresgäst. Byggnadsförbättringar gynnar å andra sidan alla i fastigheten och förändrar generellt den övergripande strukturen i själva byggnaden.

Exempel på byggnadsförbättringar är att sätta upp ett nytt tak, asfaltera en uppfart och/eller parkeringsplats, lägga till en parkeringsplats, renovera lobbyn, lägga till en ny eller reparera en befintlig hiss och uppdatera VVS-systemet. Som sådan bidrar byggnadsförbättringar till att förlänga strukturens totala livslängd.

Exempel på en förbättring av hyresrätten

Hyresvärdar kan betala för förbättringar av hyresrätter för att uppmuntra hyresgäster att hyra utrymmen under längre perioder, särskilt inom detaljhandeln. Till exempel hyr en företagare en byggnad för sin discgolfbutik. Hyresvärden kan välja att lägga till fyra väggar till det hyrda området för att skapa inbyggda displayer och förvaringsytor för skivorna. Dessa ändringar betraktas som förbättringar av tomträtt.

Låt oss ta ett annat exempel från detaljhandeln. Ägaren av Butik A bestämmer sig för att hyra lokaler genom Företag B. Butiken har bara fyra väggar och inga andra bekvämligheter. Genom hyresförhandlingen samtycker företag B — hyresvärden — till att installera hyllor, en servicedisk för kassaapparater och en visningsenhet med särskild belysning innan butik A öppnar dörrarna.

Vanliga frågor om förbättringar av hyresrätter

Vilka är exempel på förbättringar av hyresrätter?

En tomträttsförbättring är allt som gynnar en specifik hyresgäst, vanligtvis i en kommersiell fastighet. Detta inkluderar att måla, lägga till nya väggar, sätta upp utställningshyllor, byta golv och belysning samt bygga till kontor, väggar och skiljeväggar.

Vem betalar för förbättringar av hyresrätter?

Hyresvärdar budgeterar och betalar för förbättringar genom att erbjuda hyresgästförbättringsbidrag eller genom hyresrabatter. De kan också betala genom att erbjuda hyresgästen ett paket med ändringar som de kan välja mellan. Hyresgästen står normalt för eventuella merkostnader som går över budgeten.

Är förbättringar av hyresrätter avdragsgilla?

Du kan inte dra av förbättringar av tomträtt. Men IRS tillåter byggnadsägare att redovisa sina värdeminskningar eftersom alla förbättringar som görs anses vara en del av byggnaden.

Höjdpunkter

• Att måla, installera mellanväggar eller skräddarsydda armaturer och byta golv är alla förbättringar av hyresrätten.

• En hyresrättsförbättring är en ändring som görs i en hyresfastighet för att anpassa den efter en hyresgästs särskilda behov.

• Utbyggnader av byggnader, hissar och rulltrappor, tak, brandskydd, larm- och säkerhetssystem och VVS-system kvalificeras inte som förbättringar av tomträtt.

• Hyresvärdar kan komma överens om dessa förbättringar för befintliga eller nya hyresgäster.

– Förbättringar av tomträtt får göras av hyresvärden eller hyresgästen.