Poprawa dzierżawy

Co to jest poprawa dzierżawy?

Termin poprawa stanu dzierżawy odnosi się do wszelkich zmian wprowadzonych w celu dostosowania wynajmowanej nieruchomości do konkretnych potrzeb konkretnego najemcy. Te zmiany i modyfikacje mogą obejmować malowanie, instalowanie ścianek działowych, zmianę podłogi lub umieszczanie niestandardowych opraw oświetleniowych. Udoskonalenia mogą zostać podjęte przez wynajmującego lub najemcę i mogą być opłacane przez najemcę. Podczas gdy ekonomiczny okres użytkowania większości ulepszeń dzierżawy wynosi od 5 do 10 lat, Kodeks Podatkowy (IRC) wymaga, aby amortyzacja takich ulepszeń miała miejsce w ciągu ekonomicznego okresu użytkowania budynku.

Jak działa poprawa dzierżawy

Ulepszenia dzierżawy są powszechnie określane jako ulepszenia najemcy lub rozbudowy. Zmiany te są zazwyczaj wprowadzane przez właścicieli nieruchomości komercyjnych i mogą być dokonywane dla istniejącego lub nowego najemcy. Wszelkie wprowadzane zmiany są dostosowane do konkretnych potrzeb najemcy i uatrakcyjniają dla niego przestrzeń.

Istnieją pewne kryteria, które muszą być spełnione, aby zmiany kwalifikowały się jako ulepszenia dzierżawy. We wnętrzu należy wprowadzić zmiany w celu dostosowania do specyficznych potrzeb najemcy,. w tym dowolne z poniższych:

• Modyfikacje konstrukcyjne

• Nowa płyta gipsowo-kartonowa i podłoga

• Aktualizacje systemów oświetleniowych, elektrycznych, technologicznych

• Dodanie pomieszczeń, kabin, ścianek działowych

• Regały i blaty

Nie wszystkie zmiany są uważane za ulepszenia dzierżawy. Modyfikacje dokonane dla jednego lokatora nie uprawniają innych lokatorów, w tym ich sąsiadów. Remonty budynków zewnętrznych, takie jak kształtowanie krajobrazu, naprawy parkingów lub pokrycia dachów również nie kwalifikują się. Nawet zmiany wewnętrzne, takie jak modernizacja windy budynku lub systemów HVAC, nie są uważane za ulepszenia dzierżawy. Dzieje się tak, ponieważ nie przynoszą one korzyści konkretnemu najemcy.

Po wygaśnięciu umowy najmu ulepszenia generalnie należą do właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Jeśli najemca jest w stanie je zabrać, musi je usunąć bez szkody dla mienia.

Ulepszenia w zakresie dzierżawy są uważane za kwalifikowane ulepszenia nieruchomości do celów podatkowych, wraz z ulepszeniami budynków, kwalifikowanymi nieruchomościami restauracyjnymi i kwalifikowanymi ulepszeniami detalicznymi zgodnie z ustawą o ulgach podatkowych i zatrudnieniu (TCJA) z 2017 r.

Rodzaje ulepszeń dzierżawy

Zasiłek na poprawę lokatora

Ten rodzaj poprawy warunków dzierżawy daje najemcy uprawnienia do nadzorowania projektu, odciążając właściciela, zwłaszcza jeśli proces ten jest czasochłonny. Wynajmujący zwykle wprowadza postanowienia w umowie najmu, które pokrywają budżet poprawy dodatku najemcy. Zazwyczaj jest to kwota ryczałtowa lub w przeliczeniu na stopę kwadratową. Właściciele mogą albo bezpośrednio zapłacić firmie remontowej/budowlanej, albo zwrócić bezpośrednio najemcy. W przypadku przekroczenia budżetów projektów najemca pokrywa saldo.

Zniżka na wynajem

Wynajmujący może zaoferować najemcy zniżki na czynsz za ulepszenia w dzierżawie. Jeśli ta opcja jest uwzględniona w umowie najmu, najemca może uzyskać pewnego rodzaju ulgę w czynszu, na przykład jeden bezpłatny miesiąc lub obniżony czynsz w określonych okresach w roku. Pozwala to najemcy zaoszczędzić na przeróbkach powierzchni. Podobnie jak w przypadku TIA, najemca nadzoruje projekt i kontroluje ulepszenia najmu. Najemca jest również odpowiedzialny, jeśli koszty przekraczają budżet.

Standardowy dodatek budowlany

Ta opcja jest również nazywana rozbudową. W takim przypadku wynajmujący przedstawia najemcy pakiet usprawnień lub inne opcje. Właścicielem jest zazwyczaj ten, który zarządza projektem, co pozwala najemcy poświęcić więcej czasu na prowadzenie działalności. W większości przypadków najemcy mogą nie skończyć z modyfikacjami, które faktycznie chcą pomóc w rozwoju ich firmy. Jeśli zdecydują się dodać do zmian, muszą pokryć dodatkowe koszty.

Przekręć klucz

Ten rodzaj poprawy stanu dzierżawy jest zwykle podejmowany na początku dzierżawy. W większości przypadków kosztorysy i plany składa najemca, a wynajmujący nadzoruje i płaci za całość prac.

Zasady ulepszeń dzierżawy

W grudniu 2015 r. Kongres USA uchwalił ustawę PATH ( Protecting Americans from Tax Hikes ), która zmodyfikowała i rozszerzyła wiele przepisów podatkowych związanych z amortyzacją, w tym poprawę warunków dzierżawy. Ustawa wprowadziła na stałe rezerwę na oszczędności podatkowe, która pozwoliła na 15-letni zwrot kosztów w trybie liniowym w przypadku kwalifikowanych ulepszeń dzierżawy. Zgodnie z tymi wytycznymi:

• Właściciele i najemcy nie mogli być spokrewnieni

• Ulepszenia kwalifikowały się tylko wtedy, gdy zostały wprowadzone do wnętrza budynku, a tylko ten najemca zajmował powierzchnię

• Udoskonalenia dzierżawy musiały zostać zakończone po trzech latach od pierwszego zajęcia budynku w celach usługowych

Uchwalenie ustawy o cięciach podatkowych i zatrudnieniu w 2017 r. zmieniło sposób, w jaki właściciele i najemcy mogą ubiegać się o odliczenia związane z ulepszeniami w zakresie dzierżawy. Nowe prawo zmodyfikowało niektóre wymagania. Nadal należy wprowadzać ulepszenia we wnętrzu budynku, co oznacza, że rozszerzenia budynków, windy i schody ruchome, dachy, systemy przeciwpożarowe, alarmowe i bezpieczeństwa oraz systemy HVAC nadal nie kwalifikują się.

Wykwalifikowana nieruchomość ulepszeń nie wymaga już, aby obie strony (właściciele i najemcy) byli niepowiązani. Wyeliminował również wymóg trzech lat, stwierdzając, że wszystkie ulepszenia mogą zostać wprowadzone „po dacie pierwszego oddania nieruchomości do użytku”, zgodnie z Internal Revenue Service (IRS).

Ustawa o pomocy, ulgach i bezpieczeństwie ekonomicznym w koronawirusie (CARES) wprowadziła pewne poprawki do kwalifikowanej właściwości poprawy (QIP), kiedy została uchwalona w 2020 roku. Ustawa wprowadziła 15-letni okres odzyskiwania dla QIP i pozwoliła filtrującym ubiegać się o amortyzację w pierwszym roku dla dowolnego QIP.

Większość kredytodawców nie zezwoli na warunki spłaty wykraczające poza okres trwania leasingu, jeśli finansowanie jest wymagane do opłacenia wszelkich ulepszeń dzierżawy.

Rachunkowość ulepszeń dzierżawy

IRS nie zezwala na odliczenia za ulepszenia. Ale ponieważ ulepszenia są uważane za część budynku, są podatne na amortyzację. IRS dopuszcza odpisy amortyzacyjne,. o ile spełnione są te warunki. Ktokolwiek wykonuje pracę, może wziąć odpis amortyzacyjny, niezależnie od tego, czy jest to wynajmujący, czy najemca. Nowa ustawa podatkowa zwiększyła maksymalną dozwoloną kwotę do 1 miliona dolarów z 500 000 dolarów.

Eksperci księgowi sugerują wydawanie wszelkich ulepszeń, które wynoszą mniej niż limit kapitalizacji firmy w tym samym okresie. Jeżeli przekraczają tę kwotę, suma powinna być kapitalizowana i amortyzowana przez okres leasingu lub przez krótszy okres użytkowania ulepszeń.

Poprawa dzierżawy a ulepszanie budynku

Chociaż mogą one skutecznie stanowić ulepszenia budynku, ulepszenia w zakresie dzierżawy są wyraźnie różne. A to dlatego, że realnie wpływają na przestrzeń tylko dla konkretnego najemcy. Z drugiej strony ulepszenia budynku przynoszą korzyści wszystkim w nieruchomości i ogólnie zmieniają ogólną strukturę samego budynku.

Przykłady ulepszeń budynku obejmują postawienie nowego dachu, wybrukowanie podjazdu i/lub parkingu, dodanie parkingu, renowację holu, dodanie nowej lub naprawę istniejącej windy oraz aktualizację systemu HVAC. W związku z tym ulepszenia budynku pomagają wydłużyć ogólną żywotność konstrukcji.

Przykłady ulepszenia dzierżawy

Właściciele mogą płacić za ulepszenia dzierżawy, aby zachęcić najemców do wynajmowania powierzchni na dłuższy czas, zwłaszcza w branży handlowej. Na przykład właściciel firmy wynajmuje budynek na swój sklep z dyskami golfowymi. Wynajmujący może zdecydować się na dodanie czterech ścian do wydzierżawionej powierzchni, aby stworzyć wbudowane wyświetlacze i miejsca do przechowywania płyt. Zmiany te są uważane za ulepszenia dzierżawy.

Weźmy inny przykład z sektora detalicznego. Właściciel sklepu A postanawia wynająć powierzchnię za pośrednictwem firmy B. Sklep ma tylko cztery ściany i nie ma żadnych innych udogodnień. W drodze negocjacji najmu , firma B – wynajmujący – zgadza się zainstalować regały, ladę serwisową dla kas i ekspozytor ze specjalnym oświetleniem, zanim sklep A otworzy swoje drzwi.

Często zadawane pytania dotyczące ulepszeń dzierżawy

Jakie są przykłady ulepszeń dzierżawy?

Poprawa stanu dzierżawy to wszystko, co przynosi korzyści jednemu konkretnemu najemcy, zwykle w nieruchomości komercyjnej. Obejmuje to malowanie, dodawanie nowych ścian, ustawianie półek wystawowych, zmianę podłogi i oświetlenia oraz dodawanie biur, ścian i ścianek działowych.

Kto płaci za ulepszenia dzierżawy?

Właściciele budują budżet i płacą za ulepszenia, oferując dodatek na poprawę najemcy lub zniżki na czynsz. Mogą też zapłacić, oferując najemcy pakiet modyfikacji, z których mogą wybierać. Najemca jest zwykle odpowiedzialny za wszelkie dodatkowe koszty przekraczające budżet.

Czy ulepszenia dzierżawy można odliczyć od podatku?

Nie można odliczyć ulepszeń dzierżawy. Ale IRS pozwala właścicielom budynków rozliczać się z amortyzacji, ponieważ wszelkie wprowadzone ulepszenia są uważane za część budynku.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Malowanie, instalowanie ścianek działowych lub niestandardowych opraw oświetleniowych oraz zmiana podłogi to ulepszenia w zakresie dzierżawy.

• Poprawa stanu dzierżawy to zmiana dokonana w wynajmowanej nieruchomości w celu dostosowania jej do konkretnych potrzeb najemcy.

• Rozszerzenia budynków, windy i schody ruchome, dachy, systemy przeciwpożarowe, alarmowe i bezpieczeństwa oraz systemy HVAC nie kwalifikują się jako ulepszenia dzierżawy.

• Właściciele mogą zgodzić się na te ulepszenia dla obecnych lub nowych najemców.

• Udoskonalenia dzierżawy mogą być wykonane przez właściciela lub najemcę.