Leigubætur

Hvað er endurbætur á leiguhúsnæði?

Hugtakið endurbætur á leiguhúsnæði vísar til hvers kyns breytinga sem gerðar eru til að sérsníða leiguhúsnæði til að fullnægja sérstökum þörfum tiltekins leigjanda. Þessar breytingar og breytingar geta falið í sér að mála, setja upp skilrúm, skipta um gólfefni eða setja í sérsniðna ljósabúnað. Endurbætur geta verið gerðar af leigusala eða leigjanda og geta verið greiddar af leigjandi. Þó að nýtingartími flestra endurbóta á leiguhúsnæði sé einhvers staðar á milli fimm og 10 ára, krefjast ríkisskattalaga (IRC) að afskriftir fyrir slíkar endurbætur eigi sér stað yfir líftíma hússins.

Hvernig endurbætur á leiguhúsnæði vinna

Endurbætur á leiguhúsnæði eru almennt nefndar endurbætur eða útbyggingar leigjenda. Þessar breytingar eru almennt gerðar af leigusala atvinnuhúsnæðis og geta verið veittar fyrir núverandi eða nýjan leigjanda. Allar breytingar sem gerðar eru eru sérsniðnar að sérstökum þörfum leigjanda og gera rýmið meira aðlaðandi og aðlaðandi fyrir þá.

Það eru ákveðin skilyrði sem þarf að uppfylla til að breytingar teljist endurbætur á leiguhúsnæði. Breytingar verða að gera á innréttingunni til að mæta sérstökum þörfum leigjanda,. þar á meðal eitthvað af eftirfarandi:

• Skipulagsbreytingar

• Nýtt gips og gólfefni

• Uppfærslur á ljósa-, rafmagns-, tæknikerfum

• Viðbót á herbergjum, klefa, milliveggjum

• Hillur og borðplötur

Ekki teljast allar breytingar til leigubóta. Breytingar sem gerðar eru fyrir einn leigjanda eiga ekki rétt á öðrum leigjendum, þar á meðal nágranna þeirra. Endurbætur á ytri byggingu, svo sem landmótun, viðgerðir á bílastæðum eða þaki, eru ekki gjaldgengar heldur. Jafnvel innanhússbreytingar eins og uppfærsla á lyftu eða loftræstikerfi hússins teljast ekki endurbætur á leiguhúsnæði. Það er vegna þess að þeir gagnast ekki tilteknum leigjanda.

Þegar leigusamningi lýkur eru endurbætur almennt í eigu leigusala nema annað sé tekið fram í samningi. Ef leigjandi getur tekið þær þarf hann að fjarlægja þær án þess að skemmdir verði á eigninni.

Endurbætur á leiguhúsnæði eru taldar hæfir endurbætur í skattalegum tilgangi, ásamt endurbótum á byggingum, viðurkenndum veitingahúsaeignum og viðurkenndum endurbótum á smásölu samkvæmt lögum um skattalækkanir og störf (TCJA) frá 2017.

Tegundir endurbóta á leiguhúsnæði

Endurbætur leigjanda

Þessi tegund af endurbótum á leigulóð veitir leigjanda heimild til að hafa umsjón með verkefninu, og tekur byrðina af leigusala sérstaklega ef ferlið er tímafrekt. Leigusali setur að jafnaði ákvæði í leigusamningi sem standa straum af kostnaði við endurbætur leigjandabóta. Þetta er venjulega skráð sem eingreiðsla eða á hvern fermetra grunni. Leigusalar geta annað hvort greitt endurbóta-/byggingafyrirtækinu beint eða endurgreitt leigjanda beint. Ef farið er fram úr fjárheimildum verksins ber leigjandi eftirstöðvarnar.

Leiguafsláttur

Leigusali getur boðið leigjanda leiguafslátt vegna endurbóta á leigulóð. Ef þessi valkostur er innifalinn í leigusamningi getur leigjandi fengið einhverja leiguívilnun, svo sem einn ókeypis mánuð eða lækkaða leigu í ákveðin tímabil á ári. Þetta gerir leigjanda kleift að spara rýmisbreytingar. Rétt eins og með TIA hefur leigjandi umsjón með verkefninu og stjórnar endurbótum á leigusamningi. Leigjandi ber einnig ábyrgð ef kostnaður fer fram úr kostnaðaráætlun.

Byggingarheimildir

Þessi valkostur er einnig kallaður útbygging. Í þessu tilviki kynnir leigusali umbótapakka eða aðra valkosti fyrir leigjanda. Leigusali er venjulega sá sem stýrir verkefninu, sem gerir leigjandanum meiri tíma til að verja í viðskiptum sínum. Í flestum tilfellum geta leigjendur ekki endað með þeim breytingum sem þeir vilja í raun og veru til að hjálpa fyrirtæki sínu að vaxa. Ef þeir kjósa að bæta við breytingarnar verða þeir að standa straum af aukakostnaðinum.

Snúið lykill

Þessi tegund leigubóta er að jafnaði ráðist í í upphafi leigusamnings. Í flestum tilfellum eru kostnaðaráætlanir og áætlanir lagðar fram af leigjanda á meðan leigusali er sá sem hefur umsjón með og greiðir alla vinnu.

Reglur um endurbætur á leiguhúsnæði

Í desember 2015 samþykkti bandaríska þingið lögin um verndun Bandaríkjamanna gegn skattagöngum (PATH), sem breytti og framlengdi mörg skattaákvæði sem tengjast afskriftum, þar með talið endurbætur á leiguhúsnæði. Frumvarpið gerði varanlega skattasparnaðarákvæði sem gerði ráð fyrir 15 ára beinni endurheimt kostnaðar við hæfu endurbætur á leiguhúsnæði. Samkvæmt þeim leiðbeiningum:

• Húsráðendur og leigjendur máttu ekki tengjast

• Endurbætur eru aðeins hæfar ef þær voru gerðar á innra hluta byggingarinnar þar sem aðeins sá leigjandi hafði rýmið

• Áskilið var að endurbótum á leigulóð yrði lokið eftir þrjú ár frá því að húsið var fyrst tekið í notkun

Samþykkt laga um skattalækkanir og störf árið 2017 breytti því hvernig leigusalar og leigjendur geta krafist frádráttar sem felur í sér endurbætur á leiguhúsnæði. Nýju lögin breyttu nokkrum kröfum. Enn þarf að gera endurbætur á innra rými byggingarinnar, sem þýðir að stækka byggingar, lyftur og rúllustiga, þök, brunavarnir, viðvörunarkerfi og öryggiskerfi, og loftræstikerfi uppfylla enn ekki skilyrði.

Viðbótareignin krefst þess ekki lengur að báðir aðilar (leigusalar og leigjendur) séu óskyldir. Það útilokaði einnig þriggja ára kröfuna, þar sem fram kemur að allar endurbætur megi gera „eftir þann dag þegar eignin var fyrst tekin í notkun,“ samkvæmt ríkisskattstjóra (IRS).

Lögin um kórónavírushjálp, léttir og efnahagslegt öryggi (CARES) gerðu nokkrar breytingar á hæfum endurbótaeignum (QIP) þegar þau voru samþykkt árið 2020. Lögin settu 15 ára endurheimtartímabil fyrir QIP og gerði innheimtumönnum kleift að krefjast afskrifta á fyrsta ári fyrir hvaða QIP sem er.

Flestir lánveitendur munu ekki leyfa endurgreiðsluskilmála út líftíma leigusamningsins ef fjármögnun þarf til að greiða fyrir endurbætur á leiguhúsnæði.

Bókhald um endurbætur á leiguhúsnæði

IRS leyfir ekki frádrátt vegna úrbóta. En vegna þess að endurbætur eru taldar hluti af byggingunni er hætta á afskriftum á þeim. IRS gerir ráð fyrir frádrætti afskrifta,. svo framarlega sem þessum skilyrðum er fullnægt. Hver sem vinnur hefur leyfi til að taka afskriftarfrádrátt, hvort sem það er leigusali eða leigjandi. Nýja skattalögin hækkuðu hámarksupphæðina sem leyfð er í $1 milljón úr $500.000.

Bókhaldssérfræðingar leggja til að endurbætur sem gerðar eru sem nema lægri fjárhæð en eiginfjármörk fyrirtækisins á sama tímabili verði gjaldfærðar. Ef þær fara yfir þessa upphæð ætti að eignfæra heildarupphæðina og afskrifa á leigutímanum eða á styttri líftíma endurbótanna.

Endurbætur á leiguhúsnæði vs. Byggingarbætur

Þó að þær geti í raun verið endurbætur á byggingu, eru endurbætur á leiguhúsnæði greinilega ólíkar. Það er vegna þess að þeir hafa aðeins raunveruleg áhrif á rýmið fyrir tiltekinn leigjanda. Byggingarbætur gagnast hins vegar öllum í eigninni og breyta almennt heildarskipulagi hússins sjálfs.

Sem dæmi um endurbætur á byggingum má nefna að setja upp nýtt þak, malbika innkeyrslu og/eða bílastæði, bæta við bílastæði, endurnýja anddyri, bæta við nýrri eða gera við núverandi lyftu og uppfæra loftræstikerfi. Sem slík hjálpa endurbætur á byggingu að lengja heildarlíftíma mannvirkisins.

Dæmi um endurbætur á leiguhúsnæði

Leigusalar geta greitt fyrir endurbætur á leiguhúsnæði til að hvetja leigjendur til að leigja rými til lengri tíma, sérstaklega í smásöluiðnaði. Til dæmis leigir fyrirtækiseigandi byggingu fyrir diskgolfbúð sína. Leigusali getur valið að bæta fjórum veggjum við leigusvæðið til að búa til innbyggða skjái og geymslusvæði fyrir diskana. Þessar breytingar teljast endurbætur á leiguhúsnæði.

Tökum annað dæmi úr smásölugeiranum. Eigandi verslunar A ákveður að leigja rými í gegnum fyrirtæki B. Verslunin hefur aðeins fjóra veggi og engin önnur þægindi. Með leigusamningum samþykkir fyrirtæki B - leigusali - að setja upp hillur, afgreiðsluborð fyrir sjóðvélar og skjáeiningu með sérstakri lýsingu áður en verslun A opnar dyr sínar.

Algengar spurningar um endurbætur á leiguhúsnæði

Hver eru dæmi um endurbætur á leiguhúsnæði?

Leigubót er allt sem kemur einum tilteknum leigjanda til góða, venjulega í atvinnuhúsnæði. Þetta felur í sér að mála, bæta við nýjum veggjum, setja upp sýningarhillur, skipta um gólfefni og lýsingu og bæta við skrifstofum, veggjum og skilrúmum.

Hver borgar fyrir endurbætur á leiguhúsnæði?

Leigusalar gera ráðstafanir til og greiða fyrir endurbætur með því að bjóða upp á endurbætur leigjanda eða með leiguafslætti. Þeir geta einnig greitt með því að bjóða leigjanda pakka af breytingum sem þeir geta valið úr. Leigjandi ber að jafnaði ábyrgð á aukakostnaði sem fer yfir kostnaðaráætlun.

Eru endurbætur á leiguhúsnæði frádráttarbærar frá skatti?

Ekki er hægt að draga frá endurbætur á leiguhúsnæði. En IRS leyfir byggingareigendum að gera grein fyrir afskriftum sínum vegna þess að allar endurbætur sem gerðar eru eru taldar vera hluti af byggingunni.

Hápunktar

• Að mála, setja upp skilrúm eða sérsniðna ljósabúnað og skipta um gólfefni eru allt endurbætur á leiguhúsnæði.

• Leigubót er breyting sem gerð er á leiguhúsnæði til að sérsníða hana að sérstökum þörfum leigjanda.

• Stækkun á byggingum, lyftum og rúllustiga, þökum, brunavarnir, viðvörunar- og öryggiskerfum og loftræstikerfi teljast ekki endurbætur á leigulóð.

• Leigusalar geta fallist á þessar endurbætur fyrir núverandi eða nýja leigjendur.

• Leigubætur geta verið gerðar af leigusala eða leigjanda.