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부채 상환 가능 현금(CADS)

부채 상환 가능 현금(CADS)

๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜์— ์‚ฌ์šฉํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ํ˜„๊ธˆ(CADS)์€ ๋ฌด์—‡์ž…๋‹ˆ๊นŒ?

๊ธˆ์œต๊ณ„์—์„œ CADS(Cash available for Debt Service)๋Š” ํšŒ์‚ฌ๊ฐ€ 1๋…„ ์ด๋‚ด์— ๋งŒ๊ธฐ๊ฐ€ ๋„๋ž˜ํ•ด์•ผ ํ•˜๋Š” ๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜ ์˜๋ฌด์— ๋Œ€ํ•ด ๋ณด์œ ํ•˜๊ณ  ์žˆ๋Š” ํ˜„๊ธˆ์˜ ์–‘์„ ์ธก์ •ํ•˜๋Š” ๋น„์œจ์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ์ด๋Ÿฌํ•œ ์˜๋ฌด์—๋Š” ๋ชจ๋“  ํ˜„์žฌ ์ด์ž ์ง€๊ธ‰ ๋ฐ ์›๊ธˆ ์ƒํ™˜์ด ํฌํ•จ๋˜๋ฉฐ ์—ฌ๋Ÿฌ ํ˜„๊ธˆ ์œ ์ž… ๋ฐ ์œ ์ถœ์ด ๊ณ ๋ ค๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

CADS๋Š” CFADS(์ฑ„๋ฌด ์ƒํ™˜ ๊ฐ€๋Šฅ ํ˜„๊ธˆ ํ๋ฆ„)๋ผ๊ณ ๋„ ํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

  • ๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜ ๊ฐ€๋Šฅ ํ˜„๊ธˆ(CADS)์€ ์ผ๋ฐ˜์ ์œผ๋กœ ๋‹จ๊ธฐ ๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜์— ์‚ฌ์šฉํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ํ˜„๊ธˆ์˜ ์–‘์„ ์ˆ˜์น˜๋กœ ๋‚˜ํƒ€๋‚ธ ๊ฒƒ์ž…๋‹ˆ๋‹ค.
  • CADS๋Š” ํ”„๋กœ์ ํŠธ ํŒŒ์ด๋‚ธ์‹ฑ์—์„œ ํˆฌ์ž ๋˜๋Š” ๋ฒค์ฒ˜๊ฐ€ ์‹คํ–‰ ๊ฐ€๋Šฅํ•œ์ง€ ์—ฌ๋ถ€๋ฅผ ๊ฒฐ์ •ํ•˜๋Š” ๋ฐ ์ž์ฃผ ์‚ฌ์šฉ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค.
  • CADS๋Š” DSCR, LLCR ๋ฐ PLCR๊ณผ ๊ฐ™์€ ๊ธฐํƒ€ ์—ฌ๋Ÿฌ ์žฌ์ • ๋ณด์žฅ ๋น„์œจ์˜ ์ž…๋ ฅ์œผ๋กœ ์‚ฌ์šฉ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค.
  • CFADS ๊ณ„์‚ฐ์€ ์—ฌ๋Ÿฌ ๊ฐ€์ง€ ๋ฐฉ๋ฒ•์œผ๋กœ ์ˆ˜ํ–‰ํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋Œ€๋ถ€๋ถ„์€ EBITDA ๋˜๋Š” ๊ณ ๊ฐ์˜ ์˜์ˆ˜์ฆ์œผ๋กœ ์‹œ์ž‘ํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.
  • ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€๊ณผ ํˆฌ์ž์ž๋Š” ๋†’์€ CADS ๋น„์œจ์„ ์ž๋ž‘ํ•˜๋Š” ํšŒ์‚ฌ๋ฅผ ์„ ํ˜ธํ•˜์ง€๋งŒ ๋„ˆ๋ฌด ๋†’์ง€๋Š” ์•Š์€ ํšŒ์‚ฌ๋ฅผ ์›ํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜ ๊ฐ€๋Šฅ ํ˜„๊ธˆ(CADS) ์ดํ•ด

๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜ ๊ฐ€๋Šฅ ํ˜„๊ธˆ(CADS)์€ ์ง์„  ์ˆซ์ž๋กœ ํ‘œ์‹œ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค. CADS ๋น„์œจ์ด 1 ๋ฏธ๋งŒ์ด๋ฉด ํšŒ์‚ฌ๊ฐ€ ๋ถ€์ฑ„๋ฅผ ์ƒํ™˜ํ•  ์ˆ˜ ์—†์Œ์„ ๋‚˜ํƒ€๋‚ด๊ณ  ๋น„์œจ์ด 1์ด๋ฉด ์˜๋ฌด๋ฅผ ๋‹คํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Œ์„ ์˜๋ฏธํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. 1 ์ด์ƒ์˜ ๋น„์œจ์€ ํšŒ์‚ฌ๊ฐ€ ๋ถ€์ฑ„๋ฅผ ์ƒํ™˜ํ•˜๊ณ  ๋ˆ์„ ๋‚จ๊ธธ ์ˆ˜ ์žˆ์Œ์„ ๋‚˜ํƒ€๋ƒ…๋‹ˆ๋‹ค. ๋งŽ์€ ์‚ฌ์šด๋“œ ํšŒ์‚ฌ๋‚˜ ํ”„๋กœ์ ํŠธ์—๋Š” 3์ž๋ฆฌ CADS๊ฐ€ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

CADS๋Š” ํ”„๋กœ์ ํŠธ ํŒŒ์ด๋‚ธ์‹ฑ,. ์žฅ๊ธฐ ํ”„๋กœ์ ํŠธ ๋˜๋Š” ํˆฌ์ž์˜ ์ „์ฒด ์ˆ˜๋ช… ์ฃผ๊ธฐ์— ๋Œ€ํ•œ ๋น„์šฉ ํŽธ์ต ๋ถ„์„์— ์ž์ฃผ ์‚ฌ์šฉ๋˜์–ด ์‹คํ˜„ ๊ฐ€๋Šฅํ•˜๊ณ  ๋น„์šฉ์„ ์ถฉ๋‹นํ•˜๊ธฐ์— ์ถฉ๋ถ„ํ•œ ํ˜„๊ธˆ์„ ์ƒ์„ฑํ•˜์—ฌ ์ž์ฒด์ ์œผ๋กœ ๋น„์šฉ์„ ์ง€๋ถˆํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋งํ•˜๋‹ค.

CADS๋Š” ์ˆ˜์ต, ์šด์˜ ์ง€์ถœ, ์ž๋ณธ ์ง€์ถœ, ์„ธ๊ธˆ ๋ฐ ์šด์ „ ์ž๋ณธ ์กฐ์ •์„ ์ฐจ๊ฐํ•˜์—ฌ ๊ณ„์‚ฐ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค. DSCR( ๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜ ๋ณด์žฅ ๋น„์œจ ), LLCR( ๋Œ€์ถœ ์ˆ˜๋ช… ๋ณด์žฅ ๋น„์œจ ) ๋ฐ PLCR(ํ”„๋กœ์ ํŠธ ์ˆ˜๋ช… ๋ณด์žฅ ๋น„์œจ) ์„ ๋น„๋กฏํ•œ ๋‹ค์–‘ํ•œ ๊ธฐํƒ€ ๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜ ๊ณ„์‚ฐ ๋ฐ ๋น„์œจ์„ ์ธก์ •ํ•˜๊ณ  ๊ฒฐ์ •ํ•˜๋Š” ๋ฐ ๋„์›€์ด ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค .

์ฑ„๋ฌด ์ƒํ™˜์— ์‚ฌ์šฉํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ํ˜„๊ธˆ ํ๋ฆ„์€ ์ด๋Ÿฌํ•œ ๊ณ„์‚ฐ์—์„œ ์ข…์ข… EBITDA (์ด์ž, ์„ธ๊ธˆ, ๊ฐ๊ฐ€์ƒ๊ฐ ์ „ ์ˆ˜์ต)๋ฅผ ๋Œ€์ฒดํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. CADS๋Š” ํ˜„๊ธˆ ํ๋ฆ„์˜ ํƒ€์ด๋ฐ๊ณผ ์„ธ๊ธˆ์˜ ์˜ํ–ฅ์„ ๊ณ ๋ คํ•˜๊ธฐ ๋•Œ๋ฌธ์— ํ”„๋กœ์ ํŠธ์˜ ๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜ ๋Šฅ๋ ฅ์— ๋Œ€ํ•œ ๋” ๋‚˜์€ ์ง€ํ‘œ๋กœ ๊ฐ„์ฃผ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

CADS๋Š” ์†Œ๋ฆฌ๊ฐ€ ์œ ์‚ฌํ•œ CAD์™€ ํ˜ผ๋™๋˜์–ด์„œ๋Š” ์•ˆ ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ํˆฌ์ž ์„ธ๊ณ„์—์„œ CAD ๋Š” "๋ฐฐํฌ ๊ฐ€๋Šฅํ•œ ํ˜„๊ธˆ"์„ ์˜๋ฏธํ•˜๋ฉฐ ์ฃผ์ฃผ ๋ฐฐ๋‹น๊ธˆ์œผ๋กœ ๋ฐฐํฌํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ๋ถ€๋™์‚ฐ ํˆฌ์ž ์‹ ํƒ( REIT )์˜ ๋ณด์œ  ํ˜„๊ธˆ์„ ์˜๋ฏธํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜ ๊ฐ€๋Šฅ ํ˜„๊ธˆ ๊ณ„์‚ฐ(CADS)

๋ถ€์ฑ„ ์ƒํ™˜ ๊ฐ€๋Šฅ ํ˜„๊ธˆ(CADS)์€ ๋ช‡ ๊ฐ€์ง€ ๋‹ค๋ฅธ ๋ฐฉ๋ฒ•์œผ๋กœ ๊ณ„์‚ฐํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋‘ ๊ฐ€์ง€๊ฐ€ ํŠนํžˆ ์ผ๋ฐ˜์ ์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ๋‘˜ ๋‹ค ๋“ค์–ด์˜ค๋Š” ์ˆ˜์ž…, ๋‚˜๊ฐ€๋Š” ์ง€์ถœ, ๋‹ค๋ฅธ ์ฑ„๊ถŒ์ž์—๊ฒŒ ์ง€๋ถˆํ•˜๊ฑฐ๋‚˜ ๋‹ค๋ฅธ ๋ถ€์ฑ„๋ฅผ ์ƒํ™˜ํ•˜๋Š” ์‹œ๊ธฐ๋ฅผ ์„ค๋ช…ํ•˜๋Š” ์ผ์ข…์˜ ๋Œ€์ฐจ๋Œ€์กฐํ‘œ ๊ฒธ ์ผ์ •์ธ ํ˜„๊ธˆ ํ๋ฆ„ ํญํฌ ๋ชจ๋ธ์„ ์„ค์ •ํ–ˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

์ˆ˜์ต์„ ์‚ฌ์šฉํ•˜๋Š” CADS

  • EBITDA๋กœ ์‹œ์ž‘

  • ์ˆœ์šด์ „์ž๋ณธ ๋ณ€ํ™”์— ๋Œ€ํ•œ ์กฐ์ •

  • ์ž๋ณธ ์ง€์ถœ์— ๋Œ€ํ•œ ์ง€์ถœ ๋นผ๊ธฐ

  • ์ž๊ธฐ์ž๋ณธ ๋ฐ ๋ถ€์ฑ„ ์ž๊ธˆ์กฐ๋‹ฌ ์กฐ์ •

  • ์„ธ๊ธˆ ๋นผ๊ธฐ

๊ณ ๊ฐ ์˜์ˆ˜์ฆ์„ ์‚ฌ์šฉํ•˜๋Š” CADS

  • ํด๋ผ์ด์–ธํŠธ์˜ ๋ฏธ์ˆ˜๊ธˆ์œผ๋กœ ์‹œ์ž‘

  • ๊ณต๊ธ‰์—…์ฒด ๋ฐ ์ง์›์— ๋Œ€ํ•œ ์ง€๋ถˆ ์ฐจ๊ฐ

  • ๋กœ์—ดํ‹ฐ ์ฐจ๊ฐ

  • ์ž๋ณธ ์ง€์ถœ์— ๋Œ€ํ•œ ์ง€์ถœ ๋นผ๊ธฐ

  • ์„ธ๊ธˆ ๋นผ๊ธฐ

ํŠน๋ณ„ ๊ณ ๋ ค ์‚ฌํ•ญ

๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์€ ๋†’์€ CADS ๋น„์œจ์„ ์ž๋ž‘ํ•˜๋Š” ํšŒ์‚ฌ์— ๋ˆ์„ ๋นŒ๋ ค์ฃผ๋Š” ๊ฒƒ์„ ์„ ํ˜ธํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ์ด์œ ๋Š” ๊ฐ„๋‹จํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ๋น„์œจ์ด ๋†’์„์ˆ˜๋ก ํšŒ์‚ฌ๊ฐ€ ๋ถ€์ฑ„๋ฅผ ์ƒํ™˜ํ•ด์•ผ ํ•˜๋Š” ํ˜„๊ธˆ ์ฟ ์…˜์ด ๋” ์ปค์ง€๊ณ  ๋ฏธ์ง€๊ธ‰ ๋Œ€์ถœ์„ ๋ถˆ์ดํ–‰ํ•  ๊ฐ€๋Šฅ์„ฑ์ด ๋‚ฎ์•„์ง‘๋‹ˆ๋‹ค. ์ฆ‰, CADS ๋น„์œจ์ด ๋†’์„์ˆ˜๋ก ๋Œ€์ถœ ์œ„ํ—˜์ด ์ ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

๋ฐ˜๋ฉด์— ์ฃผ์ฃผ๋“ค์€ ์ผ๋ฐ˜์ ์œผ๋กœ ์ตœ์ ์˜ CADS ๋น„์œจ์„ ์ œ์‹œํ•˜๊ธฐ ์œ„ํ•ด ํˆฌ์žํ•˜๋Š” ํšŒ์‚ฌ๋ฅผ ์„ ํ˜ธํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ์ด๋Š” ํ•„์—ฐ์ ์œผ๋กœ ๊ฐ€์žฅ ๋†’์€ ๋น„์œจ์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ๋น„์œจ์ด ๋„ˆ๋ฌด ๋†’์œผ๋ฉด ํšŒ์‚ฌ๊ฐ€ ๋„ˆ๋ฌด ๋งŽ์€ ๋ˆ์„ ์“ฐ๊ณ  ์žˆ๊ณ  ํ˜„๋ช…ํ•œ ๋ฐฉ์‹์œผ๋กœ ์ง€์ถœํ•˜์ง€ ์•Š๊ณ  ์žˆ์Œ์„ ๋‚˜ํƒ€๋‚ผ ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ์ด๋Š” ํšŒ์‚ฌ๊ฐ€ ์ •์ ์ด๋ฉฐ ํ™•์žฅํ•˜์ง€ ์•Š๋Š”๋‹ค๋Š” ๊ฒƒ์„ ๋‚˜ํƒ€๋ƒ…๋‹ˆ๋‹ค. ์ตœ์ ์˜ CADS๋Š” ํšŒ์‚ฌ๊ฐ€ ์•ˆ์ •์ ์ธ ์žฌ๋ฌด ๊ธฐ๋ฐ˜ ์œ„์— ์žˆ๊ณ  ์ž๋ณธ ์ง€์ถœ, ๋ฐฐ๋‹น๊ธˆ ์ง€๊ธ‰ ๋ฐ ์ฃผ์‹ ํ™˜๋งค๋ฅผ ์œ„ํ•œ ํ˜„๊ธˆ์˜ ํšจ๊ณผ์ ์ธ ๋ฐฐ์น˜๋ฅผ ์ดํ•ดํ•˜๋Š” ๊ฐ•๋ ฅํ•œ ๊ฒฝ์˜์ง„์ด ์žˆ๋‹ค๋Š” ๊ฒƒ์„ ์˜๋ฏธํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

CADS ๋น„์œจ์€ ํšŒ์‚ฌ์˜ ๋Œ€์ฐจ ๋Œ€์กฐํ‘œ์— ํ‘œ์‹œ๋˜๋Š” ๋Œ€์‹  DSCR ๋ฐ ๊ธฐํƒ€ ์˜๋ฌด์™€ ๋งˆ์ฐฌ๊ฐ€์ง€๋กœ ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€๊ณผ์˜ ๋ถ€์ฑ„ ๊ณ„์•ฝ์— ์•ฝ์ •์œผ๋กœ ๋‚˜ํƒ€๋‚  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.