부채 상환 가능 현금(CADS)
๋ถ์ฑ ์ํ์ ์ฌ์ฉํ ์ ์๋ ํ๊ธ(CADS)์ ๋ฌด์์ ๋๊น?
๊ธ์ต๊ณ์์ CADS(Cash available for Debt Service)๋ ํ์ฌ๊ฐ 1๋ ์ด๋ด์ ๋ง๊ธฐ๊ฐ ๋๋ํด์ผ ํ๋ ๋ถ์ฑ ์ํ ์๋ฌด์ ๋ํด ๋ณด์ ํ๊ณ ์๋ ํ๊ธ์ ์์ ์ธก์ ํ๋ ๋น์จ์ ๋๋ค. ์ด๋ฌํ ์๋ฌด์๋ ๋ชจ๋ ํ์ฌ ์ด์ ์ง๊ธ ๋ฐ ์๊ธ ์ํ์ด ํฌํจ๋๋ฉฐ ์ฌ๋ฌ ํ๊ธ ์ ์ ๋ฐ ์ ์ถ์ด ๊ณ ๋ ค๋ฉ๋๋ค.
CADS๋ CFADS(์ฑ๋ฌด ์ํ ๊ฐ๋ฅ ํ๊ธ ํ๋ฆ)๋ผ๊ณ ๋ ํฉ๋๋ค.
- ๋ถ์ฑ ์ํ ๊ฐ๋ฅ ํ๊ธ(CADS)์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋จ๊ธฐ ๋ถ์ฑ ์ํ์ ์ฌ์ฉํ ์ ์๋ ํ๊ธ์ ์์ ์์น๋ก ๋ํ๋ธ ๊ฒ์ ๋๋ค.
- CADS๋ ํ๋ก์ ํธ ํ์ด๋ธ์ฑ์์ ํฌ์ ๋๋ ๋ฒค์ฒ๊ฐ ์คํ ๊ฐ๋ฅํ์ง ์ฌ๋ถ๋ฅผ ๊ฒฐ์ ํ๋ ๋ฐ ์์ฃผ ์ฌ์ฉ๋ฉ๋๋ค.
- CADS๋ DSCR, LLCR ๋ฐ PLCR๊ณผ ๊ฐ์ ๊ธฐํ ์ฌ๋ฌ ์ฌ์ ๋ณด์ฅ ๋น์จ์ ์ ๋ ฅ์ผ๋ก ์ฌ์ฉ๋ฉ๋๋ค.
- CFADS ๊ณ์ฐ์ ์ฌ๋ฌ ๊ฐ์ง ๋ฐฉ๋ฒ์ผ๋ก ์ํํ ์ ์์ต๋๋ค. ๋๋ถ๋ถ์ EBITDA ๋๋ ๊ณ ๊ฐ์ ์์์ฆ์ผ๋ก ์์ํฉ๋๋ค.
- ๋์ถ ๊ธฐ๊ด๊ณผ ํฌ์์๋ ๋์ CADS ๋น์จ์ ์๋ํ๋ ํ์ฌ๋ฅผ ์ ํธํ์ง๋ง ๋๋ฌด ๋์ง๋ ์์ ํ์ฌ๋ฅผ ์ํฉ๋๋ค.
๋ถ์ฑ ์ํ ๊ฐ๋ฅ ํ๊ธ(CADS) ์ดํด
๋ถ์ฑ ์ํ ๊ฐ๋ฅ ํ๊ธ(CADS)์ ์ง์ ์ซ์๋ก ํ์๋ฉ๋๋ค. CADS ๋น์จ์ด 1 ๋ฏธ๋ง์ด๋ฉด ํ์ฌ๊ฐ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ์ํํ ์ ์์์ ๋ํ๋ด๊ณ ๋น์จ์ด 1์ด๋ฉด ์๋ฌด๋ฅผ ๋คํ ์ ์์์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค. 1 ์ด์์ ๋น์จ์ ํ์ฌ๊ฐ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ์ํํ๊ณ ๋์ ๋จ๊ธธ ์ ์์์ ๋ํ๋ ๋๋ค. ๋ง์ ์ฌ์ด๋ ํ์ฌ๋ ํ๋ก์ ํธ์๋ 3์๋ฆฌ CADS๊ฐ ์์ต๋๋ค.
CADS๋ ํ๋ก์ ํธ ํ์ด๋ธ์ฑ,. ์ฅ๊ธฐ ํ๋ก์ ํธ ๋๋ ํฌ์์ ์ ์ฒด ์๋ช ์ฃผ๊ธฐ์ ๋ํ ๋น์ฉ ํธ์ต ๋ถ์์ ์์ฃผ ์ฌ์ฉ๋์ด ์คํ ๊ฐ๋ฅํ๊ณ ๋น์ฉ์ ์ถฉ๋นํ๊ธฐ์ ์ถฉ๋ถํ ํ๊ธ์ ์์ฑํ์ฌ ์์ฒด์ ์ผ๋ก ๋น์ฉ์ ์ง๋ถํ ์ ์์ต๋๋ค. ๋งํ๋ค.
CADS๋ ์์ต, ์ด์ ์ง์ถ, ์๋ณธ ์ง์ถ, ์ธ๊ธ ๋ฐ ์ด์ ์๋ณธ ์กฐ์ ์ ์ฐจ๊ฐํ์ฌ ๊ณ์ฐ๋ฉ๋๋ค. DSCR( ๋ถ์ฑ ์ํ ๋ณด์ฅ ๋น์จ ), LLCR( ๋์ถ ์๋ช ๋ณด์ฅ ๋น์จ ) ๋ฐ PLCR(ํ๋ก์ ํธ ์๋ช ๋ณด์ฅ ๋น์จ) ์ ๋น๋กฏํ ๋ค์ํ ๊ธฐํ ๋ถ์ฑ ์ํ ๊ณ์ฐ ๋ฐ ๋น์จ์ ์ธก์ ํ๊ณ ๊ฒฐ์ ํ๋ ๋ฐ ๋์์ด ๋ฉ๋๋ค .
์ฑ๋ฌด ์ํ์ ์ฌ์ฉํ ์ ์๋ ํ๊ธ ํ๋ฆ์ ์ด๋ฌํ ๊ณ์ฐ์์ ์ข ์ข EBITDA (์ด์, ์ธ๊ธ, ๊ฐ๊ฐ์๊ฐ ์ ์์ต)๋ฅผ ๋์ฒดํฉ๋๋ค. CADS๋ ํ๊ธ ํ๋ฆ์ ํ์ด๋ฐ๊ณผ ์ธ๊ธ์ ์ํฅ์ ๊ณ ๋ คํ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ํ๋ก์ ํธ์ ๋ถ์ฑ ์ํ ๋ฅ๋ ฅ์ ๋ํ ๋ ๋์ ์งํ๋ก ๊ฐ์ฃผ๋ฉ๋๋ค.
CADS๋ ์๋ฆฌ๊ฐ ์ ์ฌํ CAD์ ํผ๋๋์ด์๋ ์ ๋ฉ๋๋ค. ํฌ์ ์ธ๊ณ์์ CAD ๋ "๋ฐฐํฌ ๊ฐ๋ฅํ ํ๊ธ"์ ์๋ฏธํ๋ฉฐ ์ฃผ์ฃผ ๋ฐฐ๋น๊ธ์ผ๋ก ๋ฐฐํฌํ ์ ์๋ ๋ถ๋์ฐ ํฌ์ ์ ํ( REIT )์ ๋ณด์ ํ๊ธ์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค.
๋ถ์ฑ ์ํ ๊ฐ๋ฅ ํ๊ธ ๊ณ์ฐ(CADS)
๋ถ์ฑ ์ํ ๊ฐ๋ฅ ํ๊ธ(CADS)์ ๋ช ๊ฐ์ง ๋ค๋ฅธ ๋ฐฉ๋ฒ์ผ๋ก ๊ณ์ฐํ ์ ์์ต๋๋ค. ๋ ๊ฐ์ง๊ฐ ํนํ ์ผ๋ฐ์ ์ ๋๋ค. ๋ ๋ค ๋ค์ด์ค๋ ์์ , ๋๊ฐ๋ ์ง์ถ, ๋ค๋ฅธ ์ฑ๊ถ์์๊ฒ ์ง๋ถํ๊ฑฐ๋ ๋ค๋ฅธ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ์ํํ๋ ์๊ธฐ๋ฅผ ์ค๋ช ํ๋ ์ผ์ข ์ ๋์ฐจ๋์กฐํ ๊ฒธ ์ผ์ ์ธ ํ๊ธ ํ๋ฆ ํญํฌ ๋ชจ๋ธ์ ์ค์ ํ์ต๋๋ค.
์์ต์ ์ฌ์ฉํ๋ CADS
EBITDA๋ก ์์
์์ด์ ์๋ณธ ๋ณํ์ ๋ํ ์กฐ์
์๋ณธ ์ง์ถ์ ๋ํ ์ง์ถ ๋นผ๊ธฐ
์๊ธฐ์๋ณธ ๋ฐ ๋ถ์ฑ ์๊ธ์กฐ๋ฌ ์กฐ์
์ธ๊ธ ๋นผ๊ธฐ
๊ณ ๊ฐ ์์์ฆ์ ์ฌ์ฉํ๋ CADS
ํด๋ผ์ด์ธํธ์ ๋ฏธ์๊ธ์ผ๋ก ์์
๊ณต๊ธ์ ์ฒด ๋ฐ ์ง์์ ๋ํ ์ง๋ถ ์ฐจ๊ฐ
์๋ณธ ์ง์ถ์ ๋ํ ์ง์ถ ๋นผ๊ธฐ
์ธ๊ธ ๋นผ๊ธฐ
ํน๋ณ ๊ณ ๋ ค ์ฌํญ
๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ๋์ CADS ๋น์จ์ ์๋ํ๋ ํ์ฌ์ ๋์ ๋น๋ ค์ฃผ๋ ๊ฒ์ ์ ํธํฉ๋๋ค. ์ด์ ๋ ๊ฐ๋จํฉ๋๋ค. ๋น์จ์ด ๋์์๋ก ํ์ฌ๊ฐ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ์ํํด์ผ ํ๋ ํ๊ธ ์ฟ ์ ์ด ๋ ์ปค์ง๊ณ ๋ฏธ์ง๊ธ ๋์ถ์ ๋ถ์ดํํ ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ๋ฎ์์ง๋๋ค. ์ฆ, CADS ๋น์จ์ด ๋์์๋ก ๋์ถ ์ํ์ด ์ ์ต๋๋ค.
๋ฐ๋ฉด์ ์ฃผ์ฃผ๋ค์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ์ต์ ์ CADS ๋น์จ์ ์ ์ํ๊ธฐ ์ํด ํฌ์ํ๋ ํ์ฌ๋ฅผ ์ ํธํฉ๋๋ค. ์ด๋ ํ์ฐ์ ์ผ๋ก ๊ฐ์ฅ ๋์ ๋น์จ์ ๋๋ค. ๋น์จ์ด ๋๋ฌด ๋์ผ๋ฉด ํ์ฌ๊ฐ ๋๋ฌด ๋ง์ ๋์ ์ฐ๊ณ ์๊ณ ํ๋ช ํ ๋ฐฉ์์ผ๋ก ์ง์ถํ์ง ์๊ณ ์์์ ๋ํ๋ผ ์ ์์ต๋๋ค. ์ด๋ ํ์ฌ๊ฐ ์ ์ ์ด๋ฉฐ ํ์ฅํ์ง ์๋๋ค๋ ๊ฒ์ ๋ํ๋ ๋๋ค. ์ต์ ์ CADS๋ ํ์ฌ๊ฐ ์์ ์ ์ธ ์ฌ๋ฌด ๊ธฐ๋ฐ ์์ ์๊ณ ์๋ณธ ์ง์ถ, ๋ฐฐ๋น๊ธ ์ง๊ธ ๋ฐ ์ฃผ์ ํ๋งค๋ฅผ ์ํ ํ๊ธ์ ํจ๊ณผ์ ์ธ ๋ฐฐ์น๋ฅผ ์ดํดํ๋ ๊ฐ๋ ฅํ ๊ฒฝ์์ง์ด ์๋ค๋ ๊ฒ์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค.
CADS ๋น์จ์ ํ์ฌ์ ๋์ฐจ ๋์กฐํ์ ํ์๋๋ ๋์ DSCR ๋ฐ ๊ธฐํ ์๋ฌด์ ๋ง์ฐฌ๊ฐ์ง๋ก ๋์ถ ๊ธฐ๊ด๊ณผ์ ๋ถ์ฑ ๊ณ์ฝ์ ์ฝ์ ์ผ๋ก ๋ํ๋ ์ ์์ต๋๋ค.