Dekret om afskærmning og salg
Hvad er et dekret om afskærmning og salg?
Udtrykket dekret om tvangsauktion og salg refererer til en juridisk meddelelse vedrørende tvangsauktion af en debitors ejendom, som sker for at dække deres udestående gæld. Dekreter om tvangsauktion og salg involverer normalt fast ejendom og realkreditlån.
Udstedt af en domstol, et dekret om afskærmning og salg er en erklæring, der siger, at låntagerens ejendom vil blive solgt for at opfylde en udestående gæld, der er i misligholdelse. Efter at ejendommen er solgt, bruges provenuet til at betale hele eller en del af gælden. Disse retskendelser er påkrævet i mange stater, før långivere kan fortsætte med en afskærmning, selvom visse stater tillader långivere at sælge ejendomme til enhver tid.
Forstå dekreter om afskærmning og salg
Det er ikke billigt at købe fast ejendom, uanset om du køber dit eget hjem eller en lejebolig. For at have råd til en ejendom skal de fleste forbrugere tage et realkreditlån eller boliglån. Når lånet er godkendt og fremskreden, er ejendomsejeren ansvarlig for at opretholde regelmæssige månedlige afdrag på realkreditlån.
Når en låntager optager et realkreditlån for at købe en bolig, tjener ejendommen som sikkerhed for lånet. Långivere kan afskærme ejendomme fra 90 til 120 dages misligholdelse. Långiver kan overtage boligen og tvangsauktionere ejendommen. Men før noget af dette kan ske, kan det være nødvendigt med et dekret om afskærmning og salg.
Som nævnt ovenfor kan de lokale love og regler i visse jurisdiktioner kræve, at långivere opsøger dekreter om afskærmning og salg, før de kan fortsætte med nogen handling. Dette er en retskendelse, der giver långiveren mulighed for at overtage ejendommen, sælge den og bruge provenuet til at betale den udestående gæld. Penge modtaget fra salget kan også bruges til at dække långivers juridiske regninger.
Afskærmede boliger plejer at blive bortauktioneret ved sheriffens salg. Provenuet fra salget går til realkreditinstituttet for at få dækket omkostningerne ved lånet.
Særlige overvejelser
Långivere anmoder om dekreter om afskærmning og salg for at betale udestående gæld relateret til den pågældende ejendom. For eksempel kan en bank anmode om en retskendelse, når en låntager holder op med at betale sit realkreditlån efter fire måneder.
Lad os sige, at den resterende saldo på et realkreditlån på det tidspunkt er $300.000. Hvad sker der, hvis långiveren ikke kan få det samlede lånebeløb tilbage og kun får $250.000? Efter at have betalt lånet af, kan långiveren muligvis gå efter låntageren for enhver udestående saldo. I dette tilfælde ville det være for de resterende $50.000.
Husk på, at tvangsauktioner i høj grad påvirker din kredithistorie. Tvangsauktioner forbliver på din kredithistorie i syv år. Som sådan kan de forhindre dig i at få kredit i fremtiden. Selvom du er i stand til at afværge processen, bringe dit lån ajour og forblive i dit hjem, vil din kreditscore få et hit.
Boligdiskrimination er ulovligt. Hvis du tror, du er blevet diskrimineret af nogen, inklusive din långiver, baseret på race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap eller alder, så er der skridt, du kan tage. Et sådant trin er at indgive en rapport til Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Dekret om tvangsauktion og salg med ret til indløsning
Nogle stater tillader låntagere en ret til indløsning. Det giver boligejere i afskærmning mulighed for at betale et bestemt beløb til långiveren for at indløse deres realkreditlån og beholde deres hjem. En retfærdig indløsningsret giver boligejere mulighed for at indløse deres realkreditlån ved at betale hele realkreditsaldoen inden et tvangsauktion. En låntager kan muligvis gøre dette gennem refinansiering,. hvis de kan få et nyt realkreditlån.
Nogle stater giver en lovbestemt ret til indløsning, som giver boligejere mulighed for at indløse deres realkreditlån efter tvangssalget ved at betale boligens salgspris sammen med eventuelle renter og gebyrer til køberen. Dette giver dem også mulighed for at genvinde deres hjem.
Der er mange programmer, der tilbydes af US Department of Housing and Urban Development (HUD), som hjælper husejere, der står over for afskærmning. Nogle af disse omfatter programmer til refinansiering til en lavere rente, hvilket reducerer den månedlige afdrag på realkreditlån. Andre programmer hjælper personer, der har mistet deres job og ikke har nogen indkomst, til at betale deres realkreditlån.
Med enhver indløsningsret skal låntager handle for at indfri sit realkreditlån inden for den tidsperiode, der er angivet af lokal lovgivning, og det tilrådes altid først at kontakte din bank, før flere betalinger er udløbet for at finde en løsning, før et dekret om tvangsauktion og salg har blevet udstedt.
Alternativer til et dekret om afskærmning og salg
Nogle stater kræver ikke retlige tvangsauktioner. I disse stater er långivere ikke forpligtet til at opnå et dekret om afskærmning gennem retssystemet. I stedet kan de advare låntageren og offentligheden om afskærmningen på andre måder. Disse kan omfatte en:
Misligholdelsesmeddelelse efterfulgt af en salgsmeddelelse
Meddelelse om salg med angivelse af en auktionsdato
Simpel offentliggørelse af en salgsmeddelelse i en avis
I stater med ikke-retlige tvangsauktioner fungerer afskærmningsprocessen generelt hurtigere end i stater, der kræver et retsafskærmningsdekret.
Højdepunkter
Et dekret om tvangsauktion er en retskendelse, der fastslår, at en ejendom vil gå ind i tvangsauktionsprocessen på grund af misligholdelse af realkreditlån.
Selvom dekreter skal udfærdiges i overensstemmelse med alle lokale love og regler, kræver visse stater dem ikke, hvilket tillader långiveren at gøre huset tilgængeligt til salg til enhver tid.
Nogle stater giver mulighed for en indløsningsret, som giver boligejere mulighed for at betale et bestemt beløb for at indløse deres realkreditlån og beholde deres hjem.
Låntagere går ind i standardfasen, når de undlader at betale realkreditlån i en længere periode.
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan stopper jeg et dekret om afskærmning og salg?
Hvis du ikke ønsker at gå igennem processen med et dekret om tvangsauktion og salg, skal du sørge for at være opdateret på dine realkreditlån. Dette er måske ikke altid muligt på grund af personlige situationer, familieproblemer, jobtab eller økonomiske problemer. Sørg for at kontakte din långiver for at fortælle dem, hvad der sker. De kan måske hjælpe. Men hvis det kommer til det punkt, hvor du er truet af tvangsauktion, kan du muligvis forhindre retskendelsen i at gå igennem ved at opdatere din konto. Det betyder enten at betale hele restancen eller betale hele lånet af. Prøv at kontakte familie og venner for et lån eller refinansiering, hvis det er muligt.
Hvordan virker afskærmning?
Afskærmning er en juridisk proces, der involverer tilbagetagelse af ejendom, efter at en eventuel tilknyttet gæld går i misligholdelse. Denne proces sker normalt med fast ejendom. Når en boligejer køber en ejendom, bruges boligen som sikkerhed for lånet. Hvis låntageren af en eller anden grund holder op med at betale og misligholder, kan långiver tage boligen i besiddelse ved at tvangsauktionere den og sælge ejendommen. Provenuet fra salget kan derefter bruges til at betale af på realkreditlånet, enhver anden tilknyttet gæld og juridiske regninger.
Hvordan kan jeg undgå Foreclsoure?
Afskærmning kan virke som en situation, du ikke kan komme ud af, men der er måder at undgå det på. Visse jurisdiktioner giver låntagere ret til indløsning, hvilket giver dig mulighed for enten at blive i deres hjem eller sælge dem. Eller endnu bedre, tal med din långiver. Se om du kan lave en betalingsordning eller få betalingsudsættelse, som kan hjælpe dig med at blive i dit hjem. Nogle långivere kan tillade dig at sælge dit hjem og bruge provenuet til at betale af på dit lån.
