Skattepantudlæg
Hvad er en afskærmning af skatteret?
Skattepantafskærmning er salg af en ejendom som følge af ejendomsejerens manglende betaling af deres skattepligt. En skattepantafskærmning opstår, når ejendomsejeren ikke har betalt de krævede skatter, herunder ejendomsskatter og føderale og statslige indkomstskatter.
Hvordan en skattepantafskærmning fungerer
En afskærmning af skatspant er en af to metoder, som en regeringsmyndighed kan bruge til at løse forfaldne skatter på ejendommen; den anden kaldes skatteskødesalg. Der lægges først lovpligtig pant i den person, der har undladt at betale skat, i ejendom.
Skattepant kan være konkrete panterettigheder i en bestemt ejendom - for eksempel med ejendomsskatter og særlige vurderingspant. De kan også være generelle tilbageholdelsesret mod al ejendom tilhørende den misligholdte skatteyder, som i tilfælde af føderale eller statslige indkomstskat.
Pantret er repræsenteret af et skattepantbevis,. som kan sælges af staten til en trust eller investor gennem en offentlig auktion. Skattelovgivningen forhindrer ejeren af ejendommen (som undlod at betale deres skat) i at byde på auktionen. Skattepantbeviser påløber renter med en fast sats, hvilket gør dem til en potentielt attraktiv investering, da de er bundet til et hårdt aktiv - det vil sige fast ejendom. I Arizona, for eksempel, kan investorer modtage op til 16% om året på et skattepantcertifikat.
Indløsningsperiode for udlæg af skattepant
I nogle sager om tvangsudlæg kan ejendomsejeren nogle gange få tildelt en indfrielsesperiode - en bestemt periode, hvor den oprindelige ejer har mulighed for at betale pantet og andre gebyrer. I indløsningsperioden, som kan være så kort som tre måneder eller så lang som tre år, tilfalder renter og bøder den investor, der er i besiddelse af skattepanteretten. Hvis og når gælden er afviklet, får investoren refunderet deres investering plus påløbne renter og gebyrer på afviklingsdatoen.
Indløsningsperioden kan være før – eller nogle gange efter – en tvangsauktion er blevet afholdt.
Hvis alle forsøg på at opkræve de forfaldne skatter er opbrugt, og indfrielsesfristen udløber, kan panthaveren indlede en retslig udlægssag mod selve ejendommen. Retten beordrer derefter en tvangsauktion for at inddrive pengene for at opfylde det ubetalte skattepant. Skattepanteretten medfører generelt, at pantehaveren erhverver ejendommen.
Afskærmning af skattepant vs. salg af skatteskøde
Tvangsauktion mod ejendommen kan også ske gennem et skatteskødesalg. Ved et skatteskødesalg sælges selve ejendommen. Salget, der sker gennem en auktion, har et minimumsbud på størrelsen af skyldige restskatter,. plus renter, samt omkostningerne forbundet med at sælge ejendommen. Ethvert bud fra den vindende budgiver, der overstiger minimumsbuddet, kan eller kan ikke blive overført til den skyldige ejer, afhængigt af jurisdiktionen.
Højdepunkter
Hvis en ejendomsejer undlader at betale skat af ejendommen, kan det medføre tvangsudlæg.
Ved et skatteskødesalg sælges ejendommen på auktion med et minimumsbud af de skyldige skatter plus renter og eventuelle omkostninger til at sælge ejendommen.
Statslige myndigheder behandler forfaldne ejendomsskatter i form af tvangsauktioner og salg af skatteskøder.
