الرهن الضريبي
ما هو الرهن الضريبي؟
الرهن الضريبي هو بيع عقار ناتج عن فشل مالك العقار في سداد التزاماته الضريبية. يحدث الرهن الضريبي عندما لا يدفع مالك العقار الضرائب المطلوبة ، بما في ذلك ضرائب الملكية وضرائب الدخل الفيدرالية وضرائب الدولة.
كيف يعمل الرهن الضريبي
الرهن الضريبي هو إحدى طريقتين قد تستخدمهما سلطة حكومية لمعالجة الضرائب المتأخرة على الممتلكات ؛ الآخر يسمى بيع سند ضريبي. يتم وضع الامتياز القانوني أولاً ضد ممتلكات الشخص الذي فشل في دفع الضرائب.
الامتيازات الضريبية امتيازات محددة مقابل ممتلكات معينة - على سبيل المثال ، مع ضرائب الملكية وامتيازات التقييم الخاصة. يمكن أن تكون أيضًا امتيازات عامة ضد جميع ممتلكات دافع الضرائب المتخلف ، كما في حالة امتيازات ضريبة الدخل الفيدرالية أو الحكومية.
يتم تمثيل الامتياز بشهادة امتياز ضريبي ، والتي يمكن بيعها من قبل الدولة إلى ائتمان أو مستثمر من خلال مزاد علني. تمنع قوانين الضرائب مالك العقار (الذي فشل في دفع الضرائب) من المزايدة في المزاد. تحصل شهادات الامتياز الضريبي على فائدة بمعدل محدد ، مما يجعلها استثمارًا جذابًا نظرًا لأنها مرتبطة بأصل ثابت - أي العقارات. في ولاية أريزونا ، على سبيل المثال ، يمكن للمستثمرين الحصول على ما يصل إلى 16٪ سنويًا على شهادة امتياز ضريبي.
فترة استرداد الرهن الضريبي
في بعض إجراءات الرهن الضريبي ، قد يُمنح مالك العقار أحيانًا فترة استرداد - وهي فترة محددة يكون خلالها للمالك الأصلي فرصة لدفع الرهن والرسوم الأخرى. خلال فترة الاسترداد ، والتي يمكن أن تصل إلى ثلاثة أشهر أو ثلاث سنوات ، تعود الفوائد والغرامات على المستثمر الحاصل على شهادة الامتياز الضريبي. إذا ومتى تم حل الدين ، يتم تعويض المستثمر عن استثماراته بالإضافة إلى الفوائد والرسوم المتراكمة في تاريخ الحل.
قد تكون فترة الاسترداد قبل - أو في بعض الأحيان بعد - عقد مزاد الرهن.
إذا تم استنفاد جميع محاولات تحصيل الضرائب المتأخرة وانتهاء فترة الاسترداد ، يمكن لصاحب الامتياز الشروع في إجراءات الرهن القضائية ضد الممتلكات نفسها. ثم تأمر المحكمة بعقد مزاد الرهن لجمع الأموال للوفاء بامتياز الضريبة غير المسددة. تؤدي إجراءات الرهن الضريبي عمومًا إلى حصول صاحب الامتياز على العقار.
الامتياز الضريبي مقابل بيع سند الضريبة
يمكن أيضا أن يتم حبس الرهن ضد الممتلكات من خلال بيع سند ضريبي. في بيع سند ضريبي ، يتم بيع العقار نفسه. البيع الذي يتم من خلال المزاد له حد أدنى للمزايدة من مبلغ الضرائب المتأخرة المستحقة ، بالإضافة إلى الفائدة ، بالإضافة إلى التكاليف المرتبطة ببيع العقار. قد يتم أو لا يتم تحويل أي مبلغ مزايدة من قبل مقدم العطاء الفائز بما يزيد عن الحد الأدنى للعطاء إلى المالك المتأخر ، وفقًا للاختصاص القضائي.
يسلط الضوء
إذا فشل مالك العقار في دفع ضرائب على العقار ، فقد يؤدي ذلك إلى حبس الرهن الضريبي.
في بيع سند ضريبي ، يتم بيع العقار في مزاد بحد أدنى من الضرائب المستحقة بالإضافة إلى الفائدة وأي تكاليف لبيع العقار.
تعالج السلطات الحكومية الضرائب العقارية المتأخرة عن طريق حبس الرهن الضريبي ومبيعات صك الضرائب.
