Steuerliche Zwangsvollstreckung
Was ist eine Steuerpfandrechtsverfallserklärung?
Steuerliche Zwangsvollstreckung ist der Verkauf einer Immobilie, der aus dem Versäumnis des Eigentümers resultiert, seine Steuerschulden zu bezahlen. Eine Zwangsvollstreckung erfolgt, wenn der Grundstückseigentümer die erforderlichen Steuern, einschließlich Grundsteuern und Bundes- und Landeseinkommenssteuern, nicht bezahlt hat.
Wie eine Steuerpfandrechtsverfallserklärung funktioniert
Eine Zwangsvollstreckung durch Steuerpfandrechte ist eine von zwei Methoden, die eine Regierungsbehörde anwenden kann, um rückständige Steuern auf das Eigentum anzugehen; der andere wird als Steuerurkundenverkauf bezeichnet. Auf das Vermögen des Steuerschuldners wird zunächst ein gesetzliches Pfandrecht erhoben.
Steuerpfandrechte können spezifische Pfandrechte an bestimmten Immobilien sein – zum Beispiel bei Grundsteuern und Sonderveranlagungspfandrechten. Sie können auch allgemeine Pfandrechte gegen das gesamte Vermögen des säumigen Steuerzahlers sein, wie im Fall von Bundes- oder Landeseinkommensteuerpfandrechten.
Das Pfandrecht wird durch eine Steuerpfandbescheinigung dargestellt,. die vom Staat an einen Trust oder Investor durch eine öffentliche Versteigerung verkauft werden kann. Steuergesetze hindern den Eigentümer der Immobilie (der seine Steuern nicht bezahlt hat) daran, bei der Auktion mitzubieten. Tax Lien Certificates werden zu einem festgelegten Zinssatz verzinst, was sie zu einer potenziell attraktiven Investition macht, da sie an einen harten Vermögenswert – also Immobilien – gebunden sind. In Arizona zum Beispiel können Anleger bis zu 16 % pro Jahr auf ein Tax Lien Certificate erhalten.
Einlösungszeitraum für eine Steuerpfandrechtsverfallserklärung
Rückzahlungsfrist gewährt werden – ein bestimmter Zeitraum, in dem der ursprüngliche Eigentümer Gelegenheit hat, das Pfandrecht und andere Gebühren zu zahlen. Während der Rückzahlungsfrist, die nur drei Monate oder bis zu drei Jahre betragen kann, fallen Zinsen und Strafgebühren für den Anleger an, der Inhaber der Steuerpfandbescheinigung ist. Wenn die Schulden beglichen werden, wird dem Anleger seine Investition zuzüglich aufgelaufener Zinsen und Gebühren am Abwicklungsdatum zurückerstattet.
Der Rücknahmezeitraum kann vor – oder manchmal auch nach – einer Zwangsversteigerung liegen.
Wenn alle Versuche zur Beitreibung der rückständigen Steuern ausgeschöpft sind und die Ablösefrist abgelaufen ist, kann der Pfandgläubiger ein gerichtliches Zwangsvollstreckungsverfahren gegen die Immobilie selbst einleiten. Das Gericht ordnet dann eine Zwangsversteigerung an, um das Geld zur Begleichung des unbezahlten Steuerpfandrechts einzutreiben. Das Zwangsvollstreckungsverfahren für das Steuerpfandrecht führt in der Regel dazu, dass der Pfandgläubiger das Grundstück erwirbt.
Abschottung von Steuerpfandrechten vs. Verkauf von Steuerurkunden
Die Zwangsvollstreckung gegen die Immobilie kann auch durch einen Steuerurkundenverkauf erfolgen. Bei einem Steuerdekretverkauf wird die Immobilie selbst verkauft. Der Verkauf, der über eine Auktion erfolgt, hat ein Mindestgebot in Höhe der geschuldeten Steuernachzahlungen zuzüglich Zinsen sowie der mit dem Verkauf der Immobilie verbundenen Kosten. Jeder Gebotsbetrag des Höchstbietenden, der das Mindestgebot übersteigt, kann je nach Gerichtsbarkeit an den säumigen Eigentümer überwiesen werden oder nicht.
Höhepunkte
Wenn ein Immobilieneigentümer keine Steuern auf die Immobilie zahlt, kann dies zu einer Zwangsvollstreckung führen.
Bei einem Steuerurkundenverkauf wird die Immobilie mit einem Mindestgebot in Höhe der geschuldeten Steuern zuzüglich Zinsen und etwaiger Kosten für den Verkauf der Immobilie versteigert.
Regierungsbehörden gehen mit säumigen Grundsteuern durch Zwangsvollstreckungen und Verkäufe von Steuerurkunden vor.
