Dekret om utelukkelse og salg
Hva er et dekret om utelukkelse og salg?
Begrepet tvangsdekret og salg refererer til en juridisk kunngjøring knyttet til tvangsfesting av en skyldners eiendom, som gjøres for å dekke deres utestående gjeld. Dekret om utlegg og salg innebærer normalt eiendoms- og pantelån.
Utstedt av en domstol, et dekret om foreclosure og salg er en erklæring som sier at låntakerens eiendom vil bli solgt for å dekke en utestående gjeld som er i mislighold. Etter at eiendommen er solgt, brukes inntektene til å betale ned hele eller deler av gjelden. Disse rettskjennelsene kreves i mange stater før långivere kan fortsette med noen foreclosure handling, selv om visse stater tillater långivere å selge eiendommer når som helst.
Forstå dekreter om utelukkelse og salg
Å kjøpe eiendom er ikke billig, enten du kjøper ditt eget hjem eller en utleieeiendom. For å ha råd til en eiendom må de fleste forbrukere ta opp boliglån eller boliglån. Når lånet er godkjent og avansert, er eiendomseieren ansvarlig for å opprettholde regelmessige månedlige boliglånsbetalinger.
Når en låntaker får boliglån for å kjøpe bolig, fungerer eiendommen som sikkerhet for lånet. Långivere kan utelukke eiendommer fra 90 til 120 dagers mislighold. Utlåner kan overta eiendommen og utelukke eiendommen. Men før noe av dette kan skje, kan det være behov for et dekret om foreclosure og salg.
Som nevnt ovenfor, kan lokale lover og forskrifter i visse jurisdiksjoner kreve at långivere oppsøker dekreter om utestengning og salg før de kan fortsette med noen handling. Dette er en rettskjennelse som lar utlåner overta eiendommen, selge den og bruke inntektene til å betale ned den utestående gjelden. Penger mottatt fra salget kan også brukes til å dekke utlåners juridiske regninger.
Foreclosed hjem har en tendens til å bli auksjonert bort på sheriff's salg. Inntektene fra salget går til boliglånsforetaket for å få tilbake kostnadene for lånet.
Spesielle hensyn
Långivere søker om dekret om foreclosure og salg for å betale ned eventuell utestående gjeld knyttet til den aktuelle eiendommen. For eksempel kan en bank søke rettskjennelse når en låntaker slutter å betale boliglånet etter fire måneder.
La oss si at saldoen som gjenstår på et boliglån på det tidspunktet er $300 000. Hva skjer hvis långiveren ikke kan få tilbake det totale lånebeløpet og bare får $250 000? Etter å ha nedbetalt lånet, kan långiveren være i stand til å gå etter låntakeren for en eventuell utestående saldo. I dette tilfellet vil det være for de resterende $50 000.
Husk at foreclosures i stor grad påvirker kreditthistorien din. Foreclosures forblir på kreditthistorien din i syv år. Som sådan kan de hindre deg i å få kreditt i fremtiden. Selv om du er i stand til å avverge prosessen, oppdatere lånet ditt og forbli i hjemmet ditt, vil kredittpoengsummen få et slag.
Boligdiskriminering er ulovlig. Hvis du tror du har blitt diskriminert av noen, inkludert långiveren din, basert på rase, religion, kjønn, sivilstatus, bruk av offentlig hjelp, nasjonal opprinnelse, funksjonshemming eller alder, så er det skritt du kan ta. Et slikt trinn er å sende inn en rapport til Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Dekret om utelukkelse og salg med rett til innløsning
Noen stater gir låntakere rett til innløsning. Det lar huseiere i foreclosure betale en spesifisert sum til utlåner for å løse inn boliglånene sine og beholde hjemmene sine. En rettferdig innløsningsrett tillater huseiere å innløse boliglånene sine ved å betale ned hele boliglånssaldoen før et tvangssalg. En låntaker kan kanskje gjøre dette gjennom refinansiering dersom de kan få et nytt boliglån.
Noen stater gir en lovfestet innløsningsrett, som lar huseiere løse inn boliglånene sine etter tvangssalget ved å betale salgsprisen på boligen, sammen med eventuelle renter og gebyrer, til kjøperen. Dette gir dem også mulighet til å gjenvinne besittelsen av hjemmet sitt.
Det er mange programmer som tilbys av US Department of Housing and Urban Development (HUD) som hjelper huseiere som står overfor foreclosure. Noen av disse inkluderer programmer for å refinansiere til en lavere rente, og dermed redusere den månedlige boliglånsbetalingen. Andre programmer hjelper enkeltpersoner som har mistet jobben og ikke har inntekt til å betale boliglånene sine.
Med enhver innløsningsrett må låntakeren handle for å innløse boliglånet innen tidsperioden som er spesifisert av lokal lov, og det anbefales alltid først å kontakte banken din før flere betalinger har forfalt for å finne en løsning før et dekret om tvangsfesting og salg har blitt utstedt.
Alternativer til et dekret om utelukkelse og salg
Noen stater krever ikke rettslige foreclosures. I disse statene er långivere ikke pålagt å få et dekret om foreclosure gjennom rettssystemet. I stedet kan de varsle låntakeren og publikum om foreclosure på andre måter. Disse kan inkludere en:
Misligholdsvarsel etterfulgt av salgsvarsel
Melding om salg med angivelse av auksjonsdato
Enkel publisering av salgsvarsel i avis
I stater med ikke-rettslige foreclosures, fungerer foreclosure prosessen generelt raskere enn i stater som krever en rettslig utstedt dekret av foreclosures.
Høydepunkter
– Et utleggsdekret er en rettskjennelse som sier at en eiendom vil gå inn i utleggsprosessen på grunn av mislighold av boliglån.
- Selv om dekreter må lages i samsvar med alle lokale lover og forskrifter, krever ikke enkelte stater dem, og lar utlåner gjøre huset tilgjengelig for salg når som helst.
– Noen stater åpner for en innløsningsrett, som lar huseiere betale et spesifisert beløp for å løse inn boliglånet og beholde hjemmene sine.
– Låntakere går inn i standardfasen når de ikke klarer å betale boliglån over en lengre periode.
FAQ
Hvordan stopper jeg et dekret om utestengning og salg?
Hvis du ikke ønsker å gå gjennom prosessen med et dekret om foreclosure og salg, sørg for at du er oppdatert på boliglånsbetalingene dine. Dette er kanskje ikke alltid mulig på grunn av personlige situasjoner, familieproblemer, tap av jobb eller økonomiske problemer. Sørg for å kontakte utlåner for å fortelle dem hva som skjer. De kan kanskje hjelpe. Men hvis det kommer til et punkt hvor du er truet av tvangssalg, kan du kanskje stoppe rettskjennelsen fra å gå gjennom ved å oppdatere kontoen din. Det betyr enten å betale hele etterskuddet eller betale ned lånet i sin helhet. Prøv å ta kontakt med familie og venner for et lån eller refinansiering, hvis mulig.
Hvordan fungerer foreclosure?
Foreclosure er en juridisk prosess som involverer tilbaketakelse av eiendom etter at all tilknyttet gjeld går i mislighold. Denne prosessen skjer vanligvis med eiendom. Når en huseier kjøper en eiendom, brukes boligen som sikkerhet for lånet. Hvis låntakeren slutter å betale av en eller annen grunn og misligholder, kan utlåner ta boligen i besittelse ved å utelukke den og selge eiendommen. Inntektene fra salget kan deretter brukes til å betale ned på boliglånet, all annen tilknyttet gjeld og juridiske regninger.
Hvordan kan jeg unngå Foreclsoure?
Foreclosure kan virke som en situasjon du ikke kan komme deg ut av, men det finnes måter å unngå det på. Enkelte jurisdiksjoner gir låntakere rett til innløsning, som lar deg enten bo i hjemmene deres eller selge dem. Eller enda bedre, snakk med utlåner. Se om du kan lage en betalingsordning eller få betalingsutsettelse, noe som kan hjelpe deg med å bli i hjemmet ditt. Noen långivere kan tillate deg å selge boligen din og bruke inntektene til å betale ned lånet.
