Вариант расширения

Что такое опция расширения?

Опцион на расширение — это встроенный опцион,. который позволяет фирме, купившей реальный опцион (то есть право на совершение определенных действий), расширить свою деятельность в будущем с небольшими затратами или бесплатно. Опция расширения, в отличие от типичных опционов, которые получают свою ценность от базовой ценной бумаги, получает свою ценность от гибкости, которую она предоставляет компании.

После того, как компания реализует начальный этап капитального проекта,. вариант расширения может помочь ей решить, следует ли двигаться дальше с проектом. Что касается коммерческой недвижимости,. то варианты расширения предоставляют арендаторам возможность увеличить площадь арендуемых помещений. Как правило, это относится к офисным или торговым помещениям, где арендаторы стремятся расшириться в соседнее помещение.

Как работает опция расширения

Руководителям компаний часто нравятся реальные опционы, потому что они дают руководству право (но не обязательство) использовать деловые возможности или инвестиции. Такая гибкость позволяет руководству откладывать принятие окончательного решения до тех пор, пока не будет получена вся информация об экономических и рыночных условиях, которая может повлиять на их выбор. Они называются реальными опционами, потому что относятся к материальным активам,. таким как недвижимость, оборудование, здания и земля.

Например, если компания не уверена в том, будет ли ее новый продукт иметь успех на рынке, она может приобрести тип реального опциона, называемый опционом на расширение. Вариант расширения позволит фирме оценить экономические условия в будущем и определить, выгодно ли продолжать разработку продукта или нет.

Если бы фирма изначально рассчитывала произвести 1000 единиц продукции в течение пяти лет, использование опциона на расширение позволило бы ей приобрести дополнительное оборудование для увеличения мощности по цене ниже рыночной. Если экономические условия благоприятны и желательно расширение, компания воспользуется опционом. В противном случае срок действия опции расширения истечет.

Опцион на расширение не следует путать с опционным контрактом,. который является производным инструментом, основанным на стоимости базовой ценной бумаги, такой как акция.

Как варианты расширения применяются в сфере недвижимости

С точки зрения недвижимости вариант расширения, как правило, будет включать ограничения и условия любых усилий арендатора по более широкому использованию собственности. Например, для любых проектов расширения могут быть установлены временные ограничения, ограничивающие арендатора определенным окном для завершения своих усилий.

Например, в офисном комплексе арендатор может захотеть получить больше места для размещения значительного нового персонала. Пункт о расширении в договоре аренды может предусматривать, что у арендатора есть только определенное количество недель или месяцев, чтобы строительные бригады отрегулировали интерьер здания, чтобы учесть расширенный план этажа. Будут оговорены, какая сторона — арендодатель или арендатор — несет ответственность за оплату улучшений арендованного имущества. Условия опции расширения могут также включать изменения в арендной плате арендатора, чтобы отразить большую площадь, которую арендатор будет занимать после завершения работ.

Также могут быть оговорки, основанные на том, использовали ли другие арендаторы вариант расширения, что может помешать другим стремиться увеличить свою площадь. Арендатор может также пожелать построить больше зданий, а не только офисных помещений в здании, на участке, принадлежащем арендодателю. Планы по расширению могут быть ограничены близостью к другим функциям, установкам и арендованным площадям, которые уже есть.

Преимущества и недостатки вариантов расширения

Преимущества

Для малого бизнеса или начинающей компании вариант расширения дает им возможность быстро расширять свои существующие операции в будущем, если возникнет такая необходимость. Тем не менее, нет никаких финансовых санкций или обязательств по расширению в будущем, если компания по какой-либо причине откажется от этого. Опция расширения позволяет руководству откладывать или откладывать расширение до тех пор, пока не наступит подходящее время в зависимости от условий бизнеса компании.

С точки зрения арендодателя, предложение арендатору возможности расширения может быть эффективным способом побудить его подписать долгосрочный договор аренды, особенно во время экономического спада. Вместо того, чтобы столкнуться с высоким уровнем вакантных площадей и потерей дохода, владельцы коммерческой недвижимости часто идут на уступки, в которых они не нуждались бы во время экономического подъема.

Недостатки

Согласование варианта расширения, справедливого для обеих сторон, может оказаться сложной задачей. Например, может быть сложно определить, какой будет справедливая рыночная арендная плата в какой-то момент в будущем для предлагаемого расширения. Однако важно установить арендную плату за опционное пространство на этапе переговоров, а не оставлять ее до тех пор, пока арендатор не решит воспользоваться опционом.

Другим недостатком является то, что арендодатель должен будет оставить помещение незанятым, чтобы учесть возможность того, что арендатор может воспользоваться опционом и расширить его. Стоимость содержания помещения, добавленная к потерянному доходу от аренды, может быть больше, чем арендодатель может себе позволить. В этом случае арендатору может повезти больше в переговорах о расширении, в котором говорится, что арендатор имеет право преимущественной покупки любого пространства, которое открывается в здании, когда другой арендатор выезжает.

Особенности

Опцион на расширение — это встроенная в контракт опция, которая позволяет компании расширять свою деятельность в будущем практически бесплатно.
Если экономические условия хорошие, компания часто реализует вариант расширения.
Если компания сталкивается с финансовыми трудностями или в экономике наблюдается спад, компания может принять решение не использовать опцион на расширение или отложить его до улучшения условий.
Возможность расширения дает руководству компании право (но не обязанность) использовать деловые возможности, такие как расширение офисов компании или приобретение оборудования по цене ниже рыночной стоимости.