Opción de expansión
驴Qu茅 es una opci贸n de expansi贸n?
Una opci贸n de expansi贸n es una opci贸n integrada que permite a la empresa que compr贸 una opci贸n real (que es un derecho a emprender ciertas acciones) expandir sus operaciones en el futuro a un costo m铆nimo o nulo. Una opci贸n de expansi贸n, a diferencia de las opciones t铆picas que obtienen su valor de un valor subyacente, recibe su valor de la flexibilidad que brinda a una empresa.
Una vez que una empresa implementa la etapa inicial de un proyecto de capital,. una opci贸n de expansi贸n puede ayudarla a decidir si sigue adelante con el proyecto. En t茅rminos de bienes ra铆ces comerciales,. las opciones de expansi贸n brindan a los inquilinos la opci贸n de agregar m谩s espacio a sus locales alquilados. Por lo general, esto se aplicar铆a a un espacio de oficina o una tienda minorista donde los inquilinos buscan expandirse a un espacio contiguo.
C贸mo funciona una opci贸n de expansi贸n
gerentes de una empresa a menudo les gustan las opciones reales porque le dan a la gerencia el derecho (pero no la obligaci贸n) de buscar oportunidades comerciales o inversiones. Esta flexibilidad permite que la gerencia retrase la toma de una decisi贸n final hasta que tenga disponible toda la informaci贸n sobre las condiciones econ贸micas y de mercado que podr铆an afectar sus elecciones. Estas se denominan opciones reales porque se refieren a activos tangibles,. como propiedades, equipos, edificios y terrenos.
Por ejemplo, si una empresa no est谩 segura de si su producto reci茅n introducido tendr谩 茅xito en el mercado o no, puede comprar un tipo de opci贸n real llamada opci贸n de expansi贸n. La opci贸n de expansi贸n permitir谩 a la empresa evaluar las condiciones econ贸micas en el futuro y determinar si es rentable continuar desarrollando el producto o no.
Si la empresa inicialmente esperaba producir 1000 unidades en cinco a帽os, ejercer la opci贸n de expansi贸n les permitir铆a comprar equipos adicionales para aumentar la capacidad a un precio inferior al valor de mercado. Si las condiciones econ贸micas son buenas y la expansi贸n es deseable, la empresa ejercer谩 la opci贸n. De lo contrario, permitir谩n que caduque la opci贸n de expansi贸n.
Una opci贸n de expansi贸n no debe confundirse con un contrato de opciones,. que es un derivado basado en el valor de un valor subyacente, como una acci贸n.
C贸mo se aplican las opciones de expansi贸n en bienes ra铆ces
Desde una perspectiva inmobiliaria, una opci贸n de expansi贸n generalmente incluir谩 restricciones y estipulaciones de cualquier esfuerzo por parte de un inquilino para hacer un uso m谩s amplio de una propiedad. Por ejemplo, se pueden instituir restricciones de tiempo en cualquier proyecto de expansi贸n, lo que limita al inquilino a una determinada ventana para completar sus esfuerzos.
En un complejo de oficinas, por ejemplo, es posible que un inquilino desee adquirir m谩s espacio para acomodar nuevas incorporaciones considerables al personal. La cl谩usula de expansi贸n en el contrato de arrendamiento puede estipular que el inquilino tiene solo una cierta cantidad de semanas o meses para que los equipos de construcci贸n ajusten el interior del edificio para permitir el plano de planta extendido. Habr谩 estipulaciones con respecto a qu茅 parte (el arrendador o el inquilino) es responsable de pagar las mejoras del arrendamiento. Los t茅rminos de la opci贸n de expansi贸n tambi茅n podr铆an incluir cambios en el alquiler del inquilino para reflejar el mayor espacio que ocupar谩 el inquilino una vez que se complete el trabajo.
Tambi茅n puede haber estipulaciones basadas en si otros inquilinos ya han buscado una opci贸n de expansi贸n, lo que podr铆a impedir que otros busquen aumentar su espacio. Un inquilino tambi茅n podr铆a desear construir m谩s edificios, no solo espacio para oficinas dentro de un edificio, en una propiedad del propietario. Los planes para la expansi贸n pueden estar limitados a la proximidad a otras caracter铆sticas, instalaciones y espacio para inquilinos que ya est谩 en su lugar.
Ventajas y desventajas de las opciones de expansi贸n
Ventajas
Para una peque帽a empresa o empresa nueva,. una opci贸n de expansi贸n les brinda la capacidad de hacer crecer r谩pidamente sus operaciones existentes en el futuro en caso de que surja la necesidad. Sin embargo, no existe sanci贸n econ贸mica ni obligaci贸n de asumir la ampliaci贸n en el futuro si la empresa decide no hacerlo por cualquier motivo. Una opci贸n de expansi贸n permite a la gerencia diferir o retrasar la expansi贸n hasta que sea el momento adecuado seg煤n las condiciones comerciales de la empresa.
Desde la perspectiva del propietario, ofrecer al inquilino una opci贸n de expansi贸n puede ser una forma efectiva de atraerlo para que firme un contrato de arrendamiento a largo plazo, especialmente durante una contracci贸n econ贸mica. En lugar de enfrentar una alta tasa de vacantes y la p茅rdida de ingresos, los propietarios de bienes ra铆ces comerciales a menudo otorgar谩n concesiones que no necesitar铆an durante una econom铆a en auge.
Desventajas
Negociar una opci贸n de expansi贸n que sea justa para ambas partes puede ser complicado. Por ejemplo, puede ser un desaf铆o determinar cu谩l ser谩 una renta de mercado justa en alg煤n momento en el futuro para la expansi贸n propuesta. Sin embargo, es importante establecer el alquiler del espacio objeto de la opci贸n durante la fase de negociaci贸n en lugar de dejarlo hasta que el inquilino decida ejercer la opci贸n.
Otra desventaja es que el arrendador tendr谩 que dejar espacio libre para acomodar la posibilidad de que el arrendatario ejerza la opci贸n y se ampl铆e. El costo de mantener el espacio sumado a la p茅rdida de ingresos por alquiler puede ser m谩s de lo que el arrendador puede pagar. En este caso, el inquilino podr铆a tener mejor suerte al negociar una opci贸n de expansi贸n que establece que el inquilino tiene el derecho de preferencia sobre cualquier espacio que se abra en el edificio cuando otro inquilino se mude.
Reflejos
Una opci贸n de expansi贸n es una opci贸n integrada en un contrato que le permite a una empresa expandir sus operaciones en el futuro a un costo m铆nimo o nulo.
Si las condiciones econ贸micas son buenas, una empresa a menudo ejercer谩 una opci贸n de expansi贸n.
Si una empresa tiene dificultades financieras o la econom铆a se tambalea, una empresa puede decidir no ejercer una opci贸n de expansi贸n o retrasarla hasta que mejoren las condiciones.
Una opci贸n de expansi贸n otorga a la gerencia de una empresa el derecho (pero no la obligaci贸n) de buscar oportunidades comerciales, como ampliar las oficinas de una empresa o comprar equipos por un precio inferior al valor de mercado.
