Opción de expansión
¿Qué es una opción de expansión?
Una opción de expansión es una opción integrada que permite a la empresa que compró una opción real (que es un derecho a emprender ciertas acciones) expandir sus operaciones en el futuro a un costo mínimo o nulo. Una opción de expansión, a diferencia de las opciones típicas que obtienen su valor de un valor subyacente, recibe su valor de la flexibilidad que brinda a una empresa.
Una vez que una empresa implementa la etapa inicial de un proyecto de capital,. una opción de expansión puede ayudarla a decidir si sigue adelante con el proyecto. En términos de bienes raíces comerciales,. las opciones de expansión brindan a los inquilinos la opción de agregar más espacio a sus locales alquilados. Por lo general, esto se aplicaría a un espacio de oficina o una tienda minorista donde los inquilinos buscan expandirse a un espacio contiguo.
Cómo funciona una opción de expansión
gerentes de una empresa a menudo les gustan las opciones reales porque le dan a la gerencia el derecho (pero no la obligación) de buscar oportunidades comerciales o inversiones. Esta flexibilidad permite que la gerencia retrase la toma de una decisión final hasta que tenga disponible toda la información sobre las condiciones económicas y de mercado que podrían afectar sus elecciones. Estas se denominan opciones reales porque se refieren a activos tangibles,. como propiedades, equipos, edificios y terrenos.
Por ejemplo, si una empresa no está segura de si su producto recién introducido tendrá éxito en el mercado o no, puede comprar un tipo de opción real llamada opción de expansión. La opción de expansión permitirá a la empresa evaluar las condiciones económicas en el futuro y determinar si es rentable continuar desarrollando el producto o no.
Si la empresa inicialmente esperaba producir 1000 unidades en cinco años, ejercer la opción de expansión les permitiría comprar equipos adicionales para aumentar la capacidad a un precio inferior al valor de mercado. Si las condiciones económicas son buenas y la expansión es deseable, la empresa ejercerá la opción. De lo contrario, permitirán que caduque la opción de expansión.
Una opción de expansión no debe confundirse con un contrato de opciones,. que es un derivado basado en el valor de un valor subyacente, como una acción.
Cómo se aplican las opciones de expansión en bienes raíces
Desde una perspectiva inmobiliaria, una opción de expansión generalmente incluirá restricciones y estipulaciones de cualquier esfuerzo por parte de un inquilino para hacer un uso más amplio de una propiedad. Por ejemplo, se pueden instituir restricciones de tiempo en cualquier proyecto de expansión, lo que limita al inquilino a una determinada ventana para completar sus esfuerzos.
En un complejo de oficinas, por ejemplo, es posible que un inquilino desee adquirir más espacio para acomodar nuevas incorporaciones considerables al personal. La cláusula de expansión en el contrato de arrendamiento puede estipular que el inquilino tiene solo una cierta cantidad de semanas o meses para que los equipos de construcción ajusten el interior del edificio para permitir el plano de planta extendido. Habrá estipulaciones con respecto a qué parte (el arrendador o el inquilino) es responsable de pagar las mejoras del arrendamiento. Los términos de la opción de expansión también podrían incluir cambios en el alquiler del inquilino para reflejar el mayor espacio que ocupará el inquilino una vez que se complete el trabajo.
También puede haber estipulaciones basadas en si otros inquilinos ya han buscado una opción de expansión, lo que podría impedir que otros busquen aumentar su espacio. Un inquilino también podría desear construir más edificios, no solo espacio para oficinas dentro de un edificio, en una propiedad del propietario. Los planes para la expansión pueden estar limitados a la proximidad a otras características, instalaciones y espacio para inquilinos que ya está en su lugar.
Ventajas y desventajas de las opciones de expansión
Ventajas
Para una pequeña empresa o empresa nueva,. una opción de expansión les brinda la capacidad de hacer crecer rápidamente sus operaciones existentes en el futuro en caso de que surja la necesidad. Sin embargo, no existe sanción económica ni obligación de asumir la ampliación en el futuro si la empresa decide no hacerlo por cualquier motivo. Una opción de expansión permite a la gerencia diferir o retrasar la expansión hasta que sea el momento adecuado según las condiciones comerciales de la empresa.
Desde la perspectiva del propietario, ofrecer al inquilino una opción de expansión puede ser una forma efectiva de atraerlo para que firme un contrato de arrendamiento a largo plazo, especialmente durante una contracción económica. En lugar de enfrentar una alta tasa de vacantes y la pérdida de ingresos, los propietarios de bienes raíces comerciales a menudo otorgarán concesiones que no necesitarían durante una economía en auge.
Desventajas
Negociar una opción de expansión que sea justa para ambas partes puede ser complicado. Por ejemplo, puede ser un desafío determinar cuál será una renta de mercado justa en algún momento en el futuro para la expansión propuesta. Sin embargo, es importante establecer el alquiler del espacio objeto de la opción durante la fase de negociación en lugar de dejarlo hasta que el inquilino decida ejercer la opción.
Otra desventaja es que el arrendador tendrá que dejar espacio libre para acomodar la posibilidad de que el arrendatario ejerza la opción y se amplíe. El costo de mantener el espacio sumado a la pérdida de ingresos por alquiler puede ser más de lo que el arrendador puede pagar. En este caso, el inquilino podría tener mejor suerte al negociar una opción de expansión que establece que el inquilino tiene el derecho de preferencia sobre cualquier espacio que se abra en el edificio cuando otro inquilino se mude.
Reflejos
Una opción de expansión es una opción integrada en un contrato que le permite a una empresa expandir sus operaciones en el futuro a un costo mínimo o nulo.
Si las condiciones económicas son buenas, una empresa a menudo ejercerá una opción de expansión.
Si una empresa tiene dificultades financieras o la economía se tambalea, una empresa puede decidir no ejercer una opción de expansión o retrasarla hasta que mejoren las condiciones.
Una opción de expansión otorga a la gerencia de una empresa el derecho (pero no la obligación) de buscar oportunidades comerciales, como ampliar las oficinas de una empresa o comprar equipos por un precio inferior al valor de mercado.
