Utvidelsesalternativer
Hva er et utvidelsesalternativ?
En utvidelsesopsjon er en innebygd opsjon som lar firmaet som kjøpte en reell opsjon (som er en rett til å foreta visse handlinger) utvide sin virksomhet i fremtiden til liten eller ingen kostnad. Et utvidelsesalternativ, i motsetning til typiske opsjoner som får sin verdi fra et underliggende verdipapir, får sin verdi fra fleksibiliteten det gir et selskap.
Når et selskap implementerer den innledende fasen av et kapitalprosjekt,. kan et utvidelsesalternativ hjelpe dem med å bestemme om de skal gå videre med prosjektet. Når det gjelder næringseiendom,. gir utvidelsesmuligheter leietakere valget mellom å legge til mer plass til sine leide lokaler. Vanligvis vil dette gjelde kontorlokaler eller butikklokaler der leietakerne ønsker å utvide til et tilstøtende område.
Hvordan et utvidelsesalternativ fungerer
Ledere i et selskap liker ofte reelle opsjoner fordi de gir ledelsen rett (men ikke plikt) til å forfølge forretningsmuligheter eller investeringer. Denne fleksibiliteten gjør at ledelsen kan utsette å ta en endelig beslutning før de har tilgjengelig all informasjon om økonomiske og markedsmessige forhold som kan påvirke deres valg. Disse kalles reelle opsjoner fordi de refererer til materielle eiendeler,. som eiendom, utstyr, bygninger og land.
For eksempel, hvis et selskap er usikker på om det nylig introduserte produktet vil lykkes i markedet eller ikke, kan det kjøpe en type reell opsjon kalt utvidelsesopsjon. Utvidelsesalternativet vil tillate firmaet å vurdere de økonomiske forholdene i fremtiden og avgjøre om det er lønnsomt å fortsette å utvikle produktet eller ikke.
Hvis firmaet opprinnelig forventet å produsere 1000 enheter over fem år, ville utøvelse av utvidelsesalternativet la dem kjøpe ekstra utstyr for å øke kapasiteten til en pris som er under markedsverdien. Dersom de økonomiske forholdene er gode og ekspansjon er ønskelig, vil selskapet utøve opsjonen. Ellers vil de tillate utvidelsesalternativet å utløpe.
En utvidelsesopsjon skal ikke forveksles med en opsjonskontrakt,. som er et derivat basert på verdien av et underliggende verdipapir, for eksempel en aksje.
Hvordan utvidelsesalternativer brukes i eiendom
Fra et eiendomsperspektiv vil en utvidelsesmulighet typisk inkludere restriksjoner og bestemmelser om en leietakers innsats for å gjøre en bredere bruk av en eiendom. For eksempel kan det settes tidsbegrensninger på eventuelle utvidelsesprosjekter, noe som begrenser leietakeren til et visst vindu for å fullføre innsatsen.
I et kontorkompleks, for eksempel, kan en leietaker ønske å ta mer plass for å imøtekomme betydelige nye tilskudd til personalet. Utvidelsesklausulen i leieavtalen kan fastsette at leietaker bare har et visst antall uker eller måneder på seg til å få byggemannskaper til å justere bygningens interiør for å tillate den utvidede planløsningen. Det vil være bestemmelser om hvilken part – utleier eller leietaker – som er ansvarlig for å betale for utbedringer av leieforholdet. Vilkårene for utvidelsesalternativet kan også inkludere endringer i leietakerens leie for å gjenspeile det større fotavtrykket leietakeren vil ha når arbeidet er fullført.
Det kan også være vilkår basert på om andre leietakere allerede har forfulgt en utvidelsesmulighet, noe som kan utelukke andre fra å søke å øke sin plass. En leietaker kan også ønske å bygge flere bygninger, ikke bare kontorlokaler i en bygning, på en eiendom som eies av utleier. Planene for utvidelsen kan være begrenset til nærhet til andre funksjoner, installasjoner og leietakerplass som allerede er på plass.
Fordeler og ulemper med utvidelsesalternativer
Fordeler
For en liten bedrift eller et oppstartsselskap gir et utvidelsesalternativ dem muligheten til raskt å utvide sin eksisterende virksomhet i fremtiden hvis behovet skulle oppstå. Det er imidlertid ingen økonomisk straff eller plikt til å påta seg utvidelsen i fremtiden dersom selskapet av en eller annen grunn bestemmer seg for det. En utvidelsesmulighet gjør det mulig for ledelsen å utsette eller utsette utvidelsen til tiden er inne basert på selskapets forretningsforhold.
Fra en utleiers perspektiv kan det å tilby en leietaker et utvidelsesalternativ være en effektiv måte å lokke dem til å signere en langsiktig leiekontrakt, spesielt under en økonomisk sammentrekning. I stedet for å møte en høy stillingsprosent og tap av inntekt, vil eiere av næringseiendom ofte gi innrømmelser de ikke trenger under en blomstrende økonomi.
Ulemper
Det kan være vanskelig å forhandle frem et utvidelsesalternativ som er rettferdig for begge parter. For eksempel kan det være utfordrende å fastslå hva en rettferdig markedsleie vil være på et tidspunkt i fremtiden for den foreslåtte utvidelsen. Det er imidlertid viktig å sette leien for den valgfrie plassen under forhandlingsfasen i stedet for å la den stå til leietaker bestemmer seg for å utøve opsjonen.
En annen ulempe er at utleier må la plassen stå ledig for å imøtekomme potensialet for at leietaker kan bruke opsjonen og utvide seg til den. Kostnaden for å vedlikeholde plassen som legges til den tapte leieinntekten kan være mer enn utleier har råd til. I dette tilfellet kan leietaker ha bedre hell med å forhandle seg frem til en utvidelsesmulighet som sier at leietaker har forkjøpsrett på alle arealer som åpner seg i bygget når en annen leietaker flytter ut.
##Høydepunkter
– En utvidelsesopsjon er en innebygd opsjon i en kontrakt som lar et selskap utvide sin virksomhet i fremtiden til liten eller ingen kostnad.
– Hvis de økonomiske forholdene er gode, vil en bedrift ofte utøve en utvidelsesopsjon.
– Hvis et selskap sliter økonomisk eller økonomien vakler, kan et selskap bestemme seg for ikke å utøve en utvidelsesopsjon eller å utsette den til forholdene bedrer seg.
- En utvidelsesmulighet gir en bedrifts ledelse rett (men ikke plikt) til å forfølge forretningsmuligheter, som å utvide et selskaps kontorer eller kjøpe utstyr til en pris under markedsverdi.
