拡張オプション

##拡張オプションとは何ですか？

拡張オプションは、リアルオプション（特定のアクションを実行する権利）を購入した企業が、将来、ほとんどまたは無料で事業を拡張できるようにする組み込みオプションです。拡張オプションは、基礎となるセキュリティから価値を得る一般的なオプションとは異なり、企業に提供する柔軟性からその価値を受け取ります。

資本プロジェクトの初期段階を実施すると、拡張オプションは、プロジェクトを進めるかどうかを決定するのに役立ちます。商業用不動産に関しては、拡張オプションにより、テナントは賃貸物件にスペースを追加することができます。通常、これは、テナントが隣接するスペースに拡張しようとするオフィススペースまたは小売店の場所に適用されます。

##拡張オプションの仕組み

ビジネスチャンスや投資を追求する権利（義務ではない）を与えるため、リアルオプションを好むことがよくあります。この柔軟性により、経営陣は、選択に影響を与える可能性のある経済および市場の状況に関するすべての情報を入手できるようになるまで、最終決定を遅らせることができます。これらは、不動産、設備、建物、土地などの有形資産を参照するため、リアルオプションと呼ばれます。

たとえば、企業が新製品が市場で成功するかどうか確信が持てない場合、拡張オプションと呼ばれる一種のリアルオプションを購入することができます。拡張オプションにより、企業は将来の経済状況を評価し、製品の開発を継続することが有益かどうかを判断することができます。

会社が当初5年間で1,000ユニットを生産すると予想した場合、拡張オプションを実行すると、追加の機器を購入して、市場価格を下回る価格で容量を増やすことができます。経済状況が良好で拡大が望ましい場合、会社はオプションを行使します。それ以外の場合は、拡張オプションの有効期限が切れます。

、株式などの原証券の価値に基づくデリバティブであるオプション契約と混同しないでください。

##拡張オプションが不動産にどのように適用されるか

不動産の観点から、拡張オプションには通常、物件をより広く利用するためのテナントによるあらゆる努力の制限と規定が含まれます。たとえば、拡張プロジェクトに時間の制約が課せられ、テナントが作業を完了するための特定のウィンドウに制限される場合があります。

たとえば、オフィス複合施設では、テナントは、スタッフへのかなりの新規追加に対応するために、より多くのスペースを利用したい場合があります。賃貸借の拡張条項は、拡張された間取りを可能にするために建設作業員に建物の内部を調整させるために、テナントが特定の週数または月数しか持たないことを規定する場合があります。借地権の改善のために支払う責任があるのは、家主と借家人のどちらの当事者であるかについての規定があります。拡張オプションの条件には、作業が完了した後にテナントが占めるより大きなフットプリントを反映するために、テナントの家賃の変更を含めることもできます。

また、他のテナントが既に拡張オプションを追求しているかどうかに基づく規定があり、他のテナントがスペースを増やそうとすることを妨げる可能性があります。借家人は、家主が所有する物件に、建物内のオフィススペースだけでなく、より多くの建物を建設したいと思うかもしれません。拡張の計画は、すでに配置されている他の機能、インストール、およびテナントスペースへの近接に限定される場合があります。

##拡張オプションの長所と短所

###利点

中小企業や新興企業の場合、拡張オプションにより、必要が生じた場合に、将来的に既存の事業を迅速に拡大することができます。ただし、会社が何らかの理由で拡大に反対することを決定した場合、将来的に拡大を引き受けるための金銭的ペナルティまたは義務はありません。拡張オプションを使用すると、経営陣は会社のビジネス状況に基づいて適切な時期になるまで拡張を延期または延期することができます。

経済の縮小時に、長期リースに署名するようにテナントを誘惑する効果的な方法になります。商業用不動産の所有者は、高い空室率と収入の損失に直面するのではなく、活況を呈している経済の間に必要のない譲歩を認めることがよくあります。

###デメリット

両方の当事者にとって公平な拡張オプションの交渉は難しい場合があります。たとえば、提案された拡張の将来のある時点での公正な市場賃料を決定するのは難しい場合があります。ただし、テナントがオプションを行使することを決定するまでそれを残すのではなく、交渉段階でオプションのスペースの家賃を設定することが重要です。

もう1つの欠点は、借家人がオプションを行使してそこに拡大する可能性に対応するために、家主が空きスペースを残す必要があることです。失われた賃貸収入に追加されたスペースを維持するためのコストは、家主が支払うことができるよりも高い場合があります。この場合、テナントは、別のテナントが退去したときに建物内に開いたスペースを最初に拒否する権利があることを示す拡張オプションを交渉することで、より幸運になる可能性があります。

##ハイライト

-拡張オプションは、企業が将来的にほとんどまたは無料で事業を拡張できるようにする契約に組み込まれたオプションです。

-経済状況が良好な場合、企業は拡張オプションを行使することがよくあります。

-企業が財政的に苦戦している場合、または経済が低迷している場合、企業は拡張オプションを行使しないか、状況が改善するまでそれを延期することを決定する場合があります。

-拡張オプションは、会社の経営陣に、会社のオフィスの拡張や市場価格を下回る価格での機器の購入などのビジネスチャンスを追求する権利（義務ではない）を与えます。