Opzione di espansione
Che cos'è un'opzione di espansione?
Un'opzione di espansione è un'opzione incorporata che consente all'impresa che ha acquistato un'opzione reale (che è un diritto a intraprendere determinate azioni) di espandere le proprie operazioni in futuro a costi minimi o nulli. Un'opzione di espansione, a differenza delle opzioni tipiche che ottengono il proprio valore da un titolo sottostante, trae il suo valore dalla flessibilità che offre a un'azienda.
Una volta che un'azienda implementa la fase iniziale di un progetto di investimento, un'opzione di espansione può aiutarla a decidere se andare avanti con il progetto. In termini di immobili commerciali,. le opzioni di espansione offrono agli inquilini la possibilità di aggiungere più spazio ai loro locali in affitto. In genere, ciò si applica a uno spazio ufficio o a un punto vendita in cui gli inquilini cercano di espandersi in uno spazio adiacente.
Come funziona un'opzione di espansione
I manager di un'azienda spesso amano le opzioni reali perché danno al management il diritto (ma non l'obbligo) di perseguire opportunità di business o investimenti. Questa flessibilità consente al management di ritardare la decisione finale fino a quando non ha a disposizione tutte le informazioni relative alle condizioni economiche e di mercato che potrebbero influire sulle proprie scelte. Queste sono chiamate opzioni reali perché si riferiscono a beni tangibili,. come proprietà , attrezzature, edifici e terreni.
Ad esempio, se un'azienda non è sicura se il suo prodotto appena introdotto avrà successo sul mercato, può acquistare un tipo di opzione reale chiamata opzione di espansione. L'opzione di espansione consentirà all'azienda di valutare le condizioni economiche future e determinare se è redditizio continuare a sviluppare il prodotto o meno.
Se l'azienda inizialmente prevedeva di produrre 1.000 unità in cinque anni, l'esercizio dell'opzione di espansione consentirebbe loro di acquistare apparecchiature aggiuntive per aumentare la capacità a un prezzo inferiore al valore di mercato. Se le condizioni economiche sono buone e l'espansione è auspicabile, la società eserciterà l'opzione. In caso contrario, consentiranno la scadenza dell'opzione di espansione.
Un'opzione di espansione non deve essere confusa con un contratto di opzioni,. che è un derivato basato sul valore di un titolo sottostante, come un'azione.
Come vengono applicate le opzioni di espansione nel settore immobiliare
Dal punto di vista immobiliare, un'opzione di espansione includerà in genere restrizioni e clausole di eventuali sforzi da parte di un inquilino per fare un uso più ampio di una proprietà . Ad esempio, potrebbero essere istituiti vincoli di tempo su qualsiasi progetto di espansione, limitando l'inquilino a una determinata finestra per completare i propri sforzi.
In un complesso di uffici, ad esempio, un inquilino potrebbe voler occupare più spazio per accogliere considerevoli nuove aggiunte al personale. La clausola di ampliamento del contratto di locazione può prevedere che l'inquilino abbia solo un certo numero di settimane o mesi per consentire alle squadre di costruzione di adeguare l'interno dell'edificio per consentire l'estensione della planimetria. Ci saranno disposizioni in merito a quale parte - il proprietario o l'inquilino - è responsabile del pagamento dei miglioramenti del terreno di locazione. I termini dell'opzione di espansione potrebbero anche includere modifiche all'affitto dell'inquilino per riflettere l'impronta più ampia che l'inquilino occuperà una volta completati i lavori.
Potrebbero anche esserci disposizioni basate sul fatto che altri inquilini abbiano già perseguito un'opzione di espansione, che potrebbe impedire ad altri di cercare di aumentare il proprio spazio. Un inquilino potrebbe anche voler costruire più edifici, non solo uffici all'interno di un edificio, su una proprietà di proprietà del proprietario. I piani per l'espansione possono essere limitati alla vicinanza ad altre funzionalità , installazioni e spazio per gli inquilini già esistenti.
Vantaggi e svantaggi delle opzioni di espansione
Vantaggi
Per una piccola impresa o una startup,. un'opzione di espansione offre loro la possibilità di far crescere rapidamente le operazioni esistenti in futuro in caso di necessità . Tuttavia, non vi è alcuna sanzione pecuniaria o obbligo di assumere l'espansione in futuro se la società deciderà contro di essa per qualsiasi motivo. Un'opzione di espansione consente alla direzione di rinviare o ritardare l'espansione fino a quando non sarà il momento giusto in base alle condizioni aziendali dell'azienda.
Dal punto di vista del proprietario, offrire a un inquilino un'opzione di espansione può essere un modo efficace per invogliarlo a firmare un contratto di locazione a lungo termine, soprattutto durante una contrazione economica. Piuttosto che affrontare un alto tasso di posti vacanti e una perdita di reddito, i proprietari di immobili commerciali spesso concedono concessioni di cui non avrebbero bisogno durante un'economia in forte espansione.
Svantaggi
Negoziare un'opzione di espansione che sia equa per entrambe le parti può essere complicato. Ad esempio, può essere difficile determinare quale sarà un canone di mercato equo ad un certo punto in futuro per l'espansione proposta. Tuttavia, è importante fissare l'affitto per lo spazio opzionato durante la fase di negoziazione piuttosto che lasciarlo fino a quando l'inquilino non deciderà di esercitare l'opzione.
Un altro svantaggio è che il proprietario dovrà lasciare spazio libero per accogliere il potenziale che l'inquilino può esercitare l'opzione ed espandersi in esso. Il costo del mantenimento dello spazio aggiunto al mancato reddito da locazione può essere superiore a quello che il proprietario può permettersi. In questo caso, l'inquilino potrebbe avere più fortuna nel negoziare un'opzione di ampliamento che affermi che l'inquilino ha il diritto di prelazione su qualsiasi spazio che si apre nell'edificio quando un altro inquilino si trasferisce.
Mette in risalto
Un'opzione di espansione è un'opzione incorporata in un contratto che consente a un'azienda di espandere le proprie operazioni in futuro a costi minimi o nulli.
Se le condizioni economiche sono buone, un'azienda eserciterà spesso un'opzione di espansione.
Se un'azienda è in difficoltà finanziarie o l'economia vacilla, un'azienda può decidere di non esercitare un'opzione di espansione o di ritardarla fino al miglioramento delle condizioni.
Un'opzione di espansione conferisce al management di un'azienda il diritto (ma non l'obbligo) di perseguire opportunità commerciali, come l'ampliamento degli uffici di un'azienda o l'acquisto di attrezzature a un prezzo inferiore al valore di mercato.
