Expansionsalternativ

Vad är ett expansionsalternativ?

Ett expansionsalternativ är ett inbyggt alternativ som gör det möjligt för företaget som köpt en real option (vilket är en rättighet att vidta vissa åtgärder) att utöka sin verksamhet i framtiden till liten eller ingen kostnad. Ett expansionsalternativ, till skillnad från typiska optioner som får sitt värde från ett underliggande värdepapper, får sitt värde från den flexibilitet det ger ett företag.

När ett företag implementerar det inledande skedet av ett kapitalprojekt kan ett expansionsalternativ hjälpa dem att bestämma om de ska gå vidare med projektet. När det gäller kommersiella fastigheter ger expansionsalternativ hyresgästerna möjlighet att lägga till mer utrymme till sina hyrda lokaler. Vanligtvis skulle detta gälla en kontorslokal eller butikslokal där hyresgästerna vill expandera till ett angränsande utrymme.

Hur ett expansionsalternativ fungerar

Chefer för ett företag gillar ofta verkliga alternativ eftersom de ger ledningen rätten (men inte skyldigheten) att utöva affärsmöjligheter eller investeringar. Denna flexibilitet gör det möjligt för ledningen att skjuta upp ett slutgiltigt beslut tills de har tillgänglig all information om ekonomiska och marknadsmässiga förhållanden som kan påverka deras val. Dessa kallas realoptioner eftersom de hänvisar till materiella tillgångar,. såsom egendom, utrustning, byggnader och mark.

Till exempel, om ett företag är osäkert på om dess nyligen introducerade produkt kommer att bli framgångsrik på marknaden eller inte, kan det köpa en typ av realoption som kallas expansionsalternativ. Expansionsalternativet gör det möjligt för företaget att bedöma de ekonomiska förutsättningarna i framtiden och avgöra om det är lönsamt att fortsätta utveckla produkten eller inte.

Om företaget från början förväntade sig att producera 1 000 enheter under fem år, skulle utövandet av expansionsalternativet låta dem köpa ytterligare utrustning för att öka kapaciteten till ett pris som är under marknadsvärdet. Om de ekonomiska förutsättningarna är goda och expansion är önskvärd kommer bolaget att utnyttja optionen. Annars kommer de att tillåta expansionsalternativet att upphöra.

En expansionsoption ska inte förväxlas med ett optionskontrakt,. som är ett derivat baserat på värdet av ett underliggande värdepapper, till exempel en aktie.

Hur expansionsalternativ används i fastigheter

Ur ett fastighetsperspektiv kommer ett utbyggnadsalternativ vanligtvis att innehålla begränsningar och bestämmelser om eventuella ansträngningar från en hyresgäst att göra en bredare användning av en fastighet. Till exempel kan tidsbegränsningar införas på eventuella expansionsprojekt, vilket begränsar hyresgästen till ett visst fönster för att slutföra sina ansträngningar.

I ett kontorskomplex, till exempel, kan en hyresgäst vilja ta mer utrymme för att ta emot avsevärda nytillskott till personalen. Utvidgningsklausulen i hyresavtalet kan föreskriva att hyresgästen endast har ett visst antal veckor eller månader på sig att låta byggpersonal anpassa byggnadens inredning för att möjliggöra den utökade planlösningen. Det kommer att finnas bestämmelser om vilken part - hyresvärden eller hyresgästen - som är ansvarig för att betala för arrendeförbättringarna. Villkoren för utbyggnadsalternativet kan också innefatta ändringar av hyresgästens hyra för att återspegla det större fotavtryck som hyresgästen kommer att uppta när arbetet är klart.

Det kan också finnas bestämmelser baserade på om andra hyresgäster redan har valt en utbyggnadsmöjlighet, vilket kan hindra andra från att söka utöka sin yta. En hyresgäst kanske också vill bygga fler byggnader, inte bara kontorslokaler i en byggnad, på en fastighet som ägs av hyresvärden. Planerna för utbyggnaden kan begränsas till närhet till andra funktioner, installationer och hyresgästutrymmen som redan finns på plats.

Fördelar och nackdelar med expansionsalternativ

Fördelar

För ett litet företag eller nystartat företag ger ett expansionsalternativ möjligheten att snabbt växa sin befintliga verksamhet i framtiden om behov skulle uppstå. Det finns dock ingen ekonomisk påföljd eller skyldighet att ta på sig utbyggnaden i framtiden om företaget av någon anledning beslutar sig emot det. En expansionsmöjlighet gör det möjligt för ledningen att skjuta upp eller skjuta upp expansionen tills tiden är rätt baserat på företagets affärsförhållanden.

Ur en hyresvärds perspektiv kan att erbjuda en hyresgäst ett expansionsalternativ vara ett effektivt sätt att locka dem att teckna ett långsiktigt hyresavtal, särskilt under en ekonomisk nedgång. Istället för att möta en hög vakansgrad och inkomstbortfall, kommer ägare av kommersiella fastigheter ofta att ge eftergifter som de inte skulle behöva under en blomstrande ekonomi.

Nackdelar

Att förhandla fram ett expansionsalternativ som är rättvist för båda parter kan vara knepigt. Det kan till exempel vara utmanande att avgöra vad en rimlig marknadshyra kommer att vara någon gång i framtiden för den föreslagna utbyggnaden. Det är dock viktigt att sätta hyran för det tillvalade utrymmet under förhandlingsfasen snarare än att lämna det tills hyresgästen bestämmer sig för att utnyttja optionen.

En annan nackdel är att hyresvärden kommer att behöva lämna utrymme ledigt för att tillgodose potentialen att hyresgästen kan utnyttja optionen och expandera in i den. Kostnaden för att underhålla utrymmet som tillkommer den förlorade hyresinkomsten kan bli mer än vad hyresvärden har råd med. I det här fallet kan hyresgästen ha bättre tur att förhandla fram ett utbyggnadsalternativ som säger att hyresgästen har förköpsrätt på alla utrymmen som öppnar sig i byggnaden när en annan hyresgäst flyttar ut.

##Höjdpunkter

– En expansionsoption är en inbäddad option i ett kontrakt som gör att ett företag kan expandera sin verksamhet i framtiden till liten eller ingen kostnad.

– Om de ekonomiska förutsättningarna är goda kommer ett företag ofta att utnyttja en expansionsmöjlighet.

– Om ett företag har det svårt ekonomiskt eller ekonomin vacklar kan ett företag besluta att inte utnyttja en expansionsmöjlighet eller att skjuta upp den tills förhållandena förbättras.

– En expansionsmöjlighet ger ett företags ledning rätten (men inte skyldigheten) att utöva affärsmöjligheter, som att bygga ut ett företags kontor eller köpa utrustning till ett pris under marknadsvärdet.