Opcje rozbudowy
Co to jest opcja rozszerzenia?
Opcja ekspansji to opcja wbudowana, która pozwala firmie, która nabyła opcję realną (czyli prawo do podejmowania określonych działań) rozszerzyć swoją działalność w przyszłości niewielkim lub żadnym kosztem. Opcja ekspansji, w przeciwieństwie do typowych opcji, które czerpią wartość z bazowego papieru wartościowego, czerpie swoją wartość z elastyczności, jaką zapewnia firmie.
Gdy firma wdroży wstępny etap projektu kapitałowego,. opcja ekspansji może pomóc w podjęciu decyzji, czy kontynuować projekt. W przypadku nieruchomości komercyjnych opcje rozbudowy dają najemcom możliwość dodania większej powierzchni do wynajmowanego lokalu. Zazwyczaj dotyczy to powierzchni biurowej lub handlowej, w której najemcy chcą rozszerzyć działalność na sąsiednią powierzchnię.
Jak działa opcja rozszerzenia
Menedżerowie firmy często lubią realne opcje,. ponieważ dają kierownictwu prawo (ale nie obowiązek) do realizacji okazji biznesowych lub inwestycji. Ta elastyczność pozwala kierownictwu opóźnić podjęcie ostatecznej decyzji, dopóki nie uzyska wszystkich informacji dotyczących warunków ekonomicznych i rynkowych, które mogą mieć wpływ na ich wybory. Nazywa się je opcjami rzeczywistymi, ponieważ odnoszą się do aktywów materialnych,. takich jak nieruchomości, wyposażenie, budynki i grunty.
Na przykład, jeśli firma nie jest pewna, czy jej nowo wprowadzony produkt odniesie sukces na rynku, może zakupić rodzaj realnej opcji zwanej opcją ekspansji. Opcja ekspansji pozwoli firmie ocenić warunki ekonomiczne w przyszłości i określić, czy opłaca się kontynuować rozwój produktu, czy nie.
Jeśli firma początkowo spodziewała się wyprodukować 1000 sztuk w ciągu pięciu lat, skorzystanie z opcji ekspansji pozwoliłoby jej na zakup dodatkowego sprzętu w celu zwiększenia mocy produkcyjnych za cenę niższą od wartości rynkowej. Jeśli warunki ekonomiczne są dobre i pożądana jest ekspansja, firma skorzysta z opcji. W przeciwnym razie umożliwią wygaśnięcie opcji rozszerzenia.
Opcji ekspansji nie należy mylić z kontraktem opcyjnym,. który jest instrumentem pochodnym opartym na wartości bazowego papieru wartościowego, takiego jak akcje.
W jaki sposób opcje ekspansji są stosowane w nieruchomościach
Z punktu widzenia nieruchomości, opcja rozbudowy zazwyczaj obejmuje ograniczenia i postanowienia dotyczące wszelkich starań najemcy o szersze wykorzystanie nieruchomości. Na przykład, ograniczenia czasowe mogą zostać wprowadzone w przypadku dowolnych projektów ekspansji, ograniczając najemcę do określonego czasu na dokończenie swoich wysiłków.
Na przykład w kompleksie biurowym najemca może chcieć zająć więcej miejsca, aby pomieścić nowych, znaczących pracowników. Klauzula rozbudowy w umowie najmu może przewidywać, że najemca ma tylko określoną liczbę tygodni lub miesięcy na zlecenie ekipom budowlanym dostosowania wnętrza budynku w celu uwzględnienia rozszerzonego planu kondygnacji. Pojawią się postanowienia dotyczące tego, która strona — właściciel czy najemca — jest odpowiedzialna za opłacenie ulepszeń w dzierżawie. Warunki opcji rozbudowy mogą również obejmować zmiany czynszu najemcy w celu odzwierciedlenia większej powierzchni zajmowanej przez najemcę po zakończeniu prac.
Mogą również istnieć zastrzeżenia dotyczące tego, czy inni najemcy korzystali już z opcji rozbudowy, co może uniemożliwić innym dążenie do zwiększenia ich powierzchni. Najemca może również chcieć wybudować więcej budynków, a nie tylko powierzchnię biurową w budynku, na nieruchomości należącej do właściciela. Plany rozbudowy mogą ograniczać się do bliskości innych obiektów, instalacji i powierzchni najemców, które już istnieją.
Zalety i wady opcji rozbudowy
Zalety
W przypadku małej firmy lub firmy rozpoczynającej działalność,. opcja ekspansji daje im możliwość szybkiego rozwoju istniejącej działalności w przyszłości, jeśli zajdzie taka potrzeba. Nie ma jednak kary finansowej ani obowiązku podjęcia ekspansji w przyszłości, jeśli firma z jakiegokolwiek powodu zrezygnuje z niej. Opcja rozbudowy umożliwia kierownictwu odroczenie lub opóźnienie rozbudowy do odpowiedniego czasu w oparciu o warunki biznesowe firmy.
Z punktu widzenia wynajmującego zaoferowanie najemcy opcji ekspansji może być skutecznym sposobem na zachęcenie go do podpisania długoterminowej umowy najmu, zwłaszcza w okresie spowolnienia gospodarczego. Zamiast stawić czoła wysokiemu wskaźnikowi pustostanów i utracie dochodów, właściciele nieruchomości komercyjnych często udzielają koncesji, których nie potrzebowaliby w czasach boomu gospodarczego.
Niedogodności
Negocjowanie opcji rozbudowy, która jest uczciwa dla obu stron, może być trudne. Na przykład trudne może być określenie, jaka będzie uczciwa czynsz rynkowy w przyszłości dla proponowanej ekspansji. Jednak ważne jest, aby ustalić czynsz za opcjonalną powierzchnię w fazie negocjacji, a nie zostawiać go do czasu, gdy najemca zdecyduje się skorzystać z opcji.
Inną wadą jest to, że wynajmujący będzie musiał pozostawić wolną powierzchnię, aby uwzględnić potencjał, że najemca może skorzystać z opcji i rozszerzyć ją. Koszt utrzymania powierzchni dodany do utraconego dochodu z najmu może być wyższy niż właściciel może sobie na to pozwolić. W takim przypadku najemca może mieć więcej szczęścia w negocjowaniu opcji rozbudowy, która stanowi, że najemca ma prawo pierwokupu każdej powierzchni, która zostanie otwarta w budynku, gdy inny najemca się wyprowadzi.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Opcja ekspansji to opcja wbudowana w kontrakt, która pozwala firmie na rozszerzenie działalności w przyszłości przy niewielkich lub zerowych kosztach.
Jeśli warunki ekonomiczne są dobre, firma często skorzysta z opcji ekspansji.
Jeśli firma boryka się z problemami finansowymi lub słabnie gospodarka, firma może zdecydować się nie skorzystać z opcji ekspansji lub opóźnić ją do czasu poprawy warunków.
Opcja ekspansji daje kierownictwu firmy prawo (ale nie obowiązek) do realizacji możliwości biznesowych, takich jak rozbudowa biura firmy lub zakup sprzętu za cenę poniżej wartości rynkowej.
