Opções de expansão

O que é uma opção de expansão?

Uma opção de expansão é uma opção incorporada que permite à empresa que comprou uma opção real (que é o direito de realizar determinadas ações) expandir suas operações no futuro com pouco ou nenhum custo. Uma opção de expansão, diferentemente das opções típicas que obtêm seu valor de um título subjacente, recebe seu valor pela flexibilidade que oferece a uma empresa.

Depois que uma empresa implementa o estágio inicial de um projeto de capital,. uma opção de expansão pode ajudá-la a decidir se deve avançar com o projeto. Em termos de imóveis comerciais,. as opções de expansão oferecem aos inquilinos a opção de adicionar mais espaço às suas instalações alugadas. Normalmente, isso se aplica a um espaço de escritório ou local de varejo onde os inquilinos procuram expandir para um espaço adjacente.

Como funciona uma opção de expansão

Os gerentes de uma empresa geralmente gostam de opções reais porque dão à administração o direito (mas não a obrigação) de buscar oportunidades de negócios ou investimentos. Essa flexibilidade permite que a administração adie a tomada de decisão final até que tenha disponível todas as informações sobre as condições econômicas e de mercado que possam afetar suas escolhas. Essas são chamadas de opções reais porque se referem a ativos tangíveis,. como propriedades, equipamentos, prédios e terrenos.

Por exemplo, se uma empresa não tiver certeza se seu produto recém-lançado terá sucesso no mercado, ela pode comprar um tipo de opção real chamada de opção de expansão. A opção de expansão permitirá que a empresa avalie as condições econômicas no futuro e determine se é lucrativo continuar desenvolvendo o produto ou não.

Se a empresa inicialmente esperasse produzir 1.000 unidades ao longo de cinco anos, o exercício da opção de expansão permitiria a compra de equipamentos adicionais para aumentar a capacidade por um preço abaixo do valor de mercado. Se as condições econômicas forem boas e a expansão for desejável, a empresa exercerá a opção. Caso contrário, eles permitirão que a opção de expansão expire.

Uma opção de expansão não deve ser confundida com um contrato de opções,. que é um derivativo baseado no valor de um título subjacente, como uma ação.

Como as opções de expansão são aplicadas em imóveis

Do ponto de vista imobiliário, uma opção de expansão normalmente incluirá restrições e estipulações de quaisquer esforços de um inquilino para fazer um uso mais amplo de uma propriedade. Por exemplo, restrições de tempo podem ser instituídas em qualquer projeto de expansão, limitando o inquilino a uma determinada janela para concluir seus esforços.

Em um complexo de escritórios, por exemplo, um inquilino pode querer ocupar mais espaço para acomodar novas adições consideráveis à equipe. A cláusula de expansão no contrato de locação pode estipular que o inquilino tem apenas um certo número de semanas ou meses para que as equipes de construção ajustem o interior do edifício para permitir a planta baixa estendida. Haverá estipulações sobre qual parte - o proprietário ou o inquilino - é responsável pelo pagamento das benfeitorias do arrendamento. Os termos da opção de expansão também podem incluir alterações no aluguel do inquilino para refletir a área maior que o inquilino ocupará quando o trabalho estiver concluído.

Também pode haver estipulações com base no fato de outros inquilinos já terem buscado uma opção de expansão, o que pode impedir que outros busquem aumentar seu espaço. Um inquilino também pode querer construir mais prédios, não apenas escritórios dentro de um prédio, em uma propriedade de propriedade do proprietário. Os planos para a expansão podem ser limitados à proximidade de outros recursos, instalações e espaço do inquilino já existentes.

Vantagens e Desvantagens das Opções de Expansão

Vantagens

Para uma pequena empresa ou empresa iniciante,. uma opção de expansão oferece a capacidade de expandir rapidamente suas operações existentes no futuro, caso seja necessário. No entanto, não há penalidade financeira ou obrigação de assumir a expansão no futuro se a empresa decidir contra ela por qualquer motivo. Uma opção de expansão permite que a administração adie ou adie a expansão até o momento certo com base nas condições de negócios da empresa.

Do ponto de vista de um proprietário, oferecer a um inquilino uma opção de expansão pode ser uma maneira eficaz de seduzi-lo a assinar um contrato de arrendamento de longo prazo, especialmente durante uma contração econômica. Em vez de enfrentar uma alta taxa de desocupação e perda de renda, os proprietários de imóveis comerciais costumam conceder concessões que não precisariam durante uma economia em expansão.

Desvantagens

Negociar uma opção de expansão que seja justa para ambas as partes pode ser complicado. Por exemplo, pode ser um desafio determinar qual será um aluguel de mercado justo em algum momento no futuro para a expansão proposta. No entanto, é importante definir o aluguel do espaço opcional durante a fase de negociação, em vez de deixá-lo até que o inquilino decida exercer a opção.

Outra desvantagem é que o locador precisará deixar o espaço vago para acomodar o potencial que o inquilino pode exercer a opção e expandir para ela. O custo de manutenção do espaço adicionado à renda perdida do aluguel pode ser maior do que o proprietário pode pagar. Nesse caso, o inquilino pode ter mais sorte na negociação de uma opção de expansão que declare que o inquilino tem o direito de preferência em qualquer espaço que se abra no prédio quando outro inquilino se mudar.

##Destaques

Uma opção de expansão é uma opção embutida em um contrato que permite que uma empresa expanda suas operações no futuro com pouco ou nenhum custo.
Se as condições econômicas forem boas, uma empresa muitas vezes exercerá uma opção de expansão.
Se uma empresa está com dificuldades financeiras ou a economia está vacilando, uma empresa pode decidir não exercer uma opção de expansão ou adiá-la até que as condições melhorem.
Uma opção de expansão dá à administração de uma empresa o direito (mas não a obrigação) de buscar oportunidades de negócios, como expandir os escritórios de uma empresa ou comprar equipamentos por um preço abaixo do valor de mercado.