Option d'extension

Qu'est-ce qu'une option d'extension ?

Une option d'expansion est une option intégrée qui permet à l'entreprise qui a acheté une option réelle (qui est un droit d'entreprendre certaines actions) d'étendre ses opérations à l'avenir à peu ou pas de frais. Une option d'expansion, contrairement aux options typiques qui tirent leur valeur d'un titre sous-jacent, tire sa valeur de la flexibilité qu'elle offre à une entreprise.

Une fois qu'une entreprise a mis en œuvre la phase initiale d'un projet d'immobilisations,. une option d'expansion peut l'aider à décider si elle doit aller de l'avant avec le projet. En matière d' immobilier commercial,. les options d'agrandissement offrent aux locataires le choix d'ajouter plus d'espace à leurs locaux loués. En règle générale, cela s'appliquerait à un espace de bureau ou à un emplacement de vente au détail où les locataires cherchent à s'étendre dans un espace adjacent.

Comment fonctionne une option d'extension

Les dirigeants d'une entreprise aiment souvent les options réelles car elles donnent à la direction le droit (mais pas l'obligation) de rechercher des opportunités commerciales ou des investissements. Cette flexibilité permet à la direction de retarder la prise de décision finale jusqu'à ce qu'elle dispose de toutes les informations concernant les conditions économiques et de marché susceptibles d'avoir une incidence sur ses choix. Celles-ci sont appelées options réelles car elles font référence à des actifs corporels,. tels que des biens immobiliers, des équipements, des bâtiments et des terrains.

Par exemple, si une entreprise n'est pas certaine que son produit nouvellement introduit réussira ou non sur le marché, elle peut acheter un type d'option réelle appelée option d'expansion. L'option d'expansion permettra à l'entreprise d'évaluer les conditions économiques futures et de déterminer s'il est rentable de continuer à développer le produit ou non.

Si l'entreprise prévoyait initialement produire 1 000 unités sur cinq ans, l'exercice de l'option d'expansion lui permettrait d'acheter de l'équipement supplémentaire pour augmenter sa capacité à un prix inférieur à la valeur marchande. Si les conditions économiques sont bonnes et que l'expansion est souhaitable, la société exercera l'option. Sinon, ils permettront à l'option d'extension d'expirer.

Une option d'expansion ne doit pas être confondue avec un contrat d'options,. qui est un dérivé basé sur la valeur d'un titre sous-jacent, comme une action.

Comment les options d'expansion sont appliquées dans l'immobilier

Du point de vue de l'immobilier, une option d'expansion comprendra généralement des restrictions et des stipulations de tout effort d'un locataire pour faire un usage plus large d'une propriété. Par exemple, des contraintes de temps peuvent être instituées sur tout projet d'expansion, limitant le locataire à une certaine fenêtre pour mener à bien ses efforts.

Dans un complexe de bureaux, par exemple, un locataire peut souhaiter occuper plus d'espace pour accueillir de nouveaux ajouts considérables au personnel. La clause d'agrandissement du bail peut stipuler que le locataire ne dispose que d'un certain nombre de semaines ou de mois pour que les équipes de construction ajustent l'intérieur du bâtiment afin de permettre l'extension du plan d'étage. Il y aura des stipulations concernant la partie (le propriétaire ou le locataire) responsable du paiement des améliorations locatives. Les conditions de l'option d'agrandissement pourraient également inclure des modifications du loyer du locataire afin de refléter l'empreinte plus grande que le locataire occupera une fois les travaux terminés.

Il peut également y avoir des stipulations basées sur le fait que d'autres locataires ont déjà poursuivi une option d'expansion, ce qui pourrait empêcher d'autres de chercher à augmenter leur espace. Un locataire peut également souhaiter construire plus de bâtiments, pas seulement des bureaux dans un bâtiment, sur une propriété appartenant au propriétaire. Les plans d'expansion peuvent être limités à la proximité d'autres caractéristiques, installations et espaces locatifs déjà en place.

Avantages et inconvénients des options d'extension

Avantages

Pour une petite entreprise ou une start -up,. une option d'expansion leur donne la possibilité de développer rapidement leurs opérations existantes à l'avenir en cas de besoin. Cependant, il n'y a pas de pénalité financière ni d'obligation d'entreprendre l'expansion à l'avenir si l'entreprise décide de ne pas le faire pour quelque raison que ce soit. Une option d'expansion permet à la direction de différer ou de retarder l'expansion jusqu'au moment opportun en fonction des conditions commerciales de l'entreprise.

Du point de vue d'un propriétaire, offrir à un locataire une option d'agrandissement peut être un moyen efficace de l'inciter à signer un bail à long terme, surtout en période de contraction économique. Plutôt que de faire face à un taux d'inoccupation élevé et à une perte de revenus, les propriétaires de biens immobiliers commerciaux accordent souvent des concessions dont ils n'auraient pas besoin pendant une économie en plein essor.

Désavantages

Négocier une option d'expansion équitable pour les deux parties peut être délicat. Par exemple, il peut être difficile de déterminer quel sera le juste loyer du marché à un moment donné dans le futur pour l'agrandissement proposé. Cependant, il est important de fixer le loyer de l'espace en option lors de la phase de négociation plutôt que de le laisser jusqu'à ce que le locataire décide d'exercer l'option.

Un autre inconvénient est que le propriétaire devra laisser l'espace vacant pour tenir compte de la possibilité que le locataire puisse exercer l'option et l'agrandir. Le coût d'entretien de l'espace ajouté aux revenus locatifs perdus peut être supérieur à ce que le propriétaire peut se permettre. Dans ce cas, le locataire pourrait avoir plus de chance de négocier une option d'agrandissement qui stipule que le locataire a le droit de premier refus sur tout espace qui s'ouvre dans l'immeuble lorsqu'un autre locataire déménage.

Points forts

• Une option d'expansion est une option intégrée dans un contrat qui permet à une entreprise d'étendre ses opérations à l'avenir à peu ou pas de frais.

• Si les conditions économiques sont bonnes, une entreprise exercera souvent une option d'expansion.

• Si une entreprise connaît des difficultés financières ou si l'économie vacille, une entreprise peut décider de ne pas exercer une option d'expansion ou de la retarder jusqu'à ce que les conditions s'améliorent.

• Une option d'expansion donne à la direction d'une entreprise le droit (mais non l'obligation) de saisir des occasions d'affaires, comme l'agrandissement des bureaux d'une entreprise ou l'achat d'équipement à un prix inférieur à la valeur marchande.