Erweiterungsoption

Was ist eine Erweiterungsoption?

Eine Expansionsoption ist eine eingebettete Option,. die es dem Unternehmen, das eine echte Option (das ist ein Recht, bestimmte Maßnahmen zu ergreifen) erworben hat, ermöglicht, seine Geschäftstätigkeit in Zukunft zu geringen oder keinen Kosten zu erweitern. Im Gegensatz zu typischen Optionen, die ihren Wert aus einem zugrunde liegenden Wertpapier beziehen, bezieht eine Erweiterungsoption ihren Wert aus der Flexibilität, die sie einem Unternehmen bietet.

Sobald ein Unternehmen die Anfangsphase eines Investitionsprojekts implementiert hat,. kann ihm eine Erweiterungsoption bei der Entscheidung helfen, ob es mit dem Projekt fortfahren möchte. Bei Gewerbeimmobilien bieten Erweiterungsoptionen den Mietern die Möglichkeit, ihre angemieteten Räumlichkeiten um mehr Fläche zu erweitern. Typischerweise würde dies auf Büroflächen oder Einzelhandelsstandorte zutreffen, an denen die Mieter versuchen, in angrenzende Räume zu expandieren.

Wie eine Erweiterungsoption funktioniert

Manager eines Unternehmens mögen oft echte Optionen, weil sie dem Management das Recht (aber nicht die Pflicht) geben, Geschäftsmöglichkeiten oder Investitionen zu verfolgen. Diese Flexibilität ermöglicht es dem Management, eine endgültige Entscheidung zu verzögern, bis alle Informationen zu Wirtschafts- und Marktbedingungen verfügbar sind, die sich auf ihre Entscheidungen auswirken könnten. Diese werden als reale Optionen bezeichnet, da sie sich auf materielle Vermögenswerte wie Immobilien, Ausrüstung, Gebäude und Grundstücke beziehen.

Wenn ein Unternehmen beispielsweise unsicher ist, ob sein neu eingeführtes Produkt am Markt erfolgreich sein wird, kann es eine Art echte Option erwerben, die als Expansionsoption bezeichnet wird. Die Expansionsoption wird es dem Unternehmen ermöglichen, die wirtschaftlichen Bedingungen in der Zukunft zu beurteilen und festzustellen, ob es rentabel ist, das Produkt weiterzuentwickeln oder nicht.

Wenn das Unternehmen ursprünglich erwartete, über einen Zeitraum von fünf Jahren 1.000 Einheiten zu produzieren, würde ihm die Ausübung der Erweiterungsoption den Kauf zusätzlicher Ausrüstung ermöglichen, um die Kapazität zu einem Preis zu erhöhen, der unter dem Marktwert liegt. Bei guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und wünschenswerter Expansion wird die Gesellschaft von der Option Gebrauch machen. Andernfalls lassen sie die Erweiterungsoption verfallen.

Eine Erweiterungsoption sollte nicht mit einem Optionskontrakt verwechselt werden,. bei dem es sich um ein Derivat handelt, das auf dem Wert eines zugrunde liegenden Wertpapiers wie einer Aktie basiert.

Wie Erweiterungsmöglichkeiten in Immobilien umgesetzt werden

Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht beinhaltet eine Erweiterungsoption typischerweise Einschränkungen und Auflagen etwaiger Bestrebungen eines Mieters, eine Immobilie breiter zu nutzen. Beispielsweise können bei Erweiterungsprojekten zeitliche Beschränkungen eingeführt werden, die den Mieter auf ein bestimmtes Fenster beschränken, um seine Bemühungen abzuschließen.

In einem Bürokomplex beispielsweise möchte ein Mieter möglicherweise mehr Platz einnehmen, um beträchtliche neue Mitarbeiter aufzunehmen. Die Erweiterungsklausel im Mietvertrag kann vorsehen, dass der Mieter nur eine bestimmte Anzahl von Wochen oder Monaten hat, um den erweiterten Grundriss durch Bautrupps im Inneren des Gebäudes anpassen zu lassen. Es wird festgelegt, wer – Vermieter oder Mieter – für die Zahlung der Mietereinbauten verantwortlich ist. Die Bedingungen der Erweiterungsoption könnten auch Änderungen der Miete des Mieters beinhalten, um die größere Stellfläche widerzuspiegeln, die der Mieter nach Abschluss der Arbeiten einnehmen wird.

Es kann auch Auflagen geben, ob andere Mieter bereits eine Erweiterungsoption verfolgt haben, was andere daran hindern könnte, ihre Fläche zu vergrößern. Ein Mieter möchte möglicherweise auch weitere Gebäude, nicht nur Büroräume innerhalb eines Gebäudes, auf einem Grundstück errichten, das dem Vermieter gehört. Die Pläne für die Erweiterung können auf die Nähe zu anderen Merkmalen, Installationen und Mieterflächen beschränkt sein, die bereits vorhanden sind.

Vor- und Nachteile von Erweiterungsoptionen

Vorteile

kleinen Unternehmen oder Startup-Unternehmen die Möglichkeit, ihre bestehenden Betriebe in Zukunft schnell auszubauen, falls dies erforderlich sein sollte. Es gibt jedoch keine finanzielle Strafe oder Verpflichtung, die Erweiterung in Zukunft zu übernehmen, wenn sich das Unternehmen aus welchen Gründen auch immer dagegen entscheidet. Eine Erweiterungsoption ermöglicht es dem Management, die Erweiterung aufzuschieben oder zu verzögern, bis der richtige Zeitpunkt basierend auf den Geschäftsbedingungen des Unternehmens erreicht ist.

Aus der Sicht eines Vermieters kann das Angebot einer Erweiterungsoption ein wirksames Mittel sein, um ihn dazu zu bewegen, einen langfristigen Mietvertrag zu unterzeichnen, insbesondere während einer wirtschaftlichen Schrumpfung. Anstatt mit einer hohen Leerstandsquote und Einkommensverlusten konfrontiert zu werden, gewähren Eigentümer von Gewerbeimmobilien oft Zugeständnisse, die sie in einer boomenden Wirtschaft nicht benötigen würden.

Nachteile

Die Aushandlung einer für beide Parteien fairen Erweiterungsoption kann schwierig sein. Beispielsweise kann es schwierig sein, zu bestimmen, was eine marktgerechte Miete irgendwann in der Zukunft für die geplante Erweiterung sein wird. Es ist jedoch wichtig, die Miete für die Optionsfläche während der Verhandlungsphase festzulegen, anstatt sie zu belassen, bis der Mieter sich entscheidet, die Option auszuüben.

Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass der Vermieter Flächen frei lassen muss, um dem Potenzial Rechnung zu tragen, dass der Mieter die Option ausüben und erweitern kann. Die Kosten für die Instandhaltung des Raums, die zu den entgangenen Mieteinnahmen hinzukommen, können höher sein, als sich der Vermieter leisten kann. In diesem Fall hat der Mieter möglicherweise mehr Glück bei der Aushandlung einer Erweiterungsoption, die besagt, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht auf jede im Gebäude frei werdende Fläche hat, wenn ein anderer Mieter auszieht.

Höhepunkte

Eine Expansionsoption ist eine eingebettete Option in einem Vertrag, die es einem Unternehmen ermöglicht, seine Geschäftstätigkeit in der Zukunft zu geringen bis keinen Kosten zu erweitern.
Bei guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird ein Unternehmen häufig von einer Expansionsoption Gebrauch machen.
Wenn ein Unternehmen finanziell angeschlagen ist oder die Wirtschaft ins Stocken gerät, kann ein Unternehmen entscheiden, eine Expansionsoption nicht auszuüben oder sie zu verschieben, bis sich die Bedingungen verbessern.
Eine Erweiterungsoption gibt dem Management eines Unternehmens das Recht (aber nicht die Verpflichtung), Geschäftsmöglichkeiten zu verfolgen, wie z. B. die Erweiterung der Büros eines Unternehmens oder den Kauf von Ausrüstung zu einem Preis unter dem Marktwert.