Mulighed for udvidelse
Hvad er en udvidelsesmulighed?
En udvidelsesmulighed er en indlejret option,. der gør det muligt for firmaet, der har købt en reel option (som er en ret til at foretage visse handlinger), at udvide sine aktiviteter i fremtiden med små eller ingen omkostninger. En udvidelsesmulighed, i modsætning til typiske optioner, der får deres værdi fra et underliggende værdipapir, får sit værd fra den fleksibilitet, den giver en virksomhed.
Når en virksomhed implementerer den indledende fase af et kapitalprojekt,. kan en udvidelsesmulighed hjælpe dem med at beslutte, om de vil gå videre med projektet. Med hensyn til erhvervsejendomme giver udvidelsesmuligheder lejere mulighed for at tilføje mere plads til deres lejede lokaler. Typisk vil dette gælde et kontorlokale eller butikslokalitet, hvor lejerne søger at udvide til et tilstødende rum.
Sådan fungerer en udvidelsesmulighed
Ledere af en virksomhed kan ofte lide reelle muligheder, fordi de giver ledelsen ret (men ikke pligten) til at forfølge forretningsmuligheder eller investeringer. Denne fleksibilitet gør det muligt for ledelsen at udsætte at træffe en endelig beslutning, indtil de har adgang til alle oplysninger om økonomiske og markedsmæssige forhold, der kan påvirke deres valg. Disse kaldes reelle optioner, fordi de refererer til materielle aktiver,. såsom ejendom, udstyr, bygninger og jord.
For eksempel, hvis en virksomhed er usikker på, hvorvidt dens nyligt introducerede produkt vil få succes på markedet, kan den købe en form for reel option kaldet en udvidelsesmulighed. Udvidelsesmuligheden vil give virksomheden mulighed for at vurdere de økonomiske forhold i fremtiden og afgøre, om det er rentabelt at fortsætte med at udvikle produktet eller ej.
Hvis virksomheden oprindeligt forventede at producere 1.000 enheder over fem år, ville udnyttelsen af udvidelsesmuligheden lade dem købe ekstra udstyr for at øge kapaciteten til en pris, der er under markedsværdien. Hvis de økonomiske forhold er gode, og ekspansion er ønskelig, vil selskabet udnytte optionen. Ellers vil de tillade, at udvidelsesmuligheden udløber.
En udvidelsesoption må ikke forveksles med en optionskontrakt,. som er et derivat baseret på værdien af et underliggende værdipapir, såsom en aktie.
Hvordan udvidelsesmuligheder anvendes i fast ejendom
Ud fra et ejendomsperspektiv vil en udvidelsesmulighed typisk omfatte begrænsninger og bestemmelser om en lejers indsats for at gøre en bredere brug af en ejendom. For eksempel kan der være tidsbegrænsninger på eventuelle udvidelsesprojekter, hvilket begrænser lejeren til et bestemt vindue for at fuldføre deres indsats.
I et kontorkompleks kan en lejer for eksempel ønske at tage mere plads for at rumme betydelige nye tilføjelser til personalet. Udvidelsesklausulen i lejekontrakten kan bestemme, at lejeren kun har et vist antal uger eller måneder til at få byggemandskaber til at justere bygningens interiør for at tage højde for den udvidede grundplan. Der vil være bestemmelser om, hvilken part - udlejer eller lejer - der er ansvarlig for at betale for lejemålsforbedringer. Vilkårene for udvidelsesmuligheden kan også omfatte ændringer i lejerens leje for at afspejle det større fodaftryk, lejeren vil besætte, når arbejdet er afsluttet.
Der kan også være betingelser baseret på, om andre lejere allerede har forfulgt en udvidelsesmulighed, hvilket kan udelukke andre fra at søge at øge deres plads. En lejer ønsker måske også at opføre flere bygninger, ikke kun kontorlokaler i en bygning, på en ejendom ejet af udlejer. Planerne for udvidelsen kan være begrænset til nærhed til andre funktioner, installationer og lejerplads, der allerede er på plads.
Fordele og ulemper ved udvidelsesmuligheder
Fordele
For en lille virksomhed eller nystartet virksomhed giver en udvidelsesmulighed dem mulighed for hurtigt at vokse deres eksisterende aktiviteter i fremtiden, hvis behovet skulle opstå. Der er dog ingen økonomisk straf eller forpligtelse til at påtage sig udvidelsen i fremtiden, hvis virksomheden af en eller anden grund beslutter sig for det. En udvidelsesmulighed gør det muligt for ledelsen at udskyde eller udsætte udvidelsen, indtil tiden er inde, baseret på virksomhedens forretningsbetingelser.
Fra en udlejers perspektiv kan det at tilbyde en lejer en udvidelsesmulighed være en effektiv måde at lokke dem til at underskrive en langsigtet lejekontrakt, især under en økonomisk sammentrækning. I stedet for at stå over for en høj tomgang og tab af indkomst, vil ejere af erhvervsejendomme ofte give indrømmelser, de ikke ville have brug for under en blomstrende økonomi.
Ulemper
Det kan være vanskeligt at forhandle sig frem til en udvidelsesmulighed, der er fair for begge parter. For eksempel kan det være udfordrende at afgøre, hvad en rimelig markedsleje vil være på et tidspunkt i fremtiden for den påtænkte udvidelse. Det er dog vigtigt at fastsætte lejen for den tilvalgte plads i forhandlingsfasen i stedet for at lade den ligge, indtil lejeren beslutter sig for at udnytte optionen.
En anden ulempe er, at udlejeren bliver nødt til at efterlade pladsen ledig for at imødekomme potentialet for, at lejeren kan udnytte optionen og udvide til den. Omkostningerne ved at vedligeholde den plads, der tilføjes til den tabte lejeindtægt, kan være mere, end udlejer har råd til. I dette tilfælde kan lejeren have bedre held med at forhandle sig frem til en udvidelsesmulighed, der siger, at lejer har forkøbsret på enhver plads, der åbner sig i bygningen, når en anden lejer flytter ud.
Højdepunkter
En udvidelsesmulighed er en indlejret mulighed i en kontrakt, der gør det muligt for en virksomhed at udvide sine aktiviteter i fremtiden med små eller ingen omkostninger.
Hvis de økonomiske forhold er gode, vil en virksomhed ofte udnytte en udvidelsesmulighed.
Hvis en virksomhed kæmper økonomisk eller økonomien vakler, kan en virksomhed beslutte ikke at udnytte en udvidelsesmulighed eller at udsætte den, indtil forholdene forbedres.
En udvidelsesmulighed giver en virksomheds ledelse ret (men ikke pligt) til at forfølge forretningsmuligheder, såsom udvidelse af en virksomheds kontorer eller indkøb af udstyr til en pris under markedsværdien.
