Mutuo per la casa
Che cos'è un mutuo per la casa?
Un prestito di equità domestica, noto anche come prestito azionario, prestito rateale di equità domestica o seconda ipoteca,. è un tipo di debito del consumatore. I prestiti di equità domestica consentono ai proprietari di case di prendere in prestito contro l'equità nelle loro case. L'importo del prestito si basa sulla differenza tra il valore di mercato attuale della casa e il saldo del mutuo dovuto dal proprietario della casa. I prestiti di equità domestica tendono ad essere a tasso fisso, mentre l'alternativa tipica, le linee di credito di equità domestica (HELOC), hanno generalmente tassi variabili.
Come funziona un mutuo per la casa
In sostanza, un mutuo per la casa è simile a un mutuo, da cui il nome secondo mutuo. L'equità nella casa funge da garanzia per il prestatore. L'importo che un proprietario di casa può prendere in prestito sarà parzialmente basato su un rapporto prestito-valore (CLTV) combinato dall'80% al 90% del valore stimato della casa. Naturalmente, l'importo del prestito e il tasso di interesse addebitato dipendono anche dal punteggio di credito del mutuatario e dalla cronologia dei pagamenti.
La discriminazione sui prestiti ipotecari è illegale. Se ritieni di essere stato discriminato in base a razza, religione, sesso, stato civile, uso dell'assistenza pubblica, nazionalità, disabilità o età, ci sono delle misure che puoi intraprendere. Uno di questi passaggi è presentare una segnalazione al Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
I tradizionali mutui per la casa hanno un termine di rimborso prestabilito, proprio come i mutui convenzionali. Il mutuatario effettua pagamenti regolari e fissi che coprono sia il capitale che gli interessi. Come per qualsiasi mutuo, se il prestito non viene estinto, la casa potrebbe essere venduta per soddisfare il debito residuo.
Un prestito per la casa può essere un buon modo per convertire il capitale che hai accumulato nella tua casa in contanti, soprattutto se investi quel denaro in ristrutturazioni domestiche che aumentano il valore della tua casa. Tuttavia, ricorda sempre che stai mettendo a rischio la tua casa: se i valori immobiliari diminuiscono, potresti finire per dover più di quanto vale la tua casa.
Se vuoi trasferirti, potresti finire per perdere soldi per la vendita della casa o non essere in grado di trasferirti. E se stai ricevendo il prestito per saldare il debito della carta di credito, resisti alla tentazione di aumentare di nuovo le fatture della carta di credito. Prima di fare qualcosa che mette a rischio la tua casa, valuta tutte le tue opzioni.
"Se stai considerando un mutuo per la casa per un importo elevato, assicurati di confrontare i tassi su più tipi di prestito. Un rifinanziamento cash-out può essere un'opzione migliore rispetto a un mutuo per la casa, a seconda di quanto hai bisogno."
—Marguerita Cheng, pianificatrice finanziaria certificata, Blue Ocean Global Wealth
Considerazioni speciali
I prestiti per la casa sono esplosi in popolarità dopo il Tax Reform Act del 1986 perché fornivano ai consumatori un modo per aggirare una delle sue disposizioni principali: l'eliminazione delle detrazioni per gli interessi sulla maggior parte degli acquisti dei consumatori. L'atto ha lasciato in atto una grande eccezione: gli interessi al servizio del debito basato sulla residenza.
Tuttavia, il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 ha sospeso la detrazione per gli interessi pagati sui mutui per la casa e sugli HELOC fino al 2026, a meno che, secondo l'IRS, "non siano utilizzati per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa del contribuente che garantisce il prestito." Gli interessi su un mutuo per la casa utilizzato per consolidare i debiti o pagare le spese universitarie di un bambino, ad esempio, non sono deducibili dalle tasse.
Prima di prendere un mutuo per la casa, assicurati di confrontare i termini e i tassi di interesse. Quando cerchi, considera un prestito con la tua cooperativa di credito locale invece di concentrarti solo sulle grandi banche, consiglia Clair Jones, un'esperta di immobili e traslochi che scrive per Movearoo.com e iMOVE.com. "Le cooperative di credito a volte offrono tassi di interesse migliori e un servizio di conto più personalizzato se si è disposti a gestire un tempo di elaborazione delle domande più lento", afferma Jones.
Come con un mutuo, puoi chiedere un preventivo in buona fede , ma prima di farlo, fai la tua stima onesta delle tue finanze. "Dovresti avere una buona idea di dove si trovano il tuo credito e il valore della tua casa prima di fare domanda, al fine di risparmiare denaro", afferma Casey Fleming, direttore di filiale presso Fairway Independent Mortgage Corp. e autore di "The Loan Guide: How to Get the Best Possibile mutuo." "Soprattutto sulla valutazione [della tua casa], che è una spesa importante. Se la tua valutazione è troppo bassa per sostenere il prestito, il denaro è già stato speso” e non ci sono rimborsi per la mancata qualifica.
Prima di firmare, soprattutto se stai utilizzando il mutuo per la casa per il consolidamento del debito, controlla i numeri con la tua banca e assicurati che i pagamenti mensili del prestito siano effettivamente inferiori ai pagamenti combinati di tutti i tuoi obblighi attuali. Anche se i prestiti per la casa hanno tassi di interesse più bassi, la durata del nuovo prestito potrebbe essere più lunga di quella dei debiti esistenti.
Gli interessi su un mutuo per la casa sono deducibili dalle tasse solo se il prestito viene utilizzato per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa che garantisce il prestito.
Prestiti per la casa contro HELOC
I prestiti di equità domestica forniscono un unico pagamento forfettario al mutuatario, che viene rimborsato in un determinato periodo di tempo (generalmente da cinque a 15 anni) a un tasso di interesse concordato. Il pagamento e il tasso di interesse rimangono gli stessi per tutta la durata del prestito. Il prestito deve essere rimborsato integralmente in caso di vendita dell'abitazione su cui è basato.
Un HELOC è una linea di credito revolving, molto simile a una carta di credito, a cui puoi attingere secondo necessità, rimborsare e quindi attingere di nuovo, per un periodo determinato dal prestatore. Il periodo di estrazione (da cinque a 10 anni) è seguito da un periodo di rimborso quando le estrazioni non sono più consentite (da 10 a 20 anni). Gli HELOC in genere hanno un tasso di interesse variabile, ma alcuni istituti di credito offrono opzioni HELOC a tasso fisso.
Vantaggi e svantaggi di un mutuo per la casa
Ci sono una serie di vantaggi chiave per i prestiti di equità domestica, compreso il costo, ma ci sono anche degli svantaggi.
Vantaggi
I prestiti per la casa forniscono una facile fonte di denaro e possono essere strumenti preziosi per i mutuatari responsabili. Se hai una fonte di reddito stabile e affidabile e sai che sarai in grado di rimborsare il prestito, i tassi di interesse bassi e le possibili detrazioni fiscali rendono i prestiti per la casa una scelta sensata.
Ottenere un mutuo per la casa è abbastanza semplice per molti consumatori perché è un debito garantito. Il prestatore esegue un controllo del credito e ordina una valutazione della tua casa per determinare la tua solvibilità e il rapporto combinato prestito-valore.
Il tasso di interesse su un mutuo per la casa, sebbene superiore a quello di un primo mutuo, è molto inferiore a quello delle carte di credito e di altri prestiti al consumo. Ciò aiuta a spiegare perché uno dei motivi principali per cui i consumatori prendono in prestito contro il valore delle loro case tramite un prestito di equità domestica a tasso fisso è quello di ripagare i saldi della carta di credito.
I prestiti per la casa sono generalmente una buona scelta se sai esattamente quanto devi prendere in prestito e per cosa. Ti viene garantito un certo importo, che ricevi per intero alla chiusura. "I prestiti per la casa sono generalmente preferiti per obiettivi più grandi e più costosi come la ristrutturazione, il pagamento per l'istruzione superiore o persino il consolidamento del debito perché i fondi vengono ricevuti in un'unica somma", afferma Richard Airey, funzionario senior per i prestiti con Integrity Mortgage LLC a Portland , Maine.
Svantaggi
Il problema principale con i prestiti per la casa è che possono sembrare una soluzione fin troppo facile per un mutuatario che potrebbe essere caduto in un ciclo perpetuo di spesa, prestito, spesa e sprofondare nel debito. Sfortunatamente, questo scenario è così comune che i finanziatori hanno un termine per questo: ricarica,. che è sostanzialmente l'abitudine di prendere un prestito per estinguere il debito esistente e liberare credito aggiuntivo, che il mutuatario utilizza poi per effettuare ulteriori acquisti.
Il ricaricamento porta a un ciclo vertiginoso del debito che spesso convince i mutuatari a rivolgersi a prestiti di equità domestica che offrono un importo pari al 125% del patrimonio netto nella casa del mutuatario. Questo tipo di prestito spesso comporta commissioni più elevate: poiché il mutuatario ha prelevato più denaro del valore della casa, il prestito non è completamente garantito da garanzie. Inoltre, sappi che gli interessi pagati sulla parte del mutuo che supera il valore della casa non sono mai deducibili dalle tasse.
Quando si richiede un mutuo per la casa, ci può essere la tentazione di prendere in prestito più di quello di cui hai bisogno immediatamente perché ricevi il pagamento solo una volta e non sai se ti qualificherai per un altro prestito in futuro.
Se stai pensando a un prestito che vale più della tua casa, potrebbe essere il momento per un controllo di realtà. Non sei stato in grado di vivere con i tuoi mezzi quando dovevi solo il 100% del capitale della tua casa? Se è così, probabilmente non sarà realistico aspettarsi che starai meglio quando aumenterai il tuo debito del 25%, più interessi e commissioni. Questo potrebbe diventare un pendio scivoloso verso il fallimento e la preclusione.
Esempio di mutuo per la casa
Supponiamo che tu abbia un prestito auto con un saldo di $ 10.000 a un tasso di interesse del 9% con due anni rimanenti sulla durata. Consolidare quel debito con un mutuo per la casa a un tasso del 4% con una durata di cinque anni ti costerebbe effettivamente più soldi se prendessi tutti e cinque gli anni per ripagare il mutuo per la casa. Inoltre, ricorda che ora la tua casa è garanzia del prestito invece della tua auto. L'inadempienza potrebbe comportare la sua perdita e perdere la casa sarebbe significativamente più catastrofico della consegna di un'auto.
Requisiti del mutuo per la casa
Ogni prestatore ha i propri requisiti, ma per ottenere l'approvazione per un mutuo per la casa, la maggior parte dei mutuatari avrà generalmente bisogno di:
Equità nella loro casa > 20% del valore della loro casa
Storia di reddito verificabile per due o più anni
Un punteggio di credito > 600
Sebbene sia possibile ottenere l'approvazione per un mutuo per la casa senza soddisfare questi requisiti, aspettati di pagare un tasso di interesse molto più alto attraverso un prestatore specializzato in mutuatari ad alto rischio.
Determina il saldo attuale del tuo mutuo e di eventuali seconde ipoteche, HELOC o prestiti di equità domestica trovando una dichiarazione o accedendo al sito Web del tuo prestatore. Stima il valore attuale della tua casa confrontandolo con le vendite recenti nella tua zona o utilizzando una stima da un sito come Zillow o Redfin. Tieni presente che le loro stime di valore non sono sempre accurate, quindi modifica la tua stima secondo necessità considerando le condizioni attuali della tua casa. Quindi dividi il saldo corrente di tutti i prestiti sulla tua proprietà per la stima del valore attuale della proprietà per ottenere la tua attuale percentuale di equità nella tua casa.
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Le tariffe presuppongono un importo del prestito di $ 25.000 e un rapporto prestito/valore dell'80%. I tassi HELOC presuppongono il tasso di interesse durante l'avvio della linea di credito, dopodiché i tassi possono variare in base alle condizioni di mercato.
La linea di fondo
Un prestito di equità domestica può essere una scelta finanziaria migliore rispetto a un HELOC per coloro che sanno esattamente quanta capitale hanno bisogno di tirare fuori e vogliono la sicurezza di un tasso di interesse fisso. I mutuatari dovrebbero contrarre prestiti di equità domestica con cautela quando consolidano il debito o finanziano le riparazioni domestiche. È facile finire sott'acqua con un mutuo se viene ritirata troppa capitale, lasciando un mutuatario con un credito rovinato e una casa in preclusione.
Mette in risalto
Gli importi del mutuo per la casa si basano sulla differenza tra il valore di mercato corrente di una casa e il saldo del mutuo dovuto.
I mutui per la casa a tasso fisso forniscono una somma forfettaria, mentre gli HELOC offrono ai mutuatari linee di credito revolving.
I prestiti di equità domestica consentono ai proprietari di case di prendere in prestito contro l'equità nella loro residenza.
I prestiti di equità domestica sono disponibili in due varietà: prestiti a tasso fisso e linee di credito di equità domestica (HELOC).
Un prestito di equità domestica, noto anche come prestito rateale di equità domestica o un secondo mutuo, è un tipo di debito del consumatore.
FAQ
Come funziona un mutuo per la casa?
Un prestito di equità domestica è un prestito per una determinata quantità di denaro, rimborsato in un determinato periodo di tempo che utilizza l'equità che hai nella tua casa come raccolta per il prestito. Se non sei in grado di rimborsare il prestito, potresti perdere la tua casa per pignoramento.
Che cos'è un prestito HELOC?
Un prestito HELOC non esiste. Il termine è una combinazione di due diversi prodotti di prestito esistenti: una linea di credito di equità domestica (HELOC) e un prestito di equità domestica.
Quanto mutuo per la casa posso ottenere?
Per i mutuatari ben qualificati, il limite di un prestito di equità domestica è l'importo che porta il mutuatario a un prestito combinato di valore (CLTV) del 90% o meno. Ciò significa che il totale dei saldi sul mutuo, eventuali HELOC esistenti, eventuali prestiti di equità domestica esistenti e il nuovo prestito di equità domestica non possono essere superiori al 90% del valore stimato della casa. Ad esempio, qualcuno con una casa valutata per $ 500.000 con un saldo ipotecario esistente di $ 200.000 potrebbe stipulare un mutuo per la casa fino a $ 250.000 se approvato.
I prestiti per la casa sono deducibili dalle tasse?
Gli interessi pagati su un mutuo per la casa possono essere deducibili dalle tasse se i proventi del prestito vengono utilizzati per "comprare, costruire o migliorare sostanzialmente" la tua casa. Tuttavia, con il passaggio del Tax Cuts and Jobs Act e l'aumento della detrazione standard,. la deduzione degli interessi pagati su un mutuo per la casa potrebbe non portare a risparmi per la maggior parte dei filer.
Puoi avere un HELOC e un prestito di capitale proprio contemporaneamente?
Sì. Puoi avere sia un HELOC che un prestito per la casa allo stesso tempo, a condizione che tu abbia abbastanza equità nella tua casa, così come il reddito e il credito per ottenere l'approvazione per entrambi.
