Pinjaman Ekuiti Rumah
Apakah Pinjaman Ekuiti Rumah?
Pinjaman ekuiti rumah—juga dikenali sebagai pinjaman ekuiti, pinjaman ansuran ekuiti rumah atau gadai janji kedua —adalah sejenis hutang pengguna. Pinjaman ekuiti rumah membolehkan pemilik rumah meminjam berbanding ekuiti di rumah mereka. Jumlah pinjaman adalah berdasarkan perbezaan antara nilai pasaran semasa rumah dan baki gadai janji pemilik rumah yang perlu dibayar. Pinjaman ekuiti rumah cenderung kepada kadar tetap, manakala alternatif biasa, talian kredit ekuiti rumah (HELOC), umumnya mempunyai kadar berubah-ubah.
Bagaimana Pinjaman Ekuiti Rumah Berfungsi
Pada asasnya, pinjaman ekuiti rumah adalah serupa dengan gadai janji, oleh itu dinamakan gadai janji kedua. Ekuiti dalam rumah berfungsi sebagai cagaran untuk pemberi pinjaman. Amaun yang dibenarkan untuk dipinjam oleh pemilik rumah adalah sebahagiannya berdasarkan nisbah pinjaman kepada nilai (CLTV) gabungan 80% hingga 90% daripada nilai taksiran rumah. Sudah tentu, jumlah pinjaman dan kadar faedah yang dikenakan juga bergantung kepada skor kredit dan sejarah pembayaran peminjam.
Diskriminasi pinjaman gadai janji adalah haram. Jika anda fikir anda telah didiskriminasi berdasarkan bangsa, agama, jantina, status perkahwinan, penggunaan bantuan awam, asal negara, hilang upaya atau umur, terdapat langkah yang boleh anda ambil. Satu langkah sedemikian ialah memfailkan laporan kepada Biro Perlindungan Kewangan Pengguna atau dengan Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) AS.
Pinjaman ekuiti rumah tradisional mempunyai tempoh pembayaran balik yang ditetapkan, sama seperti gadai janji konvensional. Peminjam membuat bayaran tetap dan tetap meliputi kedua-dua prinsipal dan faedah. Seperti mana-mana gadai janji, jika pinjaman tidak dibayar, rumah itu boleh dijual untuk membayar baki hutang.
Pinjaman ekuiti rumah boleh menjadi cara yang baik untuk menukar ekuiti yang anda bina di rumah anda kepada tunai, terutamanya jika anda melabur wang tunai itu dalam pengubahsuaian rumah yang meningkatkan nilai rumah anda. Walau bagaimanapun, sentiasa ingat bahawa anda sedang mempertaruhkan rumah anda—jika nilai hartanah menurun, anda mungkin terhutang lebih daripada nilai rumah anda.
Sekiranya anda ingin berpindah, anda mungkin kehilangan wang atas penjualan rumah atau tidak dapat berpindah. Dan jika anda mendapat pinjaman untuk membayar hutang kad kredit, tahan godaan untuk menaikkan semula bil kad kredit tersebut. Sebelum melakukan sesuatu yang membahayakan rumah anda, pertimbangkan semua pilihan anda.
"Jika mempertimbangkan pinjaman ekuiti rumah untuk jumlah yang besar, pastikan anda membandingkan kadar pada pelbagai jenis pinjaman. Pembiayaan semula tunai keluar mungkin pilihan yang lebih baik daripada pinjaman ekuiti rumah, bergantung pada jumlah yang anda perlukan."
—Marguerita Cheng, Perancang Kewangan Bertauliah, Kekayaan Global Lautan Biru
Pertimbangan Khas
Pinjaman ekuiti rumah meletup dalam populariti selepas Akta Pembaharuan Cukai 1986 kerana ia menyediakan cara untuk pengguna mendapatkan satu daripada peruntukan utamanya—penghapusan potongan untuk faedah ke atas kebanyakan pembelian pengguna. Tindakan itu meninggalkan satu pengecualian besar: faedah dalam perkhidmatan hutang berasaskan kediaman.
Walau bagaimanapun, Akta Pemotongan Cukai dan Pekerjaan 2017 menggantung potongan untuk faedah yang dibayar ke atas pinjaman ekuiti rumah dan HELOC sehingga 2026, melainkan, menurut IRS, "mereka digunakan untuk membeli, membina atau meningkatkan dengan ketara rumah pembayar cukai yang menjamin pinjaman.” Faedah ke atas pinjaman ekuiti rumah yang digunakan untuk menyatukan hutang atau membayar perbelanjaan kolej kanak-kanak, sebagai contoh, tidak boleh ditolak cukai.
Sebelum anda membuat pinjaman ekuiti rumah, pastikan anda membandingkan terma dan kadar faedah. Apabila melihat, pertimbangkan untuk membuat pinjaman dengan kesatuan kredit tempatan anda dan bukannya memfokuskan hanya pada bank besar, mengesyorkan Clair Jones, pakar hartanah dan penempatan semula yang menulis untuk Movearoo.com dan iMOVE.com. "Kesatuan kredit kadangkala menawarkan kadar faedah yang lebih baik dan perkhidmatan akaun yang lebih diperibadikan jika anda bersedia menangani masa pemprosesan aplikasi yang lebih perlahan," kata Jones.
Seperti gadai janji, anda boleh meminta niat baik es timate,. tetapi sebelum anda berbuat demikian, buat anggaran jujur anda sendiri tentang kewangan anda. "Anda harus mempunyai pemahaman yang baik tentang kedudukan kredit dan nilai rumah anda sebelum memohon, untuk menjimatkan wang," kata Casey Fleming, pengurus cawangan di Fairway Independent Mortgage Corp. dan pengarang "Panduan Pinjaman: Bagaimana Mendapatkan Yang Terbaik Kemungkinan Gadai Janji." "Terutama pada penilaian [rumah anda], yang merupakan perbelanjaan utama. Jika penilaian anda terlalu rendah untuk menyokong pinjaman, wang itu sudah dibelanjakan”—dan tiada bayaran balik kerana tidak layak.
Sebelum menandatangani—terutamanya jika anda menggunakan pinjaman ekuiti rumah untuk penyatuan hutang—jalankan nombor tersebut dengan bank anda dan pastikan bayaran bulanan pinjaman sememangnya lebih rendah daripada pembayaran gabungan semua kewajipan semasa anda. Walaupun pinjaman ekuiti rumah mempunyai kadar faedah yang lebih rendah, tempoh pinjaman baharu anda mungkin lebih lama daripada hutang sedia ada anda.
Faedah ke atas pinjaman ekuiti rumah hanya boleh ditolak cukai jika pinjaman itu digunakan untuk membeli, membina atau menambah baik rumah yang menjamin pinjaman.
Pinjaman Ekuiti Rumah lwn. HELOC
Pinjaman ekuiti rumah menyediakan bayaran sekali gus kepada peminjam, yang dibayar balik dalam tempoh masa yang ditetapkan (biasanya lima hingga 15 tahun) pada kadar faedah yang dipersetujui. Bayaran dan kadar faedah kekal sama sepanjang hayat pinjaman. Pinjaman mesti dibayar sepenuhnya jika rumah yang menjadi tapaknya dijual.
HELOC ialah garisan kredit pusingan, sama seperti kad kredit, yang anda boleh ambil mengikut keperluan, bayar balik, dan kemudian cabutan semula, untuk tempoh yang ditentukan oleh pemberi pinjaman. Tempoh cabutan (lima hingga 10 tahun) diikuti dengan tempoh bayaran balik apabila cabutan tidak lagi dibenarkan (10 hingga 20 tahun). HELOC biasanya mempunyai kadar faedah berubah-ubah, tetapi sesetengah pemberi pinjaman menawarkan pilihan kadar tetap HELOC.
Kelebihan dan Kelemahan Pinjaman Ekuiti Rumah
Terdapat beberapa faedah utama untuk pinjaman ekuiti rumah, termasuk kos, tetapi terdapat juga kelemahan.
Kelebihan
Pinjaman ekuiti rumah menyediakan sumber tunai yang mudah dan boleh menjadi alat yang berharga untuk peminjam yang bertanggungjawab. Jika anda mempunyai sumber pendapatan yang stabil dan boleh dipercayai dan mengetahui bahawa anda akan dapat membayar balik pinjaman, kadar faedah yang rendah dan kemungkinan potongan cukai menjadikan pinjaman ekuiti rumah sebagai pilihan yang wajar.
Mendapatkan pinjaman ekuiti rumah agak mudah bagi kebanyakan pengguna kerana ia adalah hutang yang terjamin. Pemberi pinjaman menjalankan semakan kredit dan memerintahkan penilaian rumah anda untuk menentukan kelayakan kredit anda dan gabungan nisbah pinjaman kepada nilai.
Kadar faedah bagi pinjaman ekuiti rumah—walaupun lebih tinggi daripada gadai janji pertama—jauh lebih rendah daripada kad kredit dan pinjaman pengguna lain. Itu membantu menjelaskan sebab utama pengguna meminjam berbanding nilai rumah mereka melalui pinjaman ekuiti rumah kadar tetap adalah untuk membayar baki kad kredit.
Pinjaman ekuiti rumah biasanya merupakan pilihan yang baik jika anda tahu dengan tepat berapa banyak yang anda perlu pinjam dan untuk apa. Anda dijamin jumlah tertentu, yang anda terima sepenuhnya semasa penutupan. "Pinjaman ekuiti rumah pada umumnya lebih disukai untuk matlamat yang lebih besar dan lebih mahal seperti pengubahsuaian, membayar pendidikan tinggi, atau penyatuan hutang kerana dana diterima dalam sekali gus," kata Richard Airey, pegawai pinjaman kanan dengan Integrity Mortgage LLC di Portland , Maine.
Kelemahan
Masalah utama dengan pinjaman ekuiti rumah adalah bahawa ia boleh kelihatan sebagai penyelesaian yang terlalu mudah untuk peminjam yang mungkin telah jatuh ke dalam kitaran berterusan perbelanjaan, peminjaman, perbelanjaan dan tenggelam lebih dalam ke dalam hutang. Malangnya, senario ini sangat biasa sehingga pemberi pinjaman mempunyai istilah untuknya: memuat semula,. yang pada asasnya merupakan tabiat mengambil pinjaman untuk membayar hutang sedia ada dan membebaskan kredit tambahan, yang kemudiannya digunakan oleh peminjam untuk membuat pembelian tambahan.
Pemuatan semula membawa kepada kitaran hutang yang semakin meningkat yang sering meyakinkan peminjam untuk beralih kepada pinjaman ekuiti rumah yang menawarkan jumlah bernilai 125% daripada ekuiti di rumah peminjam. Pinjaman jenis ini selalunya disertai dengan bayaran yang lebih tinggi: Oleh kerana peminjam telah mengeluarkan lebih banyak wang daripada nilai rumah, pinjaman itu tidak dijamin sepenuhnya dengan cagaran. Juga, ketahui bahawa faedah yang dibayar ke atas bahagian pinjaman yang melebihi nilai rumah tidak pernah ditolak cukai.
Apabila memohon pinjaman ekuiti rumah, mungkin terdapat beberapa godaan untuk meminjam lebih daripada yang anda perlukan dengan segera kerana anda hanya mendapat bayaran sekali sahaja, dan anda tidak tahu sama ada anda layak untuk pinjaman lain pada masa hadapan.
Jika anda mempertimbangkan pinjaman yang lebih bernilai daripada rumah anda, mungkin sudah tiba masanya untuk menyemak realiti. Adakah anda tidak dapat hidup mengikut kemampuan anda apabila anda hanya berhutang 100% daripada ekuiti di rumah anda? Jika ya, kemungkinan besar adalah tidak realistik untuk menjangkakan bahawa anda akan menjadi lebih baik apabila anda meningkatkan hutang anda sebanyak 25%, serta faedah dan yuran. Ini boleh menjadi cerun licin kepada muflis dan perampasan.
Contoh Pinjaman Ekuiti Rumah
Katakan anda mempunyai pinjaman kereta dengan baki $10,000 pada kadar faedah 9% dengan baki dua tahun dalam tempoh tersebut. Menggabungkan hutang itu kepada pinjaman ekuiti rumah pada kadar 4% dengan tempoh lima tahun sebenarnya akan menyebabkan anda memerlukan lebih banyak wang jika anda mengambil masa lima tahun untuk membayar pinjaman ekuiti rumah. Juga, ingat bahawa rumah anda kini adalah cagaran untuk pinjaman dan bukannya kereta anda. Lalai boleh mengakibatkan kehilangannya, dan kehilangan rumah anda akan menjadi lebih malapetaka daripada menyerahkan kereta.
Keperluan Pinjaman Ekuiti Rumah
Setiap pemberi pinjaman mempunyai keperluannya sendiri, tetapi untuk mendapatkan kelulusan bagi pinjaman ekuiti rumah, kebanyakan peminjam biasanya memerlukan:
Ekuiti di rumah mereka > 20% daripada nilai rumah mereka
Sejarah pendapatan yang boleh disahkan selama dua tahun atau lebih
Skor kredit > 600
Walaupun ada kemungkinan untuk mendapatkan kelulusan untuk pinjaman ekuiti rumah tanpa memenuhi keperluan ini, jangkakan untuk membayar kadar faedah yang lebih tinggi melalui pemberi pinjaman yang pakar dalam peminjam berisiko tinggi.
Tentukan baki semasa gadai janji anda dan sebarang gadai janji kedua sedia ada, HELOC atau pinjaman ekuiti rumah dengan mencari penyata atau log masuk ke tapak web pemberi pinjaman anda. Anggarkan nilai semasa rumah anda dengan membandingkannya dengan jualan terkini di kawasan anda atau menggunakan anggaran daripada tapak seperti Zillow atau Redfin. Harap maklum bahawa anggaran nilai mereka tidak selalu tepat, jadi laraskan anggaran anda mengikut keperluan dengan mengambil kira keadaan semasa rumah anda. Kemudian bahagikan baki semasa semua pinjaman pada hartanah anda dengan anggaran nilai hartanah semasa anda untuk mendapatkan peratusan ekuiti semasa anda di rumah anda.
TTT
Kadar mengandaikan jumlah pinjaman sebanyak $25,000 dan nisbah pinjaman kepada nilai sebanyak 80%. Kadar HELOC menganggap kadar faedah semasa permulaan talian kredit, selepas itu kadar boleh berubah berdasarkan keadaan pasaran.
Garisan bawah
Pinjaman ekuiti rumah boleh menjadi pilihan kewangan yang lebih baik daripada HELOC bagi mereka yang tahu dengan tepat berapa banyak ekuiti yang perlu mereka keluarkan dan mahukan jaminan kadar faedah tetap. Peminjam harus mengambil pinjaman ekuiti rumah dengan berhati-hati apabila menyatukan hutang atau membiayai pembaikan rumah. Adalah mudah untuk berakhir di bawah air pada gadai janji jika terlalu banyak ekuiti ditarik keluar, meninggalkan peminjam dengan kredit yang musnah dan rumah dalam perampasan.
Sorotan
Amaun pinjaman ekuiti rumah adalah berdasarkan perbezaan antara nilai pasaran semasa rumah dan baki gadai janji yang perlu dibayar.
Pinjaman ekuiti rumah kadar tetap menyediakan satu jumlah sekali gus, manakala HELOC menawarkan garis kredit pusingan peminjam.
Pinjaman ekuiti rumah membolehkan pemilik rumah meminjam berbanding ekuiti di kediaman mereka.
Pinjaman ekuiti rumah terdapat dalam dua jenis—pinjaman kadar tetap dan talian kredit ekuiti rumah (HELOC).
Pinjaman ekuiti rumah, juga dikenali sebagai pinjaman ansuran ekuiti rumah atau gadai janji kedua, ialah sejenis hutang pengguna.
Soalan Lazim
Bagaimana Pinjaman Ekuiti Rumah Berfungsi?
Pinjaman ekuiti rumah ialah pinjaman untuk jumlah wang yang ditetapkan, dibayar balik dalam tempoh masa yang ditetapkan yang menggunakan ekuiti yang anda ada di rumah anda sebagai cagaran untuk pinjaman. Jika anda tidak dapat membayar balik pinjaman, anda mungkin kehilangan rumah anda akibat perampasan.
Apakah Pinjaman HELOC?
Pinjaman HELOC tidak wujud. Istilah ini ialah gabungan dua produk pinjaman berbeza sedia ada: Garis kredit ekuiti rumah (HELOC) dan pinjaman ekuiti rumah.
Berapakah Pinjaman Ekuiti Rumah Yang Boleh Saya Dapatkan?
Bagi peminjam yang berkelayakan, had pinjaman ekuiti rumah ialah jumlah yang membawa peminjam kepada gabungan pinjaman-ke-nilai (CLTV) sebanyak 90% atau kurang. Ini bermakna jumlah baki gadai janji, mana-mana HELOC sedia ada, sebarang pinjaman ekuiti rumah sedia ada dan pinjaman ekuiti rumah baharu tidak boleh melebihi 90% daripada nilai taksiran rumah tersebut. Sebagai contoh, seseorang yang mempunyai rumah yang dinilai $500,000 dengan baki gadai janji sedia ada sebanyak $200,000 boleh mengambil pinjaman ekuiti rumah sehingga $250,000 jika mereka diluluskan.
Adakah Cukai Pinjaman Ekuiti Rumah Boleh Ditolak?
Faedah yang dibayar ke atas pinjaman ekuiti rumah boleh ditolak cukai jika hasil daripada pinjaman digunakan untuk "membeli, membina, atau meningkatkan dengan ketara" rumah anda. Walau bagaimanapun, dengan kelulusan Akta Pemotongan Cukai dan Pekerjaan serta peningkatan potongan standard,. perincian untuk memotong faedah yang dibayar ke atas pinjaman ekuiti rumah mungkin tidak membawa kepada penjimatan bagi kebanyakan pemfail.
Bolehkah Anda Memiliki HELOC dan Pinjaman Ekuiti Rumah Secara serentak?
ya. Anda boleh memiliki kedua-dua HELOC dan pinjaman ekuiti rumah pada masa yang sama, dengan syarat anda mempunyai ekuiti yang mencukupi di rumah anda, serta pendapatan dan kredit untuk mendapatkan kelulusan untuk kedua-duanya.
