Hjem egenkapital lån

Hva er et boliglån?

Et boliglån - også kjent som et egenkapitallån, et avdragslån på boliglån eller andre boliglån - er en type forbruksgjeld. Boliglån lar huseiere låne mot egenkapitalen i hjemmene sine. Lånebeløpet er basert på differansen mellom boligens nåværende markedsverdi og huseiers forfallne boliglånsaldo. Boliglån har en tendens til å være fastrente, mens det typiske alternativet, boliglån (HELOC), generelt har variabel rente.

Hvordan et boliglån fungerer

I hovedsak er et boliglån beslektet med et boliglån, derav navnet andre boliglån. Egenkapitalen i boligen fungerer som sikkerhet for utlåner. Beløpet en huseier har lov til å låne vil delvis være basert på en kombinert belåningsgrad (CLTV) på 80 % til 90 % av boligens takst. Selvfølgelig avhenger lånebeløpet og rentesatsen også av låntakerens kredittscore og betalingshistorikk.

Diskriminering av boliglån er ulovlig. Hvis du tror du har blitt diskriminert på grunn av rase, religion, kjønn, sivilstatus, bruk av offentlig hjelp, nasjonal opprinnelse, funksjonshemming eller alder, er det skritt du kan ta. Et slikt trinn er å sende inn en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller til US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Tradisjonelle boliglån har en fast tilbakebetalingstid, akkurat som konvensjonelle boliglån. Låntakeren foretar regelmessige, faste betalinger som dekker både hovedstol og renter. Som med ethvert boliglån, hvis lånet ikke blir nedbetalt, kan boligen selges for å dekke den gjenværende gjelden.

Et boliglån kan være en god måte å konvertere egenkapitalen du har bygget opp i hjemmet til kontanter, spesielt hvis du investerer pengene i boligoppussing som øker verdien av boligen din. Husk imidlertid alltid at du setter hjemmet ditt på spill - hvis eiendomsverdiene synker, kan du ende opp med å skylde mer enn boligen din er verdt.

Skulle du ønske å flytte, kan du ende opp med å tape penger på salg av boligen eller være ute av stand til å flytte. Og hvis du får lånet for å betale ned kredittkortgjeld, motstå fristelsen til å kjøre opp disse kredittkortregningene igjen. Før du gjør noe som setter huset ditt i fare, vei alle alternativene dine.

"Hvis du vurderer et boliglån for et stort beløp, sørg for å sammenligne priser på flere lånetyper. En utbetalingsrefinansiering kan være et bedre alternativ enn et egenkapitallån, avhengig av hvor mye du trenger."

—Marguerita Cheng, sertifisert finansiell planlegger, Blue Ocean Global Wealth

Spesielle hensyn

Egenkapitallån eksploderte i popularitet etter skattereformloven fra 1986 fordi de ga forbrukerne en måte å komme seg rundt en av hovedbestemmelsene – eliminering av fradrag for renter på de fleste forbrukerkjøp. Loven etterlot ett stort unntak: interesse i tjenesten for boligbasert gjeld.

Imidlertid suspenderte Tax Cuts and Jobs Act fra 2017 fradraget for renter betalt på boliglån og HELOC-er frem til 2026, med mindre, ifølge IRS, "de brukes til å kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre skattebetalerens hjem som sikrer låne." Rentene på et egenkapitallån som brukes til å konsolidere gjeld eller betale for et barns høyskoleutgifter, er for eksempel ikke fradragsberettiget.

Før du tar opp et egenkapitallån, sørg for å sammenligne vilkår og renter. Når du ser, bør du vurdere et lån med din lokale kredittforening i stedet for å fokusere kun på store banker, anbefaler Clair Jones, en eiendoms- og flytteekspert som skriver for Movearoo.com og iMOVE.com. "Kredittforeninger tilbyr noen ganger bedre renter og mer personlig kontoservice hvis du er villig til å håndtere en langsommere søknadsbehandlingstid," sier Jones.

Som med et boliglån, kan du be om en god tro -estimat,. men før du gjør det, gjør ditt eget ærlige anslag over økonomien din. "Du bør ha en god følelse av hvor kreditt- og boligverdien din er før du søker, for å spare penger," sier Casey Fleming, filialsjef ved Fairway Independent Mortgage Corp. og forfatter av "The Loan Guide: How to Get the Best Mulig boliglån." "Spesielt på takst [av boligen din], som er en stor utgift. Hvis vurderingen din er for lav til å støtte lånet, er pengene allerede brukt»—og det er ingen refusjon for ikke å kvalifisere.

Før du signerer – spesielt hvis du bruker boliglånet for gjeldskonsolidering – kjør tallene med banken din og sørg for at lånets månedlige betalinger faktisk vil være lavere enn de samlede betalingene av alle dine nåværende forpliktelser. Selv om boliglån har lavere rente, kan løpetiden din på det nye lånet være lengre enn gjelden din.

Rentene på et egenkapitallån er kun skattemessig fradragsberettiget dersom lånet brukes til å kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre boligen som sikrer lånet.

Egenkapitallån vs. HELOCs

Egenkapitallån gir en enkelt engangsbetaling til låntakeren, som tilbakebetales over en bestemt periode (vanligvis fem til 15 år) til en avtalt rente. Betalingen og renten forblir den samme over lånets levetid. Lånet skal tilbakebetales i sin helhet dersom boligen det er basert på selges.

En HELOC er en rullerende kredittlinje, omtrent som et kredittkort, som du kan trekke på etter behov, betale tilbake og deretter trekke på igjen, for en periode bestemt av utlåner. Trekkperioden (fem til 10 år) etterfølges av en nedbetalingsperiode når trekninger ikke lenger er tillatt (10 til 20 år). HELOC-er har vanligvis en variabel rente, men noen långivere tilbyr HELOC-fastrentealternativer.

Fordeler og ulemper med et boliglån

Det er en rekke viktige fordeler med boliglån, inkludert kostnader, men det er også ulemper.

Fordeler

Boliglån gir en enkel kilde til kontanter og kan være verdifulle verktøy for ansvarlige låntakere. Hvis du har en stabil, pålitelig inntektskilde og vet at du vil kunne betale tilbake lånet, gjør lave renter og mulige skattefradrag boliglån til et fornuftig valg.

Å få et egenkapitallån er ganske enkelt for mange forbrukere fordi det er en sikret gjeld. Långiveren foretar en kredittsjekk og bestiller en taksering av boligen din for å fastslå din kredittverdighet og den kombinerte belåningsgraden.

Renten på et egenkapitallån - selv om det er høyere enn for et første boliglån - er mye lavere enn for kredittkort og andre forbrukslån. Det bidrar til å forklare hvorfor en primær grunn til at forbrukere låner mot verdien av hjemmene sine via et fastrentelån, er å betale ned kredittkortsaldoene.

Boliglån er generelt et godt valg hvis du vet nøyaktig hvor mye du trenger å låne og for hva. Du er garantert et visst beløp, som du mottar i sin helhet ved lukking. "Boliglån er generelt foretrukket for større, dyrere mål som ombygging, betaling for høyere utdanning eller til og med gjeldskonsolidering fordi midlene mottas i ett engangsbeløp," sier Richard Airey, senior låneansvarlig hos Integrity Mortgage LLC i Portland , Maine.

Ulemper

Hovedproblemet med boliglån er at de kan virke som en altfor enkel løsning for en låntaker som kan ha falt inn i en evigvarende syklus med utgifter, lån, utgifter og synker dypere ned i gjeld. Dessverre er dette scenariet så vanlig at långivere har en betegnelse på det: reloading,. som i bunn og grunn er en vane med å ta opp et lån for å betale ned eksisterende gjeld og frigjøre ekstra kreditt, som låntakeren så bruker til å foreta ytterligere kjøp.

Omlasting fører til en spiral av gjeld som ofte overbeviser låntakere om å vende seg til egenkapitallån som tilbyr et beløp verdt 125 % av egenkapitalen i låntakerens hus. Denne typen lån kommer ofte med høyere gebyrer: Fordi låntaker har tatt opp mer penger enn boligen er verdt, er ikke lånet fullt ut sikret med sikkerhet. Vit også at rentene som betales på den delen av lånet som er over boligens verdi aldri er fradragsberettiget.

Når du søker om et egenkapitallån, kan det være en viss fristelse til å låne mer enn du umiddelbart trenger fordi du bare får utbetalingen én gang, og du vet ikke om du vil kvalifisere for et nytt lån i fremtiden.

Hvis du vurderer et lån som er mer verdt enn boligen din, kan det være på tide med en realitetssjekk. Klarte du ikke å leve innenfor dine midler da du bare skyldte 100 % av egenkapitalen i hjemmet ditt? I så fall vil det sannsynligvis være urealistisk å forvente at du får det bedre når du øker gjelden med 25 %, pluss renter og gebyrer. Dette kan bli en glattbakke til konkurs og foreclosure.

Eksempel på et boliglån

La oss si at du har et billån med en saldo på $10 000 til en rente på 9% med to år igjen av løpetiden. Å konsolidere den gjelden til et egenkapitallån med en rente på 4 % med en løpetid på fem år ville faktisk kostet deg mer penger hvis du brukte alle fem årene på å betale ned på boliglånet. Husk også at boligen din nå er sikkerhet for lånet i stedet for bilen din. Mislighold kan føre til tap, og å miste hjemmet ditt vil være betydelig mer katastrofalt enn å overgi en bil.

Krav til boliglån

Hver långiver har sine egne krav, men for å bli godkjent for et egenkapitallån vil de fleste låntakere vanligvis trenge:

• Egenkapital i boligen > 20 % av boligens verdi

• Verifiserbar inntektshistorie i to eller flere år

• En kredittscore > 600

Selv om det er mulig å bli godkjent for et egenkapitallån uten å oppfylle disse kravene, forvent å betale en mye høyere rente gjennom en utlåner som spesialiserer seg på høyrisikolåntakere.

Bestem gjeldende saldo på boliglånet ditt og eventuelle eksisterende andre boliglån, HELOCs eller boliglån ved å finne en erklæring eller logge på långiverens nettsted. Estimer boligens nåværende verdi ved å sammenligne den med nylige salg i ditt område eller ved å bruke et estimat fra et nettsted som Zillow eller Redfin. Vær oppmerksom på at deres verdianslag ikke alltid er nøyaktige, så juster anslaget etter behov med tanke på den nåværende tilstanden til hjemmet ditt. Deretter deler du den nåværende saldoen for alle lån på eiendommen din med ditt nåværende eiendomsverdianslag for å få din nåværende egenkapitalprosent i hjemmet ditt.

TTT

Priser forutsetter et lånebeløp på $25 000 og en belåningsgrad på 80%. HELOC-rentene antar renten under initieringen av kredittlinjen, hvoretter prisene kan endres basert på markedsforhold.

Bunnlinjen

Et boliglån kan være et bedre valg økonomisk enn et HELOC for de som vet nøyaktig hvor mye egenkapital de trenger for å trekke ut og vil ha sikkerheten til en fast rente. Låntakere bør ta opp egenkapitallån med forsiktighet ved konsolidering av gjeld eller finansiering av boligreparasjoner. Det er lett å havne under vann på et boliglån hvis for mye egenkapital blir trukket ut, og etterlater en låntaker med ødelagt kreditt og et hjem på tvang.

Høydepunkter

• Boliglånsbeløp er basert på differansen mellom en boligs nåværende markedsverdi og forfalte boliglånsaldo.

• Fastrente boliglån gir ett engangsbeløp, mens HELOCs tilbyr låntakere roterende kredittlinjer.

• Boliglån lar boligeiere låne mot egenkapitalen i boligen deres.

• Boliglån kommer i to varianter – fastrentelån og boliglån (HELOCs).

• Et boliglån, også kjent som et avdragslån på boliglån eller et andre boliglån, er en type forbruksgjeld.

FAQ

Hvordan fungerer et boliglån?

Et boliglån er et lån for et bestemt beløp, tilbakebetalt over en bestemt tidsperiode som bruker egenkapitalen du har i hjemmet ditt som sikkerhet for lånet. Hvis du ikke klarer å betale tilbake lånet, kan du miste boligen din til tvangsutlegg.

Hva er et HELOC-lån?

Et HELOC-lån eksisterer ikke. Begrepet er en kombinasjon av to eksisterende ulike låneprodukter: En boligkredittlinje (HELOC) og et boliglån.

Hvor mye boliglån kan jeg få?

For godt kvalifiserte låntakere er grensen for et egenkapitallån beløpet som får låntakeren til en kombinert belåningsverdi (CLTV) på 90 % eller mindre. Dette betyr at summen av saldoene på boliglånet, eventuelle eksisterende HELOC-er, eventuelle eksisterende boliglån og det nye egenkapitallånet ikke kan være mer enn 90 % av boligens takst. For eksempel kan noen med et hjem som er taksert for $ 500 000 med en eksisterende boliglånssaldo på $ 200 000 ta opp et egenkapitallån på opptil $ 250 000 hvis de blir godkjent.

Er boliglån fradragsberettiget?

Rentene som betales på et egenkapitallån kan være skattemessig fradragsberettiget hvis inntektene fra lånet brukes til å "kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre" hjemmet ditt. Men med vedtakelsen av skattekutt- og jobbloven og det økte standardfradraget,. kan det ikke hende at spesifikasjoner for å trekke fra renter som betales på et egenkapitallån føre til besparelser for de fleste filer.

Kan du ha et HELOC og et boliglån samtidig?

Ja. Du kan ha både et HELOC og et boliglån samtidig, forutsatt at du har nok egenkapital i boligen, samt inntekt og kreditt til å bli godkjent for begge.