Boliglån
Hvad er et boliglån?
Et boliglån - også kendt som et friværdilån, et afdrag på boliglån eller et andet realkreditlån - er en form for forbrugergæld. Boliglån giver boligejere mulighed for at låne mod egenkapitalen i deres hjem. Lånebeløbet er baseret på forskellen mellem boligens aktuelle markedsværdi og boligejerens forfaldne realkreditsaldo. Boliglån har en tendens til at være fastforrentede, mens det typiske alternativ, boliglån (HELOC'er), generelt har variabel rente.
Sådan fungerer et boliglån
Grundlæggende er et boliglån beslægtet med et realkreditlån, deraf navnet andet realkreditlån. Egenkapitalen i boligen tjener som sikkerhed for långiveren. Det beløb, en boligejer må låne, vil delvist være baseret på en kombineret belåningsgrad (CLTV) på 80% til 90% af boligens anslåede værdi. Lånets størrelse og rentesatsen afhænger naturligvis også af låntagerens kreditscore og betalingshistorik.
Diskriminering af realkreditlån er ulovlig. Hvis du mener, at du er blevet diskrimineret på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap eller alder, er der trin, du kan tage. Et sådant trin er at indsende en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller til US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Traditionelle boliglån har en fast tilbagebetalingsperiode, ligesom konventionelle realkreditlån. Låntager foretager løbende, faste betalinger, der dækker både hovedstol og renter. Som med ethvert realkreditlån, hvis lånet ikke betales af, kan boligen sælges for at dække den resterende gæld.
Et boliglån kan være en god måde at konvertere den egenkapital, du har opbygget i dit hjem, til kontanter, især hvis du investerer de penge i boligrenoveringer, der øger værdien af dit hjem. Husk dog altid, at du sætter dit hjem på spil - hvis ejendomsværdien falder, kan du ende med at skylde mere, end dit hjem er værd.
Skulle du ønske at flytte, kan du ende med at miste penge på salget af boligen eller være ude af stand til at flytte. Og hvis du får lånet til at betale af på kreditkortgæld, så modstå fristelsen til at løbe disse kreditkortregninger op igen. Før du gør noget, der bringer dit hus i fare, skal du afveje alle dine muligheder.
"Hvis du overvejer et boliglån til et stort beløb, skal du sørge for at sammenligne priser på flere lånetyper. En udbetalingsrefinansiering kan være en bedre mulighed end et boliglån, afhængigt af hvor meget du har brug for."
—Marguerita Cheng, certificeret finansiel planlægger, Blue Ocean Global Wealth
Særlige overvejelser
Ejendomslån eksploderede i popularitet efter Tax Reform Act af 1986,. fordi de gav forbrugerne en måde at komme uden om en af dens vigtigste bestemmelser - elimineringen af fradrag for renterne på de fleste forbrugerkøb. Loven efterlod en stor undtagelse: interesse i ydelse af bopælsbaseret gæld.
Imidlertid suspenderede Tax Cuts and Jobs Act fra 2017 fradraget for renter betalt på boliglån og HELOC'er indtil 2026, medmindre de ifølge IRS "bruges til at købe, bygge eller væsentligt forbedre skatteydernes hjem, der sikrer lån." Renterne på et boliglån, der bruges til at konsolidere gæld eller betale for et barns collegeudgifter, er for eksempel ikke fradragsberettiget.
Før du optager et boliglån, skal du sørge for at sammenligne vilkår og renter. Når du kigger, så overvej et lån hos din lokale kreditforening i stedet for kun at fokusere på store banker, anbefaler Clair Jones, en ejendoms- og flytteekspert, der skriver for Movearoo.com og iMOVE.com. "Kreditforeninger tilbyder nogle gange bedre renter og mere personlig kontoservice, hvis du er villig til at håndtere en langsommere ansøgningsbehandlingstid," siger Jones.
Som med et realkreditlån kan du bede om et skøn i god tro,. men før du gør det, skal du lave dit eget ærlige skøn over din økonomi. "Du bør have en god fornemmelse af, hvor din kredit og boligværdi er, før du ansøger, for at spare penge," siger Casey Fleming, filialchef hos Fairway Independent Mortgage Corp. og forfatter til "The Loan Guide: How to Get the Best" Muligt realkreditlån." "Især på vurderingen [af dit hjem], hvilket er en stor udgift. Hvis din vurdering er for lav til at understøtte lånet, er pengene allerede brugt” – og der er ingen refusion for ikke at kvalificere sig.
Før du underskriver – især hvis du bruger boliglånet til gældskonsolidering – kør tallene med din bank og sørg for, at lånets månedlige betalinger faktisk vil være lavere end de samlede betalinger af alle dine nuværende forpligtelser. Selvom boliglån har lavere renter, kan din løbetid på det nye lån være længere end din eksisterende gæld.
Renten på et friværdilån er kun fradragsberettiget i skat, hvis lånet bruges til at købe, bygge eller væsentligt forbedre den bolig, der sikrer lånet.
Ejendomslån vs. HELOCs
Ejendomslån giver et enkelt engangsbeløb til låntageren, som tilbagebetales over en bestemt periode (generelt fem til 15 år) til en aftalt rente. Betalingen og renten forbliver den samme i hele lånets løbetid. Lånet skal tilbagebetales fuldt ud, hvis boligen, som det er baseret på, sælges.
En HELOC er en revolverende kreditlinje, ligesom et kreditkort, som du kan trække på efter behov, betale tilbage og derefter trække på igen, i en periode, der bestemmes af långiveren. Trækperioden (fem til 10 år) efterfølges af en tilbagebetalingsperiode, når trækninger ikke længere er tilladt (10 til 20 år). HELOC'er har typisk en variabel rente, men nogle långivere tilbyder HELOC fastforrentede muligheder.
Fordele og ulemper ved et boliglån
Der er en række vigtige fordele ved boliglån, herunder omkostninger, men der er også ulemper.
Fordele
Ejendomslån giver en nem kilde til kontanter og kan være værdifulde værktøjer for ansvarlige låntagere. Hvis du har en stabil, pålidelig indtægtskilde og ved, at du vil være i stand til at tilbagebetale lånet, gør lave renter og eventuelle skattefradrag boliglån til et fornuftigt valg.
Det er ret simpelt for mange forbrugere at få et boliglån, fordi det er en sikret gæld. Långiver foretager et kredittjek og bestiller en vurdering af din bolig for at fastslå din kreditværdighed og den kombinerede belåningsgrad.
Renten på et boliglån - selvom det er højere end for et første realkreditlån - er meget lavere end for kreditkort og andre forbrugslån. Det hjælper med at forklare, hvorfor en primær grund til, at forbrugere låner mod værdien af deres hjem via et fastforrentet boliglån, er at betale kreditkortsaldi.
Ejendomslån er generelt et godt valg, hvis du ved præcis, hvor meget du skal låne og til hvad. Du er garanteret et vist beløb, som du modtager fuldt ud ved lukning. "Ejendomslån foretrækkes generelt til større, dyrere mål, såsom ombygning, betaling for videregående uddannelse eller endda gældskonsolidering,. fordi midlerne modtages i et engangsbeløb," siger Richard Airey, senior låneansvarlig hos Integrity Mortgage LLC i Portland , Maine.
Ulemper
Hovedproblemet med boliglån er, at de kan virke som en alt for nem løsning for en låntager, der måske er faldet ind i en evig cyklus af forbrug, lån, forbrug og synke dybere ned i gæld. Desværre er dette scenarie så almindeligt, at långivere har en betegnelse for det: reloading,. som dybest set er vanen med at optage et lån for at betale af på eksisterende gæld og frigøre yderligere kredit, som låntageren så bruger til at foretage yderligere køb.
Genindlæsning fører til en spiral cyklus af gæld, der ofte overbeviser låntagere til at vende sig til boliglån, der tilbyder et beløb værd 125 % af egenkapitalen i låntagers hus. Denne type lån kommer ofte med højere gebyrer: Fordi låntager har optaget flere penge, end huset er værd, er lånet ikke fuldt sikret med sikkerhed. Du skal også vide, at de betalte renter på den del af lånet, der er over boligens værdi, aldrig er fradragsberettiget.
Når du ansøger om et friværdilån, kan der være en vis fristelse til at låne mere, end du umiddelbart har brug for, fordi du kun får udbetalingen én gang, og du ved ikke, om du vil kvalificere dig til et nyt lån i fremtiden.
Hvis du overvejer et lån, der er mere værd end dit hjem, er det måske tid til et realitetstjek. Var du ude af stand til at leve inden for dine midler, da du kun skyldte 100 % af egenkapitalen i dit hjem? Hvis det er tilfældet, vil det sandsynligvis være urealistisk at forvente, at du bliver bedre stillet, når du øger din gæld med 25 % plus renter og gebyrer. dette kan blive en glidebane til konkurs og tvangsauktion.
Eksempel på et boliglån
Lad os sige, at du har et autolån med en saldo på $10.000 til en rente på 9% med to år tilbage af løbetiden. Konsolidering af denne gæld til et boliglån med en rente på 4 % med en løbetid på fem år ville faktisk koste dig flere penge, hvis du tog alle fem år på at betale boliglånet tilbage. Husk også, at din bolig nu er sikkerhed for lånet i stedet for din bil. Misligholdelse kan resultere i tab, og at miste dit hjem ville være betydeligt mere katastrofalt end at overgive en bil.
Krav til boliglån
Hver långiver har sine egne krav, men for at blive godkendt til et boliglån har de fleste låntagere generelt brug for:
Egenkapital i deres hjem > 20% af deres boligs værdi
Verificerbar indkomsthistorie i to eller flere år
En kreditscore > 600
Selvom det er muligt at blive godkendt til et boliglån uden at opfylde disse krav, skal du forvente at betale en meget højere rente gennem en långiver, der er specialiseret i højrisikolåntagere.
Bestem den aktuelle saldo på dit realkreditlån og eventuelle eksisterende sekundære realkreditlån, HELOC'er eller boliglån ved at finde en erklæring eller logge på din långivers hjemmeside. Estimer dit hjems aktuelle værdi ved at sammenligne det med de seneste salg i dit område eller ved at bruge et estimat fra et websted som Zillow eller Redfin. Vær opmærksom på, at deres værdivurderinger ikke altid er nøjagtige, så juster dit estimat efter behov under hensyntagen til dit hjems aktuelle tilstand. Derefter dividerer du den aktuelle saldo på alle lån på din ejendom med dit nuværende ejendomsværdiestimat for at få din nuværende egenkapitalprocent i dit hjem.
TTT
Priserne antager et lånebeløb på $25.000 og et belåningsforhold på 80%. HELOC-satserne antager renten under kreditlinjens initiering, hvorefter satserne kan ændre sig baseret på markedsforhold.
Bundlinjen
Et boliglån kan være et bedre valg økonomisk end et HELOC for dem, der ved præcis, hvor meget friværdi, de skal trække ud og vil have sikkerhed for en fast rente. Låntagere bør optage egenkapitallån med forsigtighed, når de konsoliderer gæld eller finansierer boligreparationer. Det er nemt at ende under vandet på et realkreditlån, hvis der trækkes for meget egenkapital ud, hvilket efterlader en låntager med ødelagt kredit og et hjem på tvangsauktion.
##Højdepunkter
Boliglånsbeløb er baseret på forskellen mellem en boligs aktuelle markedsværdi og den forfaldne realkreditsaldo.
Fastforrentede boliglån giver ét engangsbeløb, mens HELOC'er tilbyder låntagere revolverende kreditlinjer.
Ejendomslån giver boligejere mulighed for at låne mod egenkapitalen i deres bolig.
Boliglån findes i to varianter - fastforrentede lån og boliglån (HELOC'er).
Et boliglån, også kendt som et afdragslån eller et andet realkreditlån, er en form for forbrugergæld.
##Ofte stillede spørgsmål
Hvordan fungerer et boliglån?
Et boliglån er et lån til et bestemt beløb, tilbagebetalt over en bestemt periode, der bruger den egenkapital, du har i dit hjem, som sikkerhed for lånet. Hvis du ikke er i stand til at betale lånet tilbage, kan du miste din bolig til tvangsauktion.
Hvad er et HELOC-lån?
Et HELOC-lån eksisterer ikke. Begrebet er en kombination af to eksisterende forskellige låneprodukter: En boligkredit (HELOC) og et boliglån.
Hvor meget boliglån kan jeg få?
For velkvalificerede låntagere er grænsen for et boliglån det beløb, der får låntageren til en kombineret lån-til-værdi (CLTV) på 90 % eller mindre. Det betyder, at summen af saldi på realkreditlånet, eventuelle eksisterende HELOC'er, eventuelle eksisterende boliglån og det nye friværdilån ikke må være mere end 90% af boligens anslåede værdi. For eksempel kan en person med et hjem, der er vurderet til $ 500.000 med en eksisterende realkreditsaldo på $ 200.000, optage et boliglån på op til $ 250.000, hvis de bliver godkendt.
Er boliglån fradragsberettiget i skat?
Renterne på et boliglån kan være fradragsberettigede, hvis provenuet fra lånet bruges til at "købe, bygge eller væsentligt forbedre" dit hjem. Men med vedtagelsen af loven om skattelettelser og job og det øgede standardfradrag vil en specificering af at fratrække renterne på et boliglån muligvis ikke føre til besparelser for de fleste indgivere.
Kan du få et HELOC og et boliglån samtidigt?
Ja. Du kan både have et HELOC og et friværdilån på samme tid, forudsat at du har tilstrækkelig egenkapital i dit hjem, samt indkomst og kredit til at blive godkendt til begge dele.
